Asuntolainan korkokatolla velallinen voi suojautua nousevia korkoja vastaan. Korkokaton voi järjestää joko niin, että asiakas maksaa kertaluonteisen maksun korkokatosta  tai vaihtoehtoisesti suorittaa kuukausittaista maksua sidottuna lainanlyhennykseen. Korkokatto otetaan myös määräajaksi ja sen joutuu aika-ajoin uusimaan. Esimerkiksi Osuuspankki myi helmikuussa 2,8% korkokattoa 100 000 euron lainalle kolmeksi vuodeksi hintaan 2 000 euroa. Kyseessä on siis varsin kallis hinta mielenrauhasta. Asuntolainan korkokatossa on siis suuri riski maksaa tyhjästä. Kuten kaikissa vakuutuksissa, korkotason noustessa yli korkokaton, hyötyy asiakas mahdollisesti sopimuksesta. On kuitenkin todennäköisempää että asuntovelallinen joutuu itse maksumieheksi pankille, sillä pankilla on pitkäaikaista dataa korkokehityksessä sekä asiantuntijoita tätä analysoimaan ja he eivät laske liikkeelle tuotetta, joka olisi pankille epäedullinen.

Korkokatto vai kiinteäkorkoinen asuntolaina?

Suojautua voi myös ilman korkokattoa niin, että asuntovelallinen voi sitoa ainakin osan lainastaan pitkiin viitekorkoihin. Suoja perustuu siihen, että pitkä viitekorko on lähes aina lyhyttä viitekorkoa vakaampi. Toisaalta pitkään viitekorkoon ei perinteisesti ole asuntolainoja sidottu, sillä lyhyet euriborit ovat olleet huomattavasti pitkiä viitekorkoja edullisempia. Asuntolainan viitekoron sitominen 5, 10 tai jopa 15 vuodeksi on keski-euroopassa yleisempää kuin 3, 6 tai 12 kuukauden euriborin käyttäminen. Asiakas toisaalta tietää miten paljon hän joutuu lyhentämään kuukausittain, mutta harmia voi tuottaa se, ettei hän pääse nauttimaan mahdollisista matalista koroista. Varsinkin kun pitkät, kiinteäkorkoiset korot tulevat aina asiakkaalle lyhyitä kalliimmiksi.

Asuntolainan korkokatto takaa velalliselle turvallisuudentunteen

Asuntolainan korkokatto täyttää turvallisuudentunnetta arvostavien ihmisten tarpeet. Kun asiakas tietää että tapahtui mitä tahansa, oman asuntolainan korkotaso ei karkaa käsistä yli sovitun, voi turvallisuudentunnetta arvostava ihminen suunnitella oman taloutensa etukäteen koko laina-ajaksi. Mielenrauha onkin taattu, kun velallinen tietää oman lainansa maksimikustannukset.

Korkokaton voi rakentaa myös itse

Taloudellinenriippumattomuus.com kertoi mielenkiintoisesta ideasta rakentaa korkokatto itselleen. Tällöin korkokaton kustannuksia ei tarvitse maksaa pankille. Pankkien korkokatossa on asiakkaalle se epäedullinen puoli, että korkea korkotaso saisi jatkua hyvin pitkään, ennenkuin esimerkiksi 2 000 euron hintaisesta vakuutuksesta olisi hyötyä ja se maksaisi itsensä takaisin. Helpompi tapa on varautua nouseviin korkoihin itse, ja laittaa rahaa säästöön mahdollista koronnousua vastaan. Tämä vaatii vähän viitseliäisyyttä ja itsekuria olla käyttämättä korkotason nousuihin varattuja rahoja, mutta toisaalta ne voi nostaa itselleen, mikäli korkotaso pysyikin matalana. Teoreettinen riski tässä tietenkin on, mikäli korkotaso nousisi enemmän kuin olisi ajatellut, sillä pankin korkokatto kattaisi vaikkapa 10% viitekoron, mutta tämä on hyvin epätodennäköistä. Mikäli viitseliäisyyttä ja itsekuria löytyy, kannattaa korkokatto rakentaa itse.

Euroopan keskuspankki ei uskalla nostaa ohjauskorkoa

Euroopan keskuspankki ilmoitti elokuun puolessa välissä huutokauppaavansa lainaa pankeille niin paljon kuin he tarvitsevat kiinteään korkoon. Tämä ennakoimaton rahoitusoperaatio kasvattaa eurooppalaisten pankkien likviditeetin määrää. Onkin odotettavissa että lyhyemmät korot kiilautuvat ohjauskoron alapuolelle ja tilanne  normalisoituu muutaman vuoden takaiselle tasolle. Tällä hetkellä euribor on kyntänyt 1,50 prosentin molemmin puolin. Vuoden takaiseen korkotasoon verrattuna vuosi 2011 on ollut asuntosijoittajille synkkä. Euriboria on nostettu kahteen otteeseen 0,25 prosentin verran ja asuntolainan hinta onkin kallistunut selkeästi. Euriborin on arveltu tippuvan 0,25 prosentin verran vuoden viimeisen neljänneksen aikana, mutta vuoden takaisiin matalankoron tasoihin ei tulla pääsemään.

