Asunnon etsiminen

Suomen suurimmat asuntoportaalit ovat Etuovi ja Oikotie. Etuovi on tarkoitettu ainoastaan välittäjien ilmoituksilla, eivätkö yksityishenkilöt voivat ilmoittaa siellä. Oikotiellä on sekä yksityishenkilöiden että välittäjien myynti-ilmoituksia.

Välittäjät eivät ilmoita kaikista myytävistä asunnoista Etuovella tai Oikotiellä, joten tästä syystä kannattaa seurata myös välittäjien omia sivuja. Suurimmat kiinteistövälittäjät ovat Huoneistomaailma, Kiinteistömaailma, SKV ja OP. Mikäli etsit uutta asuntoa, kannattaa selailla rakennuttajien omia www-sivuja.

Lehtien palstat täyttyvät useimmiten samoista asuntoilmoituksista kuin mitä nettiportaaleissa ilmoitetaan. Lehti-ilmoitusten joukosta voi kuitenkin löytää sellaisten yksityisten ilmoittajien jättämiä helmiä, jotka eivät ole sinut internetin kanssa ja jotka edelleen käyttävät mieluummin lehti-ilmoitusta.

Asuntoja voi myös etsiä nettifoorumeilta, kuten Asuntohelpin sivuilta, Ostamyy.com -foorumilta tai Keltaisesta Pörssistä. Monet asunnot vaihtavat omistajaa tulematta ikinä julkiseen myyntiin.

Näin teet asuntokaupan

Asuntoa ostaessa kannattaa pitää mukana sekä järki että tunteet. Järki sikäli, että asuntokauppa tulee olemaan todennäköisesti elämäsi tärkeimpiä kauppoja. Yksi epäonnistunut lomamatka voi olla pientä yhden epäonnistuneen asunto- tai kiinteistökaupan rinnalla. Toisaalta on sallittua ja tarpeellista ajatella myös tunteella sydämellä: etsit itsellesi kotia – millaisen kodin sinä haluat ja millaisessa kodissa viihtyisit?

Tee näin:

1. Aseta 10 kriteeriä unelmiesi asunnolle. Ne voivat olla esimerkiksi suuri saarekekeittiö, tietty sijainti, parkkipaikka kahdelle autolle, takka, juuri remontoitu kylpyhuone, kerrostalon ylin kerros tai vaikkapa lasitettu parveke. Kirjoita luottokortin kokoinen muistilappu, johon listaat toiveesi. Mikäli löydät asunnon, jossa toiveistasi puolet tai yli toteutuu, on kohde potentiaalinen tuleva asuntosi. On epärealistista ajatella, että löydät juuri täydellisen asunnon, jossa kaikki 10 toivettasi toteutuu, josta et löydä yhtäkään haittapuolta. Tästä syystä viisi osumaa riittää. Käy myös alustavat neuvottelut pankissa, jotta tiedät saavasi lainaa.

2. Käy katsomassa asuntoa. Asuntonäyttö valaisee huomattavasti enemmän kuin nettiesitteet ja välittäjän puheet puhelimessa. Asuntonäytöllä potentiaalinen unelma-asuntosi voi osoittautua murheenkryyniksi tai vaihtoehtoisesti unelmasi voivat asunnon nähtyäsi vain vahvistua. Kysy suuremmista remonteista (putket, julkisivu) ja kysy mahdollisista tulevista remonteista. Omistaako yhtiö asuntoja tai liiketiloja? Minkä kokoisia asuntoja yhtiössä on? Kuuluuko liikennemelu? Mikä on parkkipaikkatilanne? Milloin asunto vapautuu?

3. Mikäli asunto on edelleen kiinnostava kohde, perehdy kohteeseen syvällisemmin. Tärkeimpinä toimenpiteinä ovat soitto isännöitsijälle ja tutustuminen yhtiön tilinpäätökseen edelliseltä vuodelta. Voit soittaa myös hallituksen puheenjohtajalle tai jutella naapureiden kanssa. Omakotitaloista tai pientaloista voi olla syytä kysyä tai vaatia kuntokartoitusta. Käy katsomassa asuntoa toisen kerran, mikäli siltä tuntuu.

