Rahoituslaitokset perivät asuntolainasta korkoa. Korko määritellään ns. viitekoron avulla. Asuntolainoitukseen käytettäviä viitekorkoja ovat pankkien omat prime-korot ja euribor-korot. Lisäksi viitekoroksi voidaan valita kiinteä korkoa, jolloin korko pysyy muuttumattomana tietyn ajan, esim. 5, 7 tai 10 vuotta.

Oikean viitekoron valinta on vaikeaa, sillä tulevaisuutta on vaikea ennustaa. Tällä hetkellä edullinen viitekorko voi olla kahden vuoden päästä aivan toisella tasolla. Vaikeassa taloustilanteessa keskuspankit alentavat korkoja, jotta talouskasvu ei täysin tyrehtyisi. Toisin sanoen, huonossa taloustilanteessa myös asuntolainojen korot ovat alhaisia. Vahvan talouden aikakautena korkoja nostetaan, jotta inflaatio pysyy kurissa. Tämä tarkoittaa vastaavasti kalliimpia aikoja asuntolainallisille. Pitkällä aikavälillä lyhyet euribor-korot ovat olleet edullisempi vaihtoehto kuin pitkät euribor-korot.

Kannattaa huomioida, että viitekorkoa on myös mahdollista vaihtaa. Tosin pankki saattaa periä tästä maksun. Maksu voi olla kiinteä, esim. 50-100 euron suuruinen, tai se voi perustua menetettyyn laskennalliseen korkotuloon, jolloin maksu voi olla huomattavan suuruinen, jopa useita tuhansia euroja. Tavat ja hinnat vaihtelevat asiakkuudesta ja pankista riippuen. Voit pyrkiä neuvottelemaan omaan asuntolainaasi ilmaisen viitekoron vaihdon esim. kerran vuodessa.

Prime-korot

Prime-korko on pankin itsensä määrittelemä korko. Prime-korkoon vaikuttavat mm. lyhyiden ja pitkien markkinakorkojen taso, yleiset talouden näkymät ja inflaationäkymät. Pankit reagoivat yleisen korkotason muutoksiin pienellä viiveellä, joka käytännössä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi korkotason laskiessa pankit päättävät korkotason laskusta vasta esimerkiksi 1-2 kk:n päästä. Näin ollen velallinen ei pääse heti hyötymään alhaisemmasta korkotasosta. Toisaalta korkojen noustessa myös prime-korot nousevat viiveellä ja asuntovelallinen voi hetken kauemmin nauttia hieman alhaisemmasta korkotasosta.

Yleensä pankit reagoivat prime-korkojen nousuun tai laskuun ketjussa toisiaan peesaten. Kun yksi pankki laskee tai nostaa prime-korkoaan, tulee huomenna ilmoitus toisen pankin prime-koron muutoksesta ja ylihuomenna kolmannesta ja neljännestä. Prime-korko voi tietyssä markkinatilanteessa olla kannattava vaihtoehto, mutta keskimäärin pitkällä aikavälillä prime-korot ovat osoittautuneet mm. euribor-korkoja kalliimmaksi viitekoroksi.
Prime-korkoja käytetään myös talletusten korkona. Jos pankki laskee prime-korkoaan, saa se todennäköisesti innokkaita asuntolaina-asiakkaita, kun taas talletusasiakkaat kaikkoavat vihaisina. Mikäli sen sijaan primekorkoa nostetaan korkeammaksi, myhäilevät talletusasiakkaat tyytyväisinä, kun taas asuntovelalliset suunnittelevat pankin vaihtoa.

Lyhyet 1 kk-3 kk:n euriborkorot

Mikäli asuntolainasi on sidottu yhden kuukauden euriborkorkoon tarkoittaa se sitä, että lainan korko tarkistetaan ja määritellään uudestaan kuukauden välein. Jos esimerkiksi otat lainan tammikuun ensimmäinen päivä ja valitset koroksi yhden kuukauden euriborin, tarkistetaan korko kuukauden päästä, eli helmikuun alussa. Koron tarkka tarkistuspäivä voi vaihdella hieman pankin toiminnasta riippuen.