Aiemmin ekonomistit ennustivat että vuoden loppuun mennessä ohjauskorko olisi nostettu kahteen prosenttiin, mutta tämä ei nyt näytä toteutuvan. Sampo Pankki ennusti heinäkuussa, että ohjauskorkoa nostettaisiin lokakuussa, mutta nyt koron nostaminen näyttää lykkäytyvän vuodenvaihteen yli. Osviittaa tästä on näyttänyt raaka-aineiden hintojen kääntyminen lievään laskuun. EKP:n on arveltu pystyvän pitämään korkotason ennallaan, mikäli raaka-aineiden hinnat kääntyvät laskuun.

Sampo lupaa asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa

Taloudellinen taantuma onkin ilonaihe asuntovelallisille, sillä huonojen aikojen vuoksi keskuspankki ei ole halukas nostamaan korkotasoa. Pankit eivät kuitenkaan tästä mielissään ole. Sampo Pankki on tosin ilmoittanut asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa. Pankkeja koronnousun peruuntumienen kismittääkin, ja keskimääräinen asuntolainan korko 12 kuukauden euriborilla onkin ennustettu laskevan nipinnapin alle kahden prosentin.

Lainamarginaalien odotetaan nousevan

Taloustilanteesta huolestuneet pankit ovat sen sijaan alkaneet nostamaan omia lainamarginaalejaan. Kilpailu alhaisilla marginaaleilla onkin nyt ohi sillä sekä Nordea että Sampo Pankki ovat ilmoittaneet nostavansa marginaaleja. Tämä todennäköisesti saa muutkin pankit uskaltamaan marginaalien korottamisessa. Sen sijaan pienimmät pankit, Ålandsbanken sekä Suupohjan osuuspankki ovat laskeneet omia marginaalejaan.

Asuntolainojen kehitys tulee olemaan suotuisa velalliselle tämän vuoden loppuun. Tällä hetkellä näyttäisikin että tilanteesta eniten hyötyvät ne, jotka ovat sitoneet lainansa 12 kuukauden euriboriin. Pitkät korot ovatkin osoittautumassa nyt edullisimmaksi vaihtoehdoksi vaikka pitkällä aikavälillä lyhyiden korkojen on todettu olleen pitkiä edullisimpia. Nähtäväksi jääkin, miten velkakriisi tulee vaikuttamaan vuoden 2012 korkokehitykseen. Joka tapauksessa tukalat ajat eivät ole ohi.

Mikä on asuntokaupan käsiraha?

Lain määräämä käsirahan yläraja on 4% asunnon hinnasta. Käsirahasta tulee aina tehdä sopimus kirjallisena. Mikäli ostaja vetäytyy kaupoista, menettää hän käsirahan. Mikäli asunnon myyjä vetäytyy asuntokaupasta, tulee hänen palauttaa ostajalle takaisin käsiraha, sekä korvauksena saman suuruinen summa. Eli jos käsiraha on 10 000 euroa, joutuu myyjä maksamaan ostajalle 10 000 euroa + korvauksena toiset 10 000 euroa. Niin myyjän kuin ostajankin tulee siis olla tarkkana siitä, haluaako asuntokaupan todella tehdä.

Mikäli asunnon ostajalla ei ole säästössä käsirahan verran varallisuutta, voi hän yleensä sisällyttää käsirahan pankista otettavaan asuntolainaan. Käsirahan lisäksi ostajalta saatetaan myös vaatia ennakkomaksua asunnosta, joka tulee palauttaa kauppojen peruuntuessa. Ennakkomaksun voi myös sisällyttää varsinaiseen asuntolainaan. Mikäli olet aikeissa ostaa asunnon vasta rakennettavasta olevasta talosta, vaativat rakennuttajat yleensä varausmaksun. Mikäli käsirahaa rakenteilla olevasta asunnosta ei ole maksettu, voi kaupan peruuttaa milloin vain, ja urakoitsijan täytyy varausmaksu palauttaa.

Mikä on vakiokorvaus eli sopimussakko? Entä voiko peruuntuneista kaupoista vaatia korvauksia?

