Kuten kaikista lainoista, myös asuntolainasta peritään korkoa. Lainan hinnan määrittelee pääosin juuri korko, joten oikean viirekoron ja edullisen korkomarginaalin valitseminen on ensiarvoisen tärkeää. Liian kalliiseen lainaan tarttuminen voi maksaa sinulle maailmanympärimatkan verran rahaa. Lue siis tästä, miten asuntolainan korko toimii!

Ensiasunnon ostajan opas

Oletko hankkimassa ensimmäistä asuntoasi? Lue tämä opas ja selvitä miten voit säästää! Lue lisää!

Kun haet asuntolainaa

Lue tämä kattava opas ja selvitä, miten asuntolainaa haetaan ja miten saat edullista lainaa. Klikkaa tästä.

Asunnon etsiminen

Selvitä, miten löydät unelmiesi kodin helposti. Lue lisää tästä!

Valitse viitekorkosi oikein!

Korko perustuu ns. viitekorolle avulla. Asuntolainoitukseen käytettäviä viitekorkoja ovat pankkien omat prime-korot sekä Euroopan keskuspankin indeksin mukaan määräytyvät euribor-korot. Viitekoroksi voidaan valita myös kiinteä korko, jolloin korkotaso pysyy muuttumattomana tietyn ajan, usein vaikkapa viisi vuotta.

Oikean viitekoron valinta on vaikeaa, sillä tulevaisuutta on tunnetusti vaikea ennustaa ja asuntolainan maksuaika on pitkä. Viitekorko, joka on tällä hetkellä kaikkein edullisin, voi olla kahden vuoden päästä aivan toisella tasolla, ja pankki, joka tällä hetkellä tarjoaa halvinta lainaa, voi ensi kuussa olla kallein.

Vaikeassa taloustilanteessa keskuspankit alentavat ohjauskorkoja, jotta talouskasvu ei täysin tyrehtyisi. Toisin sanoen huonossa taloustilanteessa myös asuntolainojen korot ovat matalia. Vahvan talouden aikana korkoja nostetaan, jotta inflaatio pysyisi kurissa. Tämä tarkoittaa vastaavasti kalliimpia aikoja asuntovelallisille.

Kannattaa huomioida, että viitekorkoa on myös mahdollista vaihtaa. Lainasopimuksesta riippuen vaihdosta saatetaan periä maksu. Maksu voi olla kiinteä, esim. 50-100 euron suuruinen, tai se voi perustua menetettyyn laskennalliseen korkotuloon, jolloin maksu voi olla hyvinkin suuri, jopa tuhansia euroja. Voit neuvotella omaan asuntolainaasi mahdollisuuden vaihtaa viitekorkoa kerran vuodessa.

Tutki prime-korkojen ja euribor-korkojen kehitystä oheisista taulukoista!

Prime-korko

Asuntolainan Prime korot Nordea/OP/Sampo 2009-2013
Prime-korko on pankin itsensä määrittelemä korko. Prime-korkoon vaikuttavat mm. lyhyiden ja pitkien markkinakorkojen taso, yleiset talouden näkymät ja inflaationäkymät. Pankit reagoivat yleisen korkotason muutoksiin pienellä viiveellä, joka käytännössä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi korkotason laskiessa pankit päättävät korkotason laskusta vasta kuukauden-kahden päästä. Näin velallinen ei pääse heti hyötymään matalammasta korkotasosta. Toisaalta korkojen noustessa myös prime-korot nousevat viiveellä ja asuntovelallinen voi nauttia alhaisemmasta korkotasosta hieman kauemmin.

Yleensä pankit reagoivat prime-korkojen nousuun tai laskuun ketjussa toisiaan seuraillen. Kun yksi pankki laskee tai nostaa prime-korkoaan, seuraa perässä yleensä ilmoitus muidenkin pankkien prime-koron muuttumisesta.

Pitkällä aikavälillä prime-korot ovat osoittautuneet euribor-korkoja kalliimmaksi viitekoroksi.

Lyhyet 1-3 kk euribor-korot

Asuntolainan Prime korot Nordea/OP/Sampo 2009-2013Mikäli asuntolainasi on sidottu yhden kuukauden euribor-korkoon tarkoittaa se sitä, että lainan korko tarkistetaan ja määritellään uudestaan kuukauden välein. Jos otat lainan vaikkapa tammikuun ensimmäinen päivä, tarkistetaan korko kuukauden päästä, helmikuun alussa. Koron tarkka tarkistuspäivä vaihtelee hieman pankkikohtaisesti.

3 kk euribor on muuten samanlainen kuin 1 kk euribor, mutta sen taso määritellään kolmen kuukauden välein.

Lyhyet euribor-korot hyötyvät nopeasti laskevista koroista, mutta toisaalta kärsivät nousevista koroista. Lainan lyhennys tapahtuu joka tapauksessa aina kuukauden välein euriborin pituudesta riippumatta.