Kolmen kuukauden euriborkorko on muuten täysin vastaavanlainen kuin yhden kuukauden euriborkorko, mutta kolmen kuukauden euriborkorko määritellään kolmen kuukauden välein.
Mikäli lainasi on sidottu lyhyeen euriborkorkoon, hyödyt nopeasti laskevista koroista, mutta toisaalta kärsit myös nousevista koroista. Lainan lyhennys tapahtuu joka tapauksessa aina kuukauden välein euriborin pituudesta riippumatta.

Pitkät 6-12 kk:n euriborkorot

Pidemmät euriborkorot ovat hieman vakaampia korkoja, sillä korko tarkistetaan harvemmin. 12 kuukauden euriborkorko on hyvin yleisesti käytössä oleva asuntolainan viitekorko. 12 kuukauden euriborkorossa lainan korko tarkastetaan kerran vuodessa.

Pitkissä Euribor-koroissa on se huono puoli, että korkotason laskiessa korot jäävät helposti vielä vanhalle korkealle korkotasolle. Näin kävi esimerkiksi syksyllä 2008. Vielä kesällä 12 kk:n viitekorko oli noin 5 %, mutta laski syksyllä 3 %:iin ja talvella edelleen huomattavan alhaiselle tasolle, noin 1,5 %:iin. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että jos asuntolainan nostopäivä tai korontarkistuspäivä osui esim. kesälle 2008, niin lainanhaltijan piti odottaa vielä kokonainen vuosi 5 %:n korkotasolla ennen kuin pääsi nauttimaan 1,5 %:n korkotasosta.

Toisaalta käänteisessä tapauksessa, korkojen noustessa, lainan haltija hyötyy pitkästä Euribor-korosta.

12 kuukauden euribor-korko on luonnollisesti selvästi 1-3 kk:n euriboria pitempi, mutta 12 kuukautta on loppujen lopuksi suuressa lainassa lyhyt aika. Jos esimeriksi asuntolainasi takaisinmaksu on 15 vuotta, ehtii 12 kuukauden euribor-korko muuttumaan laina-aikana 14 kertaa. Näin tarkasteltuna 12 kk:n euriboria ei voi kutsua kovinkaan pitkäksi tai vakaaksi koroksi.

On huomattava, että vuoden aikana korot saattavat liikkua suuntaan tai toiseen. Korkotason noustessa kuukausieräsi voi nousta huomattavasti, mikäli olet valinnut tasaerä eli annuiteettilainan. Tästä saattaa seurata se, että kuukausimenosi kasvavat yllättäen esim. muutamalla sadalla eurolla. Asiaa tällä tavalla tarkasteltuna yhden kuukauden euriboria voisi sanoa tasaisemmaksi koroksi, sillä yhden kuukauden euriboriin ei kerralla tulee suuri muutoksia.

Kiinteä korko

Kiinteä korko tarkoittaa sitä, että asiakas sopii pankin kanssa yhdestä ja samasta korkoprosentista, joka pysyy tietyn ajan muuttumattomana. Asiakkaalle kiinteä korko on riskitön vaihtoehto, sillä euribor- tai prime-korkojen jatkuvat liikkeet eivät vaikuta kiinteään korkoon

Kiinteä korko on ikään kuin vakuutus: korkotaso ei ikinä kiipeä ja ylitä tiettyä tasoa. Kiinteän koron avulla kotitalouden voivat suojautua korkeaa korkotasoa vastaan. Toisaalta korkojen ollessa alhaisella tasolla, ei lainansa kiinteään korkoon sitoneet kotitalouden pääse hyötymään alhaisesta korkotasosta. Kiinteällä korolla voidaan pienentää korkoriskiä huomattavasti. Asuntovelallisen ei niin ikään tarvitse välittää korkojen pienistä heilahteluista, mikäli seuraava koron tarkistuspäivä osuu esimerkiksi vuodelle 2025.

Yleisimmät kiinteän koron pituudet ovat 3, 5 ja 10 vuotta, mutta myös esimerkiksi 7 ja 15 vuoden kiinteitä korkoja on tarjolla. Tarjonta riippuu pankista. Ennen lainan sitomista pitkään kiinteään korkoon, esimerkiksi 10 vuoden korkoon, kannattaa varmistaa onko lainan maksaminen takaisin etuajassa mahdollista. Eräät pankit saattavat veloittaa korvauksen lainan maksamisesta ennen sovittua aikaa, mikäli haluat esimerkiksi perinnön siivittämänä maksaa pois asuntolainasi ennen kiinteän koron erääntymispäivää. Korvaus voi olla huomattava.

