Tapiolan Varainhoidon toimitusjohtaja Liljeström ennusti asuntojen hintojen olevan vuoden kuluttua matalammalla kuin nyt. Merkittävästä romahduksesta Liljeström ei kuitenkaan taloustoimittajatapaamisessa puhunut. Liljeström huomautti kuitenkin Kreikan vaikeuttavan edelleen ennusteiden tekemistä.

Etlan Hannu Kaskeva puhui tilanteesta huomattavasti tiukkasanaisemmin. Hän pitää nykyistä hintakehitystä ”poskettomana” ja kummastelee, miksi taantuma ei ole mitenkään näkynyt asuntomarkkinoilla. Koska teollisuus tuntuu vielä köhivän, pitää Kaskeva kotitalouksien innokasta velkaantumista ja asuntomarkkinoiden kehitystä huolestuttavana.

Luottamusta asuntojen hintojen nykytasoon laskee entuudestaan ennätysmatalat korot. Pohjoismaiden kotitaloudet ovat päässeet nauttimaan ennätyshalvoista asuntolainoista, sillä lähes kaikki asuntolainat sidotaan täällä markkinakorkoihin. Moni taho, kuten Bloomberg, Royal Bank of Scotland sekä Jyrki Katainen ovat ennustaneet Ruotsiin tai muihin Pohjoismaihin uutta taantumaa kun korot lähtevät nousuun. RBS uskoo ongelmien syntyvän siitä, että merkittävä osa asuntovelallisista on ylimitoittanut asuntolainansa. Maksukyky ei enää riitä, kun korot lähtevät nousuun.

Ekonomisti Mikko Forss Roubini Global Economicsista sanoi Taloussanomissa, että oma rahapolitiikka ja asuntolainojen säätely olisivat parhaat keinot puuttua tilanteeseen. Tällä hetkellä Suomen korkotaso määräytyy EKP:n päätöksien mukaan. Nykyinen matala korkotaso saattaa olla Suomen kannalta väärä. Rahapolitiikka ei ole kuitenkaan pelastanut Norjaa tai Ruotsia, joten Forss uskoo asuntomarkkinoiden säätelyyn.

Kuluttajan kannalta paras keino suojautua korkojen nousulta on kiinteän koron valinta. Korkojen ollessa matalalla markkinakorot ovat kuitenkin huomattavasti halvemmat kuin kiinteät. Lähes kaikkiin asuntolainoihin liittyy kuitenkin optio vaihtaa korkoa ainakin kerran, joten järkevä kuluttaja sitoo lainansa hitaammin nousevaan 12-kuukauden euriboriin tai kiinteään korkoon kunhan korot lähtevät nousuun. Siihen asti kannattaa lyhentää lainaa mahdollisimman paljon halpojen korkojen tuoman säästön avulla.

Kiinteä korko 2010?

Kolmen kuukauden euribor oli heinäkuussa 2010 0,58. Kuuden kuukauden euribor oli 0,849% ja 12-kk 1,373.

Kiinteään korkoon sidottujen lainojen keskikorko oli heinäkuussa 2010 noin 4,21% kun taas euriboreihin sidottujen lainojen keskikorko oli 1,97%. Korko muodostuu aina itse korosta ja pankin omasta marginaalista joka on 2010 liikkunut 0,8-1% tienoilla.

Euriborit ovat nytkähtäneet selkeään nousuun. Nousu on ollut loivaa eikä moni usko korkojen nousevan kovin merkittävästi vielä vuoden 2010 aikana. Kiitenä korko on kuitenkin muuttunut erittäin houkuttelevaksi vaihtoehdoksi, mikäli nyt neuvottelee hyvän koron seuraavaksi 20 vuodeksi.

- Suomalaiset ovat hyötyneet merkittävästi lyhyiden markkinakorkojen laskusta ja asuntolainakantakin on kääntynyt selkeään kasvuun alkuvuodesta. Samaan aikaan kiinteät korot ovat tulleet tasolle, joka selkeästi alittaa euriborien historiallisen keskiarvon ja tekee kiinteistä koroista jälleen houkuttelevan vaihtoehdon henkilölle, joka haluaa suojautua korkojen nousulta. Euriborien odotetaan lähtevän lievään nousuun jo 2010 aikana ja nousu jatkunee 2011 ripeämmin, mikäli euroalueen talouskasvu elpyy, toteaa Sampo Pankin pääekonomisti Lauri Uotila.

- Jos korot nousevat monta prosenttiyksikköä, liian suuresta tasaisin erin hoidettavasta vaihtuvakorkoisesta lainasta uhkaa tulla lähes ikuinen.

Tuoreempana huolenaiheena Finanssivalvonnalla on lainojen pituus. Huomattava osa uusista asuntolainoista on nykyään yli 20 vuotta pitkiä. Todella pitkien, 30 vuotiaiden asuntolainojen aika taitaa kuitenkin olla ohi. Nordean Suomen varatoimitusjohtaja kertoi jo 2009, että niin pitkiä lainoja myönnetään enää poikkeustapauksissa. Korko on myös kautta linjan suurempi johtuen lainan kovemmasta riskistä pankille.