Mikäli ostaja peruuttaa kaupan, menettää hän siis käsirahan, mutta käsirahasopimus velvoittaa myös myyjää sekä välittäjää jäädyttämään kaupan. Lain mukaan asuntokauppa on jäädytettävä silloin, kun käsirahasopimus on tehty. Myyjä voi kuitenkin peruuttaa kaupan, palauttaa käsirahan ja maksaa sen suuruinen korvaus, ja laittaa sen jälkeen asunnon taas myyntiin. Ainoastaan käsirahasopimuksen aikana kyseisen asunnon kauppaaminen muualle on kielletty. Joskus voi kuitenkin olla niin, että on myyjän edun mukaista että käsirahasopimusta ei tehdä. Koska myyjä ei saa ottaa vastaan uusi tarjouksia ilman käsirahan palauttamista ja siitä maksettua korvausta, tekevät useat asuntoa myyvät vakiokorvauksen ostajaehdokkaiden kanssa. Tällöin myyjä voi ottaa tarjouksia vastaan myös vakiokorvauksen aikana, mutta kauppojen syntyessä hänen tulee maksaa sopimussakkoa muille ostajaehdokkaille.
Ostaja voi vaatia kohtuullisia kuluja perittäväksi, mikäli kauppa peruuntuu. Tällaisia voivat olla esimerkiksi jo varta vasten kyseistä asuntoa varten ostetut huonekalut tai esimerkiksi remontin tilaaminen. Jotta lisäkorvauksia saisi, tulee jo asuntoa varten tehtyjen investointien arvo ylittää kaupan peruuntumisesta saatu korvaus. Koska jo maksettava korvaus on käsirahan suuruinen, joka on useita tuhansia euroja, on ylikorvauksien saaminen epävarmaa. Asunnon menetyksestä aiheutunutta mielipahaa ei korvata.

Pää kylmänä asuntoa ostaessa

Asuntoa ostaessa kannattaakin pitää hermot kurissa, sillä käsiraha velvoittaa kaupan molempia osapuolia. Käsirahaa kannattaakin tarjota vasta, kun on täysin varma ettei omiin tarpeisiin sopivampaa asuntoa löydy kohtuullisessa ajassa. Käsirahan menettäminen varmasti harmittaa, mikäli vielä parempi asunto löytyy seuraavana päivänä. Ostajan on myös syytä muistaa, että asuntokauppa on varmaa vasta sitten, kun kauppakirjat on allekirjoitettu.

Valtio tukee vahvasti omistusasumista ja asuntolainan ottamista

Suomessa omaksi henkilökohtaiseksi varallisuuden määritelmäksi on pitkään nähty oma asunto. Omassa omistuksessa oleva soppi on varallisuuden symboli ja omistusasumista suositaan niin suomalaisten kuin valtionkin taholta asti. Tämä asumismuoto on vahvasti tuettu verrattuna vuokralla asumiseen. Esimerkiksi Osmo Soininvaara mielestä omistusasuminen jakaa varallisuutta yhteiskunnassa tasaisesti; jos jokaisella suomalaisella olisi velaton asunto, tämä tarkoittaisi käytännössä jokaiselle muutaman sadan euron perustuloa. Omistusasumisen suosio onkin suomalaisessa yhteiskunnassa hyvin vahva. Valtion ja yhteiskunnan kannalta katsottuna omistusasuminen pitää ihmiset Suomessa, ehkäisee tehokkaasti asunnottomuutta, luo puskuria pahoja päiviä varten sekä luo perintöä tuleville sukupolville. Omistusasuminen on myös Suomessa vahvasti verotuksen kautta tuettua; asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa ja valtio on vahvasti mukana nuorille ensiasunnonostajille suunnatuissa ASP-tileissä. Vuokralaisella ei taas ole mahdollisuutta vähentää vuokria verotuksessa, vaikka tästä on aika-ajoin keskusteltu.

Onko omistusasuminen edullisempaa kuin vuokralla asuminen?

Vanha sanonta kuuluu että omassa asunnossa asuja maksaa vuokraa itselleen. Tämä periaatteessa pitää paikkansa, sillä kuukausittain lyhennettävä asuntolaina lyhentää lainan pääomaa ja siirtää ostetun asunnon omistusoikeutta itselleen pankilta. Kuukausittainen lyhennysmäärä ja asunto-osakeyhtiössä maksetta yhtiövastike usein jää myös alle keskimääräisen vuokratason. Näin omistusasumisen voi käsittää huomattavasti vuokralla asumista halvemmaksi. Moni uskoo myös asunnon arvon nousevan vuosien mittaan. Tämä pitää lähes poikkeuksetta paikkansa suurissa kaupungeissa sekä muuttovoittoisissa kunnissa. Sen sijaan muuttotappiokunnassa asuntoa myyvä voi joutua luopumaan omasta asunnostaan pilkkahinnalla, sillä moni on rakentanut suuren omakotitalon syrjäseuduille siinä toivossa, että tässä talossa asutaan hamaan loppuun asti. Avioero, yllättäen kohdannut työttömyys tai pelkkä kyllästyminen voi kuitenkin laittaa asumisen arvot uusiksi ja myyntihinnalla voi olla vaikea kattaa korkeita rakennuskustannuksia.