Pitkällä aikavälillä lyhyet euribor-korot ovat olleet keskimäärin edullisempia kuin muut viitekorot. Koron nopea vaihtelu voi kuitenkin vaikeuttaa oman talouden hallintaa.

Vuoden 2012 loppupuolella miltei kaikki suomalaiset pankit lakkasivat tarjoamasta asuntolainaa lyhytkestoisilla viitekoroilla. Joulukuussa 2012 vain Nordealta saattoi hankkia 3 kk euriboriin sidottua asuntolainaa.

Pitkät 6-12 kk euribor-korot

Pitkät euribor-korot ovat hieman edellistä vakaampi vaihtoehto, sillä korkotaso suhteutetaan pidempään ajanjaksoon. Kokonaisen vuoden korkotason mukaan määräytyvä 12 kk euribor on hyvin yleisesti käytössä oleva asuntolainan viitekorko.

Pitkissä euribor-koroissa on se huono puoli, että korkotason laskiessa korot jäävät pitkäksi aikaa vanhalle korkealle korkotasolle. Näin kävi esimerkiksi syksyllä 2008. Kesällä 12 kk viitekorko oli noin 5 %, mutta laski syksyllä 3 %:iin ja talvella edelleen yhä alemmas, noin 1,5 %:iin. Käytännössä tämä tarkoitti sitä, että jos asuntolainan nostopäivä tai korontarkistuspäivä osui kesälle 2008, lainanhaltijan piti odottaa vielä kokonainen vuosi 5 % korkotasolla ennen kuin pääsi nauttimaan 1,5 % korkotasosta.

Toisaalta käänteisessä tapauksessa, korkojen noustessa, lainan haltija hyötyy pitkästä euribor-korosta.

Vaikka 12 kk euribor-korko on selvästi 1-3 kk:n euriboria hidasliikkeisempi, asuntolainan mitassa yksi vuosi on loppujen lopuksi lyhyt aika. Jos esimeriksi asuntolainasi kesto on 15 vuotta, ehtii 12 kk euribor muuttumaan laina-aikana 14 kertaa. Näin tarkasteltuna edes 12 kk euribor ei ole kovin vakaa.

On huomattava, että vuoden aikana korot saattavat liikkua suuntaan tai toiseen. Korkotason noustessa kuukausieräsi voi nousta huomattavasti, mikäli olet valinnut annuiteettilainan. Tästä voi seurata se, että kuukausimenosi kasvavat yllättäen sadalla eurolla. Tällä tavalla tarkasteltuna yhden kuukauden euriboria voisi sanoa tasaisimmaksi koroksi, sillä yhden kuukauden euriboriin ei tule suuria muutoksia kertarysäyksellä.

Kiinteä korko

Kiinteä korko tarkoittaa sitä, että asiakas sopii pankin kanssa yhdestä ja samasta korkoprosentista, joka pysyy tietyn ajan muuttumattomana. Asiakkaalle kiinteä korko on riskitön vaihtoehto, sillä euribor- tai prime-korkojen jatkuvat liikkeet eivät vaikuta kiinteään korkoon.

Kiinteä korko on ikään kuin vakuutus: korkotaso ei ikinä kiipeä ja ylitä tiettyä tasoa. Kiinteän koron avulla kotitaloudet voivat suojautua korkeaa korkotasoa vastaan. Toisaalta korkojen ollessa alhaisella tasolla, eivät lainansa kiinteään korkoon sitoneet kotitalouden pääse hyötymään alhaisesta korkotasosta. Kiinteällä korolla voidaan pienentää korkoriskiä huomattavasti. Asuntovelallisen ei niin ikään tarvitse välittää korkojen pienistä heilahteluista, mikäli seuraava koron tarkistuspäivä osuu vaikkapa vasta vuodelle 2025.

Yleisimmät kiinteän koron pituudet ovat 3, 5 ja 10 vuotta, mutta myös esimerkiksi 7 ja 15 vuoden kiinteitä korkoja on tarjolla. Tarjonta riippuu pankista. Ennen lainan sitomista pitkään kiinteään korkoon, esimerkiksi 10 vuoden korkoon, kannattaa varmistaa onko lainan maksaminen takaisin etuajassa mahdollista. Toisinaan pankit voivat veloittaa huomattavankin korvauksen menetetystä korkotulosta, jos laina halutaan maksaa pois etuajassa.

Euribor-korollisen lainan viitekoron voi myös vaihtaa kesken laina-ajan kiinteään korkoon. Tällöin korkomenosi kuitenkin lähes poikkeuksetta kasvavat. Kannattaa muistaa, että pitkällä tähtäimellä pankki on aina voittaja. Kiinteä korko lisää turvallisuutta, mutta suoraan rahallisesti katsoen se ei ole kannattava vaihtoehto.