4. Mikäli asunto on edelleen mieleinen, voit tehdä asunnosta tarjouksen. Myyjä joko hylkää tai hyväksyy tarjouksen, tai esittää vastatarjouksen. Sinä voit myös esittää edelleen vastatarjouksen vastatarjoukselle. Mikäli tarjouksesi hyväksytään, maksa käsiraha ja sovi pankista tai pankeista aika tarkemmille lainaneuvotteluille. Voitte sopia välittäjän tai myyjän kanssa myös alustavan päivän kaupanteolle. Pankkineuvotteluille on hyvä varata aikaa esim. pari viikkoa, joten älä ehdota kauppaa muutaman päivän päähän, ellei tililläsi ole jo kauppasummaa valmiina.

5. Kaupantekopäivänä sinulla tulee pankin vihreä valoa sille, että kaupat on mahdollista tehdä. Kaupanteon yhteydessä pankkivirkailija siirtää kaupanteon yhteydessä tilillesi tarvittavan lainasumman ja edelleen kauppasumman myyjän tilille. Tilisiirto näkyy tiliotteessasi, mutta sen lähemmäksi et rahoja pääse. Pankki hoitaa myös varainsiirtoveron maksamisen puolestasi. Osakekirja jää pantiksi pankin tallelokeroon.

Mihin kannattaa kiinnittää huomiota?

Mikäli ostat huoneiston osakeyhtiöstä, ts. kerrostalo, rivitalo tai paritalohuoneiston, kannattaa kiinnittää huomiota talonyhtiöön ja yhtiön remonttitilanteeseen. Mitä remontteja talonyhtiössä on tehty viimeisen 10-20 vuoden aikana? Entä mitä remontteja on edessä päin?

Putkiremontti (linjasaneeraus/LVI-saneeraus) on yleensä kerrostaloyhtiöiden suurimpia remontteja. Putkiremontista on tullut monille tarpeettoman suuri mörkö, vaikka onhan kyseessä toki merkittävä ja kustannuksiltaan huomattava remontti. Putkiremonttien kustannukset vaihtelevat, mutta ovat tyypillisesti noin 600 euroa/m2. Mikäli siis ostat 50 neliön kaksion ja siihen on tulossa ensi vuonna putkiremontti, voit odottaa kustannusten olevan noin 30 000 euroa. Kustannukset jyvitetään useimmiten asunnon pinta-alan perusteella, joten suurikokoiselle perheasunnolle kustannukset voivat olla todella korkeat. Sen lisäksi, että putkiremontti on kustannuksiltaan kallis, on se myös asumisen kannalta hankala, sillä wc- ja keittiötilat ovat remontin aikana poissa pelistä. Vastaremontoidulla upealla design-keittiöllä ei ole ehkäpä kodinkoneita lukuun ottamatta juurikaan virkaa, jos asuntoon on tulossa putkiremontti. Keittiö revitään remontin alta pois. Isännöitsijä osaa kertoa tarkemmin toteutustavasta, mikäli remontti on jo ovella.
Toinen suhteellisen kallis remontti on julkisivuremontti. Hintaa nostaa se, jos julkisivuremontin yhteydessä vaihdetaan ikkunat ja korjataan mahdollisesti parvekkeet. Julkisivuremontin alainen talo verhotaan rakennustelineillä ja muoveilla, joten asuminen remontin aikana ei ole kovin riemastuttava kokemus. Julkisivuremontin kesto voi vaihdella muutamasta kuukaudesta jopa vuoteen mm. sen laajuudesta riippuen.