Asuntolainan viitekoron vaihtaminen euribor-korosta kiinteään korkoon on mahdollinen. Kiinteä korko on käytännössä kutakuinkin aina Euribor-korkoa korkeampi. (Tosin tietyissä markkinatilanteissa lyhyet, esim. 2 vuoden, kiinteät korot voivat olla 12 kk:n euriboria edullisempia.) Vaihtaessasi euribor korosta kiinteään korkoon joudut todennänöisesti maksamaan hieman korkeampaa korkoa.

Eri viitekorkojen yhdistelmät

Sen sijaan, että koko asuntolainan sitoo yhteen ja samaan viitekorkoon, on viitekorko mahdollista jakaa. Yleisimpiä ovat esimerkiksi lainan jakaminen puoliksi 12 kuukauden euriborkoron ja kiinteän koron kesken. Tällöin lainasta 50 % eli 50 000 euroa on riippuvainen 12 kk:n euriborkoron kehittymisestä ja toiset 50 000 pysyy samana kiinteän korkosopimuksen ajan, esimerkiksi seuraavat viisi vuotta. Useimmiten tällaisella jaolla pyritään pienentämään korkoriskiä.

Korkokatto ja takaisinmaksuturva

Viime vuosina pankit ovat tuoneet markkinoille korkokattotuotteita. Korkokatot toimivat ikään kuin vakuutuksina, jolla taataan, ettei korko nouse missään tilanteessa yli tietyn rajan, vaikka markkinakorot nousisivatkin voimakkaasti. Pankki saattaa esimerkiksi myöntää 100 000 euron lainan 1,5 %:n korolla. Korkokatto pienentää riskiä, mutta pankki perii tästä lisäpalvelusta varsin korkean hinnan.

Korkokaton kannattavuutta käytännössä mahdotonta arvioida etukäteen, joten sen kannattavuus perustuu lähinnä arvailuun. Varsinaisesti hyväksi sijoitukseksi korkokatto osoittautuu siinä tapauksessa, jos markkinakorot ylittävät korkokaton rajan. Ylityksen täytyy lisäksi olla pitkäkestoinen.

Korkokaton hyvänä puolena on se, että asuntovelallinen pääsee joka tapauksessa hyötymään tilanteesta, jossa markkinakorot ovat alhaiset ja laskevat. Vaihtoehto korkokatolle on omaehtoinen säästäminen. Isoon lainaan korkokatto maksaa useimmiten tuhansia euroja. Korkokaton sijaan velallinen voi säästää ylimääräisen 50-100 euroa kuukaudessa ja näin ollen varautua mahdolliseen korkojen nousuun. Korkokattoa voi puolustaa sillä, että se on vakuutuksen kaltainen tuote. Ei kotivakuutuskaan ole varsinaisesti tarpeeton, vaikka kodissa ei vahinkoa tapahtuisikaan.

Takaisinmaksuturva on vakuutustuote, joka auttaa asuntovelallista velan maksamisessa esim. työkyvyttömyyden, vakavan sairauden tai kuoleman sattuessa. Takaisinmaksuturvan voi ottaa yksin tai yhdessä kumppanin kanssa. Esimerkiksi noin 30-vuotiaalle pariskunnalle, joka ottaa 100 000 euron lainan 15 vuodeksi, takaisinmaksuturva maksaa koko laina-ajalta noin 7000 euroa.

Yleisesti ottaen suosittelemme, että asuntolainaa nostavat eivät valitsisi pankkien tarjoamia lisäpalveluita, kuten korkokattoa tai takaisinmaksuturvaa. Tämä suosituksemme perustuu siihen oletukseen, että pankki osaa laskea ja ennustaa korkojen ja talouden kehitystä paremmin kuin tavallinen yksittäinen kuluttaja. Näin ollen voi olettaa, että korkokatto ja takaisinmaksuturva ovat pankille kannattavia, mutta asiakkaalle kannattamattomia. Korkokatto ja takaisinmaksuturva voivat tuoda mielenrauhaa, mutta todennäköisesti joudut maksamaan tästä mielenrauhasta kalliin hinnan.