Viitekorkojen yhdisteleminen

Sen sijaan että koko asuntolainan sitoisi yhteen ja samaan viitekorkoon, on viitekorko mahdollista jakaa. Yleisimpiä ovat esimerkiksi lainan jakaminen puoliksi 12 kuukauden euribor-koron ja kiinteän koron kesken. Tällöin lainasta 50 % eli 50 000 euroa on riippuvainen 12 kk euriborin kehittymisestä ja toiset 50 000 pysyy samana kiinteän korkosopimuksen ajan, esimerkiksi seuraavat viisi vuotta. Tällainen jako pienentää korkoriskiä.

Korkokatto ja takaisinmaksuturva: kannattaako?

Viime vuosina pankit ovat tuoneet markkinoille korkokattotuotteita. Korkokatot toimivat ikään kuin vakuutuksina, joilla taataan, ettei korko nouse missään tilanteessa yli tietyn rajan markkinakorkojen liikkeistä riippumatta. Korkokatto pienentää velallisen riskiä, mutta pankki perii tästä lisäpalvelusta varsin korkean hinnan, tyypillisesti tuhansia euroja.

Korkokaton hyvänä puolena verrattuna kiinteään korkoon on se, että asuntovelallinen pääsee yhä hyötymään matalista viitekoroista, mutta taivaisiin noustessaan viitekorot eivät silti vahingoita velallista.

Korkojen kehitystä on mahdotonta arvioida pätevästi etukäteen, joten korkokaton kannattavuus perustuu lopulta lähinnä arvailuun. Varsinaisesti hyväksi sijoitukseksi korkokatto osoittautuu siinä tapauksessa, jos markkinakorot ylittävät korkokaton rajan. Ylityksen täytyy lisäksi olla pitkäkestoinen. Historiallisesti katsoen korkokatto on näyttäytynyt kannattamattomana hankintana.

Hyvä vaihtoehto korkokatolle on omaehtoinen säästäminen. Velallinen voi säästää ylimääräisen 50-100 euroa kuukaudessa ja näin ollen varautua mahdolliseen korkojen nousuun. Tämä vaatii luonnollisesti ripauksen itsekuria.

Korkokaton sukulainen takaisinmaksuturva tai lainaturvavakuutus on vakuutustuote, joka auttaa asuntovelallista velan maksamisessa esimerkiksi työkyvyttömyyden, vakavan sairauden tai perheenjäsenen kuoleman kohdatessa. Takaisinmaksuturvan voi ottaa yksin tai yhdessä kumppanin kanssa. 30-vuotiaalle pariskunnalle, joka ottaa 100 000 euron lainan 15 vuodeksi, takaisinmaksuturva maksaa koko laina-ajalta noin 7000 euroa.

Yleisesti ottaen suosittelemme, että asuntolainaa nostavat eivät ostaisi pankkien tarjoamia lisäpalveluita, kuten korkokattoa tai takaisinmaksuturvaa. Tämä suosituksemme perustuu siihen oletukseen, että pankki osaa laskea ja ennustaa korkojen ja talouden kehitystä paremmin kuin tavallinen yksittäinen kuluttaja. Näin ollen voidaan olettaa, että korkokatto ja takaisinmaksuturva ovat aina pankille kannattavia, mutta asiakkaalle kannattamattomia. Nämä tuotteet voivat tuoda ripauksen mielenrauhaa, mutta todennäköisesti joudut maksamaan tästä mielenrauhasta kalliin hinnan.

Katso myös:
Asuntolainojen korkotaso 2013
Suomen talletuspankkien viitekorkoja (Suomen Pankki)
Viime kuun halvin pankki on nyt kallein (Taloussanomat)
Euribor-paneeli vuotaa (Taloussanomat)
Euribor-tilastoja (Euribor-rates.eu)

Mistä hakea lainaa?

Uusimmat artikkelit

  • Halvinta asuntolainaa kesäkuu 2014

Halvinta asuntolainaa kesäkuu 2014

  • 14.06.2014

Taloussanomien vertailussa tarkasteltiin asuntolainojen hintoja eri pankeissa. Vertailun laati Suomen Rahatieto. Katso tästä, paljonko asuntolainat maksavat.

  • Matala marginaalisi on vaarassa

Matala marginaalisi on vaarassa

  • 21.05.2014

Alhainen marginaalisi voi olla vaarassa, jos haluat tehdä muutoksia lainaehtoihin. Pankkien marginaalit ovat nouseet […]

  • Asuntolainan korot 2014 ja ennuste 2015

Asuntolainan korot 2014 ja ennuste 2015

  • 18.05.2014

Osakemarkkinat hermoilivat viimeksi toukokuun alussa, kun Yhdysvaltain keskuspankin puheiden pääteltiin tarkoittavat mahdollisesti ennakoitua aiempaa […]