Mikäli et missään tapauksessa halua saada suuria remonttihuolia, kannattaa luonnollisesti katsoa asuntoja sellaisista talonyhtiöistä, joissa nämä remontit ovat tehty lähivuosien aikana. Myös uusi asunto on yksi vaihtoehto. Voit olla kuitenkin lähes varma, että mikäli talonyhtiössä on ollut lähivuosina suuria remontteja, näkyvät näiden remonttien kustannukset myös asunnon pyyntihinnassa. Toisaalta voit vastaavasti odottaa todennäköisesti lähivuosina huoletonta asumista ilman suuria kustannuksia. Lisäksi putkiremontoidussa talonyhtiössä olevan asunnon jälleenmyynti on helpompaa myös sinulle, mikäli suunnittelet vaihtavasi taas vaikkapa hieman suurempaan asuntoon muutaman vuoden sisällä.

Talonyhtiö ja yhtiövastike

Osakeyhtiömuotoisissa talonyhtiöissä peritään yhtiövastiketta. Yhtiövastike koostuu:

1. hoitovastikkeesta, jolla katetaan vuosittaiset ylläpitokustannukset
2. korjausvastikkeesta (säästövastike), jolla varaudutaan tuleviin suurempiin korjauksiin.
3. rahoitusvastikkeesta, jolla maksetaan jo tehtyjä suurempia korjauksia ja
4. muista mahdollisista maksuista, esimerkiksi autopaikka-, sauna- tai vesimaksuista.

Yhtiövastikkeella kustannetaan talonyhtiön menot. Näistä tyypillisesti suurimpia ovat isännöintikustannukset (hallinnolliset työt), huoltoyhtiön kustannukset (siivous, pienet korjaustyöt, pihan hoito) ja lämmitys. Lisäksi yhtiön yhteisestä kassasta maksetaan mm. yhteisten tilojen sähkömaksut, vesimaksut, jätemaksut sekä kiinteistövero. Mikäli talo sijaitsee vuokratontilla, peritään tonttivuokra yhtiövastikkeessa, joka nostaa vastiketta.

Kaupunkien keskustoissa talonyhtiön omistuksessa saattaa esim. kivijalan liiketilat, joista yhtiö saa vuokratuloja. Lisäksi joillakin yhtiöille on omistuksessaan myös asuntoja. Yhtiön omistamista tiloista saatavat vuokratulot nostavat yhtiön tuloja ja helpottavat näin ollen osakkaiden maksutaakkaa. Vuokratulot

Yhtiövastiketta voidaan kerätä joko asunnon pinta-alaan perustuen tai osakkaan omistamien osakkeiden määrään perustuen. Pinta-alaan perustuva vastike on yleisempi tapa. Tällöin vastikkeet ilmoitetaan muodossa euroa/m2 lukuun ottamatta eräitä maksuja, jotka perustuvat esim. kiinteään kuukausimaksuun (sauna, autopaikka) tai mahdollisesti henkilölukumäärään (vesimaksu). Vesimaksu voidaan periä myös kulutuksen mukaan, mikäli yhtiössä on asuntokohtainen vesimittari.
Yhtiövastikkeesta päätetään vuosittain talonyhtiön yhtiökokouksessa talonyhtiön hallituksen esityksestä. Talonyhtiöiden hallituksissa on useimmiten puutetta osaavista henkilöistä, joten jos sinulla on osaamista erityisesti talotekniikan tai ymmärrystä talonyhtiöiden hoitoon liittyvissä asioissa, kannattaa ilmoittaa halukkuudestaan osallistua yhtiön hallituksen toimintaan isännöitsijälle tai talonyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Useimmiten pelkkä kiinnostus yhteisiin asioihin sekä maalaisjärki ovat riittäviä.