Omistusasuminen tuo mukanaan piilokustannuksia

Asuntoa ostavat usein kuvittelevat, että omistusasumisesta ei tule muita kustannuksia kuin kuukausittain maksettava asuntolaina. Asunto-osakeyhtiön kuukausittainen yhtiövastike voi kuitenkin yllättää suuruudellaan. Etenkin kaupungeissa vanhojen, hyvällä paikalla sijaitsevien talojen yhtiövastikkeet voivat olla yllättävänkin suuria. Keskimääräinen yhtiövastike kerrostaloissa oli vuonna 2009 4,04 euroa neliöltä. 80 neliön asunnolta tämä tarkoittaa sitä, että vastiketta kertyy kuukaudessa 323 euroa. Vuodessa hintaa asumiselle tulee jo pelkästään vastikkeen osalta 3876 euroa. Lisäksi taloyhtiössä tulevat putki- ja julkisivuremontit voivat maksaa 500-800 euroa neliöltä. Tämä tarkoittaa 80 neliön asunnon kohdalla 40 000 – 64 000 euron lisäkustannuksia, jotka voivat olla 1/3 asunnon arvosta. Tämä voidaan rahoittaa joko korotettuna vastikkeena tai ylimääräisenä suorituksena jokaiselta osakkeenomistajalta jolloin heidän on otettava lainaa.

Asuntoa ostettaessa onkin ensiarvoisen tärkeää selvittää taloyhtiön taloudellinen tilanne. Huonosti hoidettu, osaamaton hallitus tai riitaisa taloyhtiö voi nostaa asumisen kustannuksia tuntuvasti. Kiinteistövälittäjältä tuleekin pyytää viimeisin tilinpäätös, isännöitsijätodistus sekä selvitykset tehdyistä ja tulevista remonteista.

Omakotitalossa asuva taas kohtaa monia sellaisia kustannuksia, joita kerrostalossa asuvalla ei ole. Jätemaksut, tiemaksut, lämmityskustannukset, peruskorjaukset, kiinteistöverot ja vakuutukset nostavat asumisen kustannuksia. Vaikka myös kerrostalossa asuva maksaa kotivakuutusta, on se omakotitalossa lähes poikkeuksetta suurempi, kun vakuutus kannattaa ottaa talon lisäksi myös pihapiirissä oleville ylimääräisille rakennuksille ja jopa maaperälle.

Vuokra-asumisen hyvät ja huonot puolet

Vuokralla asumisen ehdoton huono puoli on se, että sitä ei ole valtion osalta tuettu juuri mitenkään. Asunnon omistava nauttii lukuisista verohelpotuksista kuten asuntolainan korkojen verovähennysoikeudesta. Verovähennysoikeutta tullaan supistamaan nykyisestä huomattavasti, mutta asunnon osto on siitä huolimatta hyvin houkutteleva vaihtoehto. Vuokralainen on myös aina vuokraisännän/emännän armoilla. Mikäli vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, on vuokralaisen irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä sopimuksessa kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä sopimuksessa kuusi kuukautta. Mikäli vuokralainen irtisanoo itse sopimuksen, on irtisanomisaika aina yksi kuukausi. Ongelmia voi myös tuottaa huonot välit vuokranantajan kanssa, ja katkeruutta yleensä aiheuttaakin se, ettei vuokravakuutta makseta täysimääräisenä takaisin. Oikeutta onkin käyty siitä, että mitä kulumia voidaan pitää luonnollisina asumisen aiheuttamina, ja kuinka huolellisesti loppusiivous olisi pitänyt tehdä. Toisaalta vuokralla asumisen voi myös nähdä turvallisena asumismuotona, sillä vuokralaisen ja vuokranantajan velvollisuuksia säätely huoneenvuokrauslaki. Taloudellisesti epävarmoina aikoina maksurasite on myös pienempi, koska asunnon voi irtisanoa kuukauden irtisanomisajalla ja vaihtaa edullisempaan. Asuntolainallinen voi taas joutua pahoihin taloudellisiin vaikeuksiin työtilanteen heikennyttyä.

Koska vuokrat eivät ole verovähennyskelpoisia, menettää vuokralainen joka kuukausi rahaa, kun omistusasuja maksaa sitä itselleen lainapääoman pienentymisenä ja omistusoikeuden kasvuna.

Usealla vuokralla asuminen on myös elämäntapavalinta. Omistusasumista kalliimmasta asumismuodosta ollaan valmiita maksamaan, sillä vapaudella muuttaa lyhyelläkin aikavälillä ilman sitoumuksia ollaan valmiita maksamaan. Muutto työ- tai perhetilanteen vuoksi on huomattavasti helpompaa ja asunnon vaihtaminen omien mieltymysten ja tarpeiden muuttuessa on kätevää.

Vuokra-asunto vai asunnon osto?

Asunnon ostoa miettiessä tulisi selvittää omat asumistarpeet, elämäntilanne sekä se, onko valmis ottamaan itselleen suuren lainan. Pitkälle aikavälillä omistusasuminen tulee halvemmaksi ja kasvattaa omaa varallisuuttasi, mutta miinuspuolena sen mukana tulee paljon taloudellista vastuuta. Vuokralla asuminen voi olla järkevämpi valinta mikäli oma työtilanne ei ole selvillä tai joudut vaihtamaan asuinpaikkakuntaasi määräajoin. Kun asuntoa ostaa, tulee varmistua siitä että tekee kannattavan sijoituksen. Asunto tuleekin ostaa hyvin hoidetusta taloyhtiöstä ja sellaiselta alueelta, jonka asuntojen arvot nousevat tasaisesti. Mieti myös milloin ostat asunnon, sillä asuntomarkkinoilla on taipumus aika-ajoin ylikuumentua, jolloin hinnoissa on runsaasti ylimääräistä.