Tarjouksen tekeminen asunnosta ja tinkiminen

Asuntojen katseleminen ja näytöissä käyminen voi olla mielenkiintoista ja jopa mukavaa. Sen sijaan lopullisen ostopäätöksen tekeminen tarjouksen muodossa voi olla hermoja raastavaa puuhaa. Sinun täytyy tehdä elämäsi ylivoimaisesti suurimpia päätöksiä, vieläpä varsin itsenäisesti ilman aikaisempaa kokemusta. Et oikein tiedä, mitä asunnosta pitäisi tarjota ja voiko hinnasta tinkiä. Ja todennäköisesti tulet vielä ainakin jossain alitajunnassa tulet vielä miettimään muutamaan kertaan, että onkohan tässä nyt mitään järkeä, vaikka olisit mielestäsi löytänyt kuinka täydellisen asunnon tahansa.
Useimmiten myyjä hinnoittelevat asunnot siten, että pyyntihintaan asetetaan jonkin verran tinkivaraa. On kuitenkin olemassa myyjiä, jotka haluavat myyntihinnan olevan pyydetty hinta, ei yhtään vähempää. Sekä myyjälle että ostajalle kyse voi olla periaatteesta. Myyjä voi ajatella, että hänhän ei tinkimiseen taivu. Ostaja voi sen sijaan ajatella, että asunnon myyntihinnasta tulisi aina voida tinkiä hieman pois – aivan kuin uutta autoa ostettaessa. Esimerkiksi 150 000 euron asunnon hinnasta voi 500 euroa tuntua täysin mitättömältä summalta. Kokonaisuutta ajatellen tämä onkin varsin mitätön, mutta toisaalta meistä jokainen keksisi varmasti mukavaa tekemistä ylimääräiselle 500 eurolle.

Tarjous on syytä tehdä kirjallisena, mikäli haluaa, että välittäjä ottaa sen tosissaan. Moni välittäjä voi suhtautua suullisesti tehtyihin tarjouksiin “huuteluna” tai tinkimisrajojen selvittelynä, eikä noteeraa niitä. Tarjouksen tekstimuoto ei tarvitse olla monimutkainen. Ja itse asiassa, hyvä tarjous on yksinkertainen. Mikäli myyjä käyttää välittäjää, tarjoaa välittäjä sinulle todennäköisesti yrityksen käyttämää tarjouskaavaketta. Yksityiset myyjät, kuten myös pienemmät välittäjät, ottanevat yleensä vastaan tarjouksia myös esim. sähköpostitse. Sähköpostitse lähetettävän tarjouksen tekstimuoto voi olla esimerkiksi: “Tarjoan Kuusikatu 5:ssä sijaitsevasta asunto-osakeyhtiön Kuusiyhtiö huoneiston A 4 osakkeista nro 1234-1235 120 000 euroa (satakaksikymmentätuhatta). Tarjous on voimassa 3.3.2010 klo 16.00 asti.” Päivää tarjous ja merkitse myös yhteystietosi.

Tarjouksen voimassaoloaika kannattaa asettaa suhteellisen lyhyeksi. Yleensä 1-2 päivää on riittävä aika. Mikäli tarjouksen voimassaoloaika asetetaan pitkäksi, esim. 7-14 vuorokauden pituiseksi, ehtii välittäjä kilpailuttamaan jo annettua tarjousta ja pyytämään parempia tarjouksia. Tilanne on hyvä välittäjän kannalta, mutta huonompi tarjouksen tekijän kannalta. Toisaalta, voi olla tilanteita, joissa välittäjä tarvitsee esimerkiksi pari työpäivää, jotta hän ehtii ottaa yhteyttä mahdollisesti esim. ulkomailla oleskelevaan myyjään. Mm. tästä syystä tarjousaikaa ei ole aiheellista asettaa liian kireäksi. Voit myös kysyä välittäjältä, mikä olisi riittävä aika tarjouksen voimassaololle, ja vedota itse omaan kiireeseen.

Kuinka paljon hintapyynnöstä voi tinkiä? Mikäli asunto on juuri tullut myyntiin ja se on pyynniltään kohtuuhintainen tavanomainen asunto ilman suuria puutteita, on todennäköisesti epärealistista odottaa huimia tinki- tai alennusprosentteja. Mikäli seuraat jonkin aikaa kiinnostuksesi kohteena olevan alueesi asuntojen hintoja, pystyt kohtuullisen nopeasti luomaan käsityksen ns. suhteellisen normaalista hintapyynnöstä.