Mikä on prime-korko?

Prime-korko on pankin oma, hallinnollisella päätöksellä määrittelemä viitekorko. Alunperin prime-korko syntyi Yhdysvalloissa, joissa suuria ja pitkäaikaisia asiakkaita palkittiin pankin omalla korolla, joka oli markkinoiden muita korkoja alhaisempi. Tästä tulee koron niminkin, prime- eli etukorko. Rantautuessaan Suomeen on tämän koron merkitys muuttunut rajusti. Tätä pankin omaa korkoa ei tarjota alhaisella hinnalla pitkäaikaisille ja uskollisille asiakkaille, vaan sitä mainostetaan “vakaampana” viitekorkona kuin euriboria. Tämä toki pitää paikkansa, mutta useimmiten prime on kalliimpi vaihtoehto kuin 12 kuukauden euribor. Koska pankki itse määrittelee korkonsa, toisin kuin euriborin jonka Euroopan keskuspankki joka vuorokausi määrittää, on oletettavissa että prime-korosta hyötyy aina pankki sekä sen osakkeenomistajat, eikä asiakas. Prime-korkoa käytetäänkin sisäänheittotuotteena, mutta pankkien omat korot harvemmin eroavat radikaalisti toisistaan, sillä pankit “pesaavat” toisiaan eli tarkkailevat toistensa prime-korkoja, ja laskevat tai nostavat omiaan heti ketjussa. Tämän takia varsinainen asuntolainakilpailu käydään marginaalien välillä, ei korkojen.

Pankin oma korko reagoi hitaasti markkinoiden muutoksiin

Yksi prime-koron ominaisuus on sen hitaus reagoida markkinoiden muutoksiin. Euriborissa tapahtuvat muutokset näkyvät muutaman kuukauden viiveellä prime-koroissa. Alentuneesta viitekorosta pääseekin yleensä nauttimaan vasta muutamaa kuukautta myöhemmin verrattuna niihin, joiden laina on sidottu euriboriin. Pankkeja onkin syytetty siitä, että ne tarkoituksellisesti viivyttelevät oman korkonsa laskemista. On pankin edun mukaista, että korkoja nostetaan tai lasketaan viiveellä, sillä näin pankki saa lisäaikaa sopeutua markkinoilla tapahtuviin muutoksiin.

Prime-korko vai euribor?

Miksi sitten ottaa prime-korko? Varsinaista hyvää syytä tähän ei ole. Tilastollisesti kaikista halvimmaksi koroksi on muodostunut 3 kuukauden euribor. 12kk euribor eli  Suomen yleisin asuntolainan viitekorko on pitkällä aikavälillä muodostunut myös halvemmaksi kuin prime-korko. Asuntolainan sitomista primeen ei voikaan suositella, sillä pankkien lupaukset vakaasta ja edullisesta korosta ovat mahdottomia. Mikään taho ei pysty luotettavasti ennustamaan taloudellista tilannetta kymmenen tai edes viiden vuoden päähän. Asuntolaina.org suosittelee pitäytymään euriborissa. Mikäli puskuria ja likviditeettiä riittää, kannattaa harkita kolmen, tai jopa yhden kuukauden euriboria, sillä viimeisten 10 vuoden aikana nämä lyhyen aikavälin korot ovat tuoneet merkittäviä säästöjä rohkeille asuntovelallisille. Prime-korkoa kannattaa harkita mikäli on pankin talletusasiakkaana, sillä pankki haluaa pitää oma primensä mahdollisimman korkeana tuottaa talletukselle tuottoa. Asuntolainan korkona primeä ei voi suositella.

Tarkista pankkisi prime-korko ja vertaile

Nordea

Osuuspankki

Sampo

Handelsbanken

Ålandsbanken

Säästöpankki

Asuntosijoittamisen yksi parhaista puolista on se, että sijoittaminen ei juuri vaikuta sijoittajan tulotasoihin. Koska sijoitusasunto rahoitetaan asuntolainalla, ja lainanlyhennykset hoituvat vuokralaisen kuukausittaisten vuokrien avulla, maksaa sijoitusasunto itsensä takaisin. Tulevaa asuntosijoittajaa houkuttaa myös se, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuosi vuodelta joten sijoitus omaa matalan riskin. Myös vuokrahintataso on noussut etenkin suurissa kaupungeissa vuosi vuodelta.