Jos asunnolla on sen sijaan ilmiselvästi huomattavan rajattu ostajaryhmä esimerkiksi sen hinnasta, sijainnista, huonejaottelusta tai muista tekijöistä johtuen, on tinkimiselle todennäköisesti paremmat mahdollisuudet. Asunnon pitkä myyntiaika voi olla merkki siitä, että kohteessa saattaisi olla jo jonkin verran tinkivaraa. Vaihtoehtoisesti se voi olla merkki siitä, että asunto on markkinahintoihin nähden ylihintainen, mutta myyjä ei suostu alentamaan hintaa, ei sitten millään. On täysin sallittua tunnustella välittäjältä tarjouksen tekemistä ja asunnon potentiaalista kauppahintaa. Voi olla, että välittäjä esimerkiksi sanoo suoraan, että myyjä odottaa täyttä kauppahintaa. Vaihtoehtoisesti välittäjä voi sanoa, että tarjouksia saa esittää, joka antaa jo huomattavasti positiivisemman kuvan tinkimismahdollisuuksista.

On kuitenkin syytä muistaa, että alennus- ja tinkiprosentteja tärkeämpää on asunnon todellinen pyyntihinta. Jos 100 000 euron arvoiseksi arvostettu asunnon pyyntihinta on 96 000 euroa, voi asunto olla hyvä ostos, vaikka maksaisit siitä täyden pyydetyn hinnan, tai jopa 500 euroa enemmän. Jos sen sijaan arviolta 100 000 euron arvoiseksi arvostetun asunnon pyyntihinta on 135 000 euroa, täytyy hinnasta tinkiä lähes mahdottoman paljon ennen kuin hinta asettuu markkinahintaan.

Tarjousta mietittäessä on sallittua ajatella myös tunteella, mutta tee se varovaisesti. Onko löytämäsi asunto todellinen unelmiesi koti vai onko kyseessä vain yksi mahdollinen mukava vaihtoehto monien joukossa? Kuinka paljon oikeasti haluat juuri tämän asunnon?

Jos satut löytämään unelmiesi asunnon, jossa on hinta kohdallaan, voit tehdä myös täyden hinnan tarjouksen. Etenkin silloin, kun uskot löytäneesi verrattaen edullisen asunnon, voi täyden rahan tarjous olla jopa kannattava. On mahdollista, että myös muut asuntoa hakevat ovat huomanneet kohteen edullisuuden. Myyjällä ei ole kuitenkaan velvollisuutta hyväksyä täyden rahan tarjousta. Tällainen tilanne voi olla vastassa esimerkiksi siinä tapauksessa, jos myyjä huomaa myyneensä asuntoaan liian alhaiseen hintaan markkinahintaan verrattuna. On myös mahdollista, että myyjä syystä tai toisesta vetää asuntonsa pois myynnistä.

Käsiraha

Käsiraha on ikään kuin etukäteismaksu, jolla ostaja kertoo olevan jätetyn tarjouksen suhteen tosissaan. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksesi, kertoo välittäjä yleensä käsirahan suuruuden ja tilinumeron, jonne käsiraha tulisi maksaa. Välittäjät ehdottavat usein käsirahaksi 4 % asunnon kauppahinnasta, mutta myös ostajalla on sananvaltaa käsirahan suuruudesta, hieman välittäjästä riippuen. Minimiä käsirahan suuruudelle ei ole, kunhan se vain tyydyttää molempia osapuolia, lähinnä myyjää. Asunnon ollessa arvokas voi 4 % käsirahan suuruus olla suhteellisen suuri, esim. 10 000-15 000 euroa. Tällöin välittäjän on kohtuullista, ja ehkä myös kannattavaa, hyväksyä myös pienempi käsiraha. Hyvä syy pienempään käsirahaan on usein esimerkiksi se, että tililläsi ei välttämättä ole juuri sillä hetkellä 4 % kauppahinnasta.

Asuntokaupan yhteydessä käsiraha suuruus otetaan toki huomioon. Jos olet esimerkiksi maksanut 100 000 euron asunnosta 2 000 euron käsirahan, jää kaupanteon yhteydessä loppusumman, eli 98 000 euron, maksaminen mahdollisine varainsiirtoveroineen.