Asuntoa hankkia tuleekin kiinnittää huomiota asunnon sijaintiin. Aluetuntemus onkin äärimmäisen tärkeää, jotta osaa pitkällä ostaa asunnon alueelta, joka pitää arvonsa. Lisätuottoa saakin, kun aluetuntemuksen avulla ostaa asunnon arvoon kasvattavalta alueelta. Perinteisesti kantakaupunki sekä keskusta ovat olleet hyvin arvonsa pitäviä alueita, mutta nykyään myös kasvukeskuksien lähellä hyvien kulkuyhteyksien päästä löytyvät kohteet ovat todellisia löytöjä.
Mikäli haluaa kattaa asunnosta aiheutuvat kustannukset kokonaan vuokratuloilla, on syytä huomioida asunnon taloyhtiössä tehdyt remontit, sillä putki- tai ulkosivuremontit voivat maksaa kymmeniä tuhansia euroja asuntoa kohti. Varma sijoittaja ostaakin asunnon talosta, jossa suuret remontit ovat jo tehty. Vaikka tämä voi maksaa enemmän, voi asunnon hyvän kunnon huomioida vuokran suuruudessa. Etenkin nuoret perheet ovat valmiita maksamaan kunnostetusta asunnosta, eikä heidän tarvitse huolehtia tulevista remonteista, joiden takia asumismukavuus kärsisi.

Oikea vuokralainen on varma sijoitus

Yhdeksi suurimmista ongelmista voi myös muodostua oikean vuokralaisen hankkiminen. Paras mahdollinen vuokralainen on rahallisesti toimeentuleva joka maksaa vuokrat ajallaan ja asuu asunnossa pitkään. Opiskelijat ovat hyviä valintoja, sillä heitä pidättelee paikkakunnalla opinnot eikä heillä ole aikoihin varaa ostaa omaa asuntoa. Mikäli joudut vuoden välein vaihtamaan vuokralaista, joudut asuntoa pitämään tyhjillään ainakin kuukauden. Kannattaakin suosia vuokralaisia, jotka asuvat asunnossasi useita vuosia.

Asuntolainan maksaa vuokralainen

Sijoitusasunnon houkuttelevuus perustuu siihen, että vuokralainen maksaa asuntolainan vuokrillaan. Vuokran hinnaksi tuleekin optimoida summa, joka kattaa sekä asuntolainan lyhennyksen että yhtiövastikkeen. Mikäli vuokra on optimoitu oikein, se voi tuoda itselleen hieman vaivanpalkkaa. Liian suurta vuokraa ei kuitenkaan ahneuksissaan kannata asettaa, sillä se ei ehkä menekään kaupaksi, tai saat itsellesi epävarman vuokralaisen, jonka vuokrat ovat kuukausi kuukaudelta myöhässä.

Sijiotusasunto on suhteellisen helppo hankkia, sillä pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70-100%. Asuntolainojen korot voi myös vähentää vuokratulojen verotuksessa. Samalla voi ajatella tekevänsä hyvän teon, sillä mikä olisikaan parempi tapa tukea yleisesti huonoa asuntotilannetta kuin vuokrata katto pään päälle?

Asuntolainan verovähennysoikeus oli yksi hallituksen kipeimpiä ratkaisuja. Vaikka kansalaiset vastustivat tarmokkaasti verovähennysoikeuteen puuttumista, aikoo uusi hallitus leikata sitä rajusti. Moni onkin ärtynyt päätöksestä, sillä keskituloisen perheelle se on tuonut usean sadan euron säästöt vuosittain. Useat tahot ovat kuitenkin kiitelleet tätä rohkeaa tekoa. Kansataloudellisesti tällä verovähennysoikeuden supistamisella on merkittäviä vaikutuksia. Vuonna 2014 hallituksen kukkaroon kilahtaakin verovaroja supistuksen myötä noin 400 miljoonaa euroa enemmän.

Onko korkovähennys oikeudenmukainen?

Verovähennysoikeuden supistamista on pidetty myös oikeudenmukaisena. Nykyinen oikeus vähentää korot verotuksessa on asettanut asunnon omistajat ja vuokralaiset eriarvoiseen asemaan. Koska maksetuista vuokrista ei vähentää voi, on omistusasuminen ollut valtion taholta täysin tuettua toimintaa, joka on närkästyttänyt monia vuokra-asujia. Kriitikkojen mielestä tämä verovähennys näkyy asuntojen hinnoissa, joka sitten laskeutuu vuokralaisten maksettavaksi korottuneiden vuokrien takia. Voidaan siis puhua oikeudenmukaisuudesta joka lankeaa omaan niskaan?

Korkovähennyksen poisto huono asia kaikille

Asuntolainan korkovähennys on monisyinen asia, josta varmasti tullaan vielä keskustelemaan. Alivaltiosihteeri Hetemäen työryhmä on ehdottanut vähennyksen poistamista asteittain kokonaan, ja tähän suuntaan ollaankin menossa. Ennen vaaleja kaikki puolueet olivat yhtä mieltä korkovähennyksen säilyttämisen puolesta, ja asia haudattiinkin ennen vaaleja. Nyt on siis tapahtunut selvä takinkäännös. Vähennys onkin moniteräinen miekka. Sen poistossa saattavat kärsiä myös vuokralaiset, mutta etenkin pieni- ja keskituloiset lapsiperheet, joille usean sadan euron säästö omistusasumisessa on helpottanut arjen sujuvuutta huomattavasti.
On sinänsä fiksua tehdä näin suuria asuntomarkkinoihin vaikuttava toimenpide nyt, kun korot ovat alhaalla, mutta varsinainen hintojen nousu tuleekin painottumaan silloin, kun viitekorot alkavat nousta kohisten. Asuntolainaa maksavat saavat vielä hetken aikaa nauttia pienestä viitekorosta, mutta koko ajan vahvistuva euribor tuokin vaikeat ajat omistusasujille muutaman vuoden kuluttua.