Käsirahan maksaminen on ostajan kannalta lupaus, mutta ei velvoite, asunnon ostamisesta. Mikäli asuntokauppa ei ostajasta johtuvasta syystä toteudu -ostaja joutuu esimerkiksi työttömäksi, aviopari eroaa, asuntokauppaan ei löydy riittävää rahoitusta tai ostaja mieli muuttuu – on myyjällä ja välittäjällä oikeus pitää käsiraha. Mikäli käsiraha on maksettu ja vastaanotettu, mutta kauppa peruuntuu myyjästä johtuvista seikoista, on ostaja sen sijaan oikeutettu saamaan korvaus peruuntuneesta asuntokaupasta.

Lunastuspykälä

Etenkin vanhojen asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä saattaa olla lunastuspykälä. Tämä tarkoittaa sitä, että asunto-osakeyhtiön muilla osakkailla on etuosto-oikeus myytävään asuntoon. Lunastuspykälän alaisissa talonyhtiöissä myytävänä ollut asunto laitetaan ikään kuin uudestaan myytäväksi yhtiön osakkaille. Mikäli joku osakkaista ilmoittaa haluavansa ostaa asunnon, voi hän lunastaa sen samalla hinnalla kuin asunto oltaisiin sillä hetkellä myymässä.

Lunastushinnaksi riittää kauppasummaa vastaava hinta. Toisin sanoen, lunastajan ei tarvitse tarjota alkuperäistä ostajaa korkeampaa hintaa. Lunastuksen laittaa vireille isännöitsijä, joka useimmiten ilmoittaa kirjeitse asuntokaupasta ja lunastusoikeudesta osakkeenomistajille.

Lunastuspykälä on tehty osakkeenomistajien eduksi. Asunto-osakkeen myyjälle lunastuspykälästä on ehkäpä enemmän haittaa kuin hyötyä, sillä lunastuspykälä saattaa karkottaa potentiaalisia ostajia. Kaupanteko viivästyy 2-4 viikolla odotettaessa lunastusajan umpeutumista, josta voi olla tietyissä tilanteissa haitallinen sekä ostajalle että myyjälle. Lunastuspykälästä hyötyjät ovat talonyhtiön osakkeenomistajat, jotka voivat halutessaan ostaa esimerkiksi perheasuntonsa viereen myyntiin tulleen naapuriyksiön, siirtyä kaksiosta kolmioon tai lisätä sijoitusyksiövalikoimaansa. Lunastuksen alaisena oleva asunto on ikään kuin valmiiksi tingitty markkinahintainen asunto ja näin ollen helppo kohde ostaa. Huhut kertovat, että lunastuspykälää saatetaan käyttää myös tilanteissa, joissa osakkaat halutaan estää ei-toivottujen asukkaiden muuttamisen taloon.

Lunastusaika vaihtelee yleensä 2-4 viikon välillä. Ellei tänä aikana ilmaannu lunastajia, voidaan kauppa sinetöidä.
Tarina kertoo, että muuan mummo ajatteli tehdä hyvän teon ja myydä omistamansa asunnon lapsenlapsilleen huomattavan edullisesti. Mummo ei kuitenkaan ollut ottanut huomioon sitä, että asunto-osakeyhtiössä oli lunastuspykälä. Lapsenlapsille edulliseksi ensiasunnoksi tarkoitettu koti lunastettiin pois – olihan se huomattavan edullinen ja lunastajalle näin ollen erinomaisen hyvä kauppa.

Toinen tarina kertoo muun nuoren parin ostaneen ensikotinsa eräästä kerrostalosta Helsingin keskustasta. Kaupanteon jälkeen nuoripari oli aloittanut huonokuntoisessa asunnossa täydellisen remontin ja uusineet mm. keittiön ja kylpyhuoneen. Nuoripari ei kuitenkaan ollut ottanut huomioon sitä, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuspykälä. 30 päivän jälkeen, remontin ollessa jo loppusuoralla, heille ilmoitettiin, että heidän säästöillään remontoitu asunto on lunastettu. Nuoripari joutui luopumaan asunnostaan samalla hinnalla, kuin he sen ostivat. He eivät saaneet korvausta tekemästään remontistaan.