Leikkuri osuu myös muihin verovähennyksiin

Koska hallituksen budjetti on vahvasti alijäämäinen, iskee leikkuri myös muihin verovähennyksen alaisiin asioihin. Perheitä ja etenkin vanhoja ihmisiä koskettava kotitalousvähennys supistuu myös. Leikkauksien jälkeen saa vähentää enää 45% nykyisen nykyisen 60% sijasta. Voimakkaimmin uudet leikkaukset tuntuvat iäkkäissä asuntolainan ottajissa, joille kotitalousvähennyksen käyttö on tuttua. Kodinhoidonpalveluista ja elektroniikan asennuspalveluista saa vähentää 15% vähemmän ja kun mukaan otetaan korkovähennyksen runsas lasku, voi eläkeläinen menettää jopa tuhat euroa vuodessa. Onkin omituista, että Suomessa, jossa on vahva omistusasumisen perinne yli sukupolvien, kohdennetaan ainoat verovähennysleikkaukset siihen, mikä kirpaisee suurta osaa kansasta.

Nauttikaa siis korkovähennyksestä vielä loppuvuoden ajan.

Helsingin sanomat kierteli asuntovälittäjien mukana näytöissä yhteensä 33 kohteessa ympäri pääkaupunkiseutua. Useimmissa asuntonäytöissä ei kohdetta katsomaan tulleita asiakkaita näkynyt. Asuntokauppojen määrä onkin laskusuhdanteessa, vaikka kevät on ollut joka vuosi vilkkainta aikaa käydä uusia asuntoja katsomassa. Vaikka kiinnostus asuntoja kohtaan on selvästi laskenut, ei se näy vielä hinnoissa, jotka ovat ennätyksellisen korkealla olleet asuntokaupon ympärille muodostuneen pienen kuplan jälkeen. Välittäjät kehoittavatkin näyttöihin saapuneita tekemään “rohkeasti tarjouksen” koska “hinnoissa on ehdottomasti tinkimisen varaa”. Kiinteistömaailman välittäjän Jaakko Ahtolan mukaan empimistä on paljon liikkeellä.

Keväällä on perinteisesti tehty eniten asuntokauppoja

Vuoden 2011 Maalis-, huhti- ja toukokuu ovat olleet ennätysmäisen hiljaisia kuukausia, vaikka perinteisesti asuntokauppa on kesän kynnyksellä käynyt vilkkaimmillaan. Huhtikuussa myynti oli vähentynyt kymmenen prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Ennen monet asunnot myytiin pois alta ennen ensimmäistä näyttöä, mutta nyt näytöissä käydään harvakseltaan. Asuntojen hintojen kipuraja on ilmeisesti löytynyt ja muutenkin varsinkin asuntosijoittajille, jotka muodostavat myynnistä noin kymmenen pronsettia,  ei tulevaisuus ole hääppöinen. Kauppa onkin käynyt hyvin, ja vuodesta 1996 lähtien asuntojen hinnat ovat koko ajan nousseet, eivätkä hintoja ole hetkauttaneet kansainväliset finanssikriisit eivätkä yleiset talouden harmaat tuulet.

Vuokratuotot ovat vähentyneet

Suurena syynä voi pitää vuokratuottojen laskua, joka ei kompensoi kiinteistöjen huollosta tulevia kustannuksia. Vuosi vuodelta vanhenevat talot ja tulevat putkiremontit syövät vuokratuottoja. Vuokriakaan ei voi loputtomasti korottaa, sillä liian korkea vuokra tuo vuokralaisia, joiden maksukyky ei kuitenkaan kestäisi vuokratasoa. Vaikka vuokratasoa on noussut, ja moni asuntosijoittaja toivoisi siihen korotusta, on kysyntä moninkertaisesti ohittanut tarjonnan pääkaupunkiseudulla yksiöiden osalta. Kaavoitus, jonka ansiosta pk-seudulle on rakennettu valtavat määrät neljän hengen perheille sopivia asuntoja on ajanut nuoret ja opiskelijat asunnottomuuteen. Tämä ei palvele myöskään asuntosijoittajia sillä yksiöiden myyntihinnat ovat nousseet epärealistisen korkealle.

Tuotto-odotusten laskun lisäksi asuntoa ostavat pelkäävät korkojen nousua sillä euribor on ollut jo monta vuotta hämmästyttävän alhaalla, ja onkin odotettavissa että yleinen korkotaso tulee lähivuosina nousemaan roimasti. Lisäksi pankkien marginaalikilpailu asuntolainoissa alkaa nyt olla ohi eikä asuntolainaa enää yhtä tarmokkaasti kaupata pankin sisäänheittotuotteena. Mikäli  Monet sijoittajat ovatkin siirtyneet kiinteistöbisneksestä muihin, uusiin houkutteleviin sijoituskohteisiin.

Uusia asuntoyhtiölaki vaikuttaa asuntojen hintoihin

Muutoksia onkin luvassa asuntomarkkinoilla, sillä huhtikuussa 2011 valittu uusi eduskunta hyvin todennäköisesti tulee nostamaan pääomaveroa, joka tulee laskemaan vuokranantajien tuottoja. Lisäksi uusi asuntoyhtiölaki tuli voimaan viime heinäkuussa, jossa talonyhtiöt velvoitetaan kertomaan korjaustarpeensa lakisääteisesti. Tulevien putki- ja julkisivuremonttien aiemmin onnistunut piilottelu voikin paljastuessaan vaikuttaa suuresti asuntojen arvoon, joten sijoittajat odottavanetkin sen aikaa, kun uusi asuntoyhtiölaki alkaa todella vaikuttamaan.

Lue lisää: Helsingin Sanomien artikkeli aiheesta

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntojen hinnoissa huimat erot

Suomalaisten kiinteistöihin ja asunto-osakeyhtiöihin on kasvanut viime vuosina. 164 000 euroa on hinta, jota vielä kymmenisen vuotta sitten totuttiin näkemään lähinnä pääkaupunkiseudun asunnoissa. Toisaalta on muistettava että pk-seudulla ihmisiä asuu yli viidennes Suomen väestöstä, joten koko maanlaajuisessa tutkimuksessa Helsinki ja sen ympäryskunnat saavat hyvin suuren painoarvon. Ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä onkin suuri.

Kotitalouksien lainanhoitokyky hyvä

Nordean ekonomisti Pasi Sorjonen muistuttaa, että tuleva korkojennousu tulee ottaa huomioon niin asuntolainaa harkitsevien kuin jo asuntolainaa omaavien keskuudessa. Maksukykyä tulisikin mietitä korkotason, eikä nykyisen tilanteen mukaan. Vaikka vielä hetken saadaankin nauttia matalista koroista, on jopa puhuttu että Euroopan keskuspankki nostaisi euriborin 3,5 prosenttiin. Nouseva korkotaso onkin otetta huomioon ostosuunnitelmia ja lainanhoitolaskelmia tehdessä.

Nordean oman asuntoindeksin mukaan lainanhoitokyky talouksilla oli pääsääntöisesti hyvä viime vuonna. Helsinkiläisen keskimääräinen asuntolainan menoerä kuukaudessa oli 833 euroa. Puolestaan Kajaanissa keskivertokuukausilyhennys oli 308 euroa. Havaintomallissa käytettiin esimerkkinä 76,8 neliön asuntoa jota varten lainaa oli otettu 70 prosenttia hankintahinnasta 25 vuoden laina-ajaksi.

Pahin mahdollinen tilanne onkin huomata maksavansa pelkkiä korkoja kuukausilyhennyksinä, jolloin varsinainen lainapääoma ei lyhene ollenkaan. Vastaavassa tilanteessa laina ei siis lyhene, ja pahimmillaan asunnon voi joutua myymään pois. Laina tuleekin mitoittaa oikein.

Vielä ei ole liian myöhäistä korkosuojata asuntolainaa

Nordean yksityistalouden ekonomistin Anu Nummisen mukaan korkosuojauksen suosio on noussut viime aikoina. Korkosuojaus kannattaa Nummisen mukaan tehdä korkojen ollessa matalina, eikä vielä ole liian myöhäistä. Numminen suositteleekin esimerkiksi 3,5 prosentin korkokattoa viideksi vuodeksi. Tämä perustason suoja riittää hyvin, mikäli euribor alkaa rajustikin nousemaan.

Euriborin noustessa suomalaiset valitsevat silti halvimman viitekoron. kolmen ja 12 kuukaudehn euriborit ovat kasvattaneet suosiotaan, vaikka viime vuoden lopulla kiinteäkorkoiset korot olivat hittituote. Myös näiden kahden yhdistelmä voi olla hyvä ratkaisu. Puolet lainasta voi sitoa kiinteään-, ja puolet vaihtuvaan korkoon.  Ei olekaan yllätys, että muutaman poikkeuksellisen edullisen lainavuoden jälkeen korot ovat nousussa. Asuntolainaa maksavien ei silti tulisi olla huolestuneita, sillä korkovaihtelut kuuluvat lainamarkkinoihin, ja euriborit ovat hyvin todennäköisesti edulliset korkonousun jälkeenkin, koska nykyinen lähtötaso on poikkeuksellisen alhainen. Syytä huoleen ei siis ole.

Lähde: Kauppalehti