Fiva lähetti pankeille uuden kirjeen, jossa se kommentoi sekä laina-aikoja että liian suuria lainoja. Fiva pitää erityisen huolestuttavana sitä, että taloudelliset näkymät ovat tällä hetkellä erityisen arvaamattomat. Kovan kilpailun painostamina pankit helposti luotottavat asiakasta liikaa mikä Fivan mukaan lisää huomattavasti vaaraa siitä, että asiakas ottaa liikaa asuntolainaa. Suurella asuntolainalla varustettu kotitalous altistuu helposti suurelle riskille asuntojen hintojen tai korkotason heitellessä tulevaisuudessa.

Fiva suosittelee, että luototusaste laskettaisiin 90% alapuolelle asunnon hinnasta ja lainan lyhennysajaksi laskettaisiin enintään 25 vuotta. Vaikka kymmenen prosenttia omaa pääomaa ei tunnu korkealta, antaa sen säästäminen hyvää käsitystä siitä, minkälaista on elää asuntolainan kanssa.

Luottoa 98 miljardia vuonna 2009

Yhteensä kotitalouksilla oli vuoden 2009 lopussa lainaa noin 98 miljardia. Tästä asuntolainojen osuus oli 74 miljardia. Asuntolainoja otettiin vuonna 2009 hieman vähemmän kuin vuonna 2008. Kulutusluottojen määrä on sen sijaan ollut tasaisessa nousussa. Niitä oli kotitalouksilla vuonna 2008 noin 10 miljardia kun vuoden 2009 lopussa jo 12 miljardia. Kulutusluottojen ottamisen huimimmat kasvulukemat tapahtuivat vuonna 2008 jolloin kasvua oli kymmeniä prosentteja. Vuonna 2009 lainojen ottaminen lisääntyi rauhallisesti, joitakin prosentteja.

Lähde: Suomen Pankki

Kotitalouksien velkaantuminen näyttää siis vuonna 2009 rauhoittuneen hieman. Kulutusluottojen osuus lainan kokonaiskakusta on kevyessä nousussa kun taas asuntolainan osuus näyttää olevan laskemaan päin.

Asuntolainan ottamista pidettäneen edelleen varsin riskipitoisena toimenpiteenä, mikä tuskin muuttuu vuonna 2010. Asuntolainoja otetaan kuitenkin edelleen yllättävän innokkaasti, kiitos ennätyshalvan korkotason.
Kulutusluottojen suosiota selittänee alan käytäntöjen vakiintuminen. Kuluttajaviraston ja vastuullisten toimijoiden toimenpiteet ovat mahdollisesti lisänneet luottamusta alaan. Myös uudet joustavammat pikalaina ratkaisut, kuten Vivus.fi pikavippi saattavat kannustaa kuluttajia lainanottoon.

Euroalueella sama trendi

Myös euroalueen kotitalouksien lainanotto rauhoittui vuonna 2009. Yhteensä kotitalouksilla on euroalueella velkaa noin 5000 miljardia euroa. Toisin kuin Suomessa, euroalueella sekä kulutusluottojen että asuntolainojen kokonaismäärä supistui vuonna 2009.

Katso myös:
Suomen pankki – Kotitalouksien velat
Taloussanomat – Liikanen: Kotitalouksien velka 1990-luvun alun tasolla
Vivus.fi Oy – Vivus.fi Vippi
Tilastokeskus – Luottokanta 2009, 4. vuosineljännes
Finanssivalvonta – Valvottavatiedote henkilöasiakkaiden asuntorahoituksesta

Kreikasta alkanut velkakriisi ja Kiinan rahahanojen kiristyminen ovat aiheuttaneet huomattavaa epävarmuutta markkinoille mikä on alkanut näkyä myös asunnon ostajien tunnelmissa.

Asuntojen hintanousu oli huimaa vuoden alussa, tammikuussa jopa 15,7%. Halpa laina ja ennätysmatalat korot selittävät ihmisten intoa ostaa asuntonja.

Korot ovat edelleen erittäin alhaiset mikä saattaa aiheuttaa turhan luottavaista lainanottoa ja kohottaa hintoja. Hypoteekkiyhdistys uskoo, että kuluttajat eivät huomioi tarpeeksi korkojen väistämätöntä kohoamista.

Hypoteekkiyhdistys suosittelee jo kiinteää korkoa. Korkopohja on todennäköisesti takanapäin vaikka korot eivät ihan vielä lähdekkään nousuun. Asuntojen hintojen kannalta Hypoteekkiyhdistys uskoo parhaimpien vuosien olevan takanapäin, taas hetkeksi.

Asuntolaina.orgin toimituksessa uskotaan, että vielä puolivuotta tai vuosi kannattaa pitää kiinni 3kk tai 6kk euriborista mutta sitten vaihtaa pian joko 12-kuukautiseen tai kokonaan kiinteään. Uuteen lainaa on kiinteä korko selvästi varmin vaihtoehto.

Lauslahti sanoo, että kukaan ei ole ikinä saanut lainaa näin halvalla. Kolmen kuukauden euribor on 0,7 tuntumassa. Kun tähän lisätään pankin marginaali, voi koko lainan korko jäädä 1,5% tienoille. Tämä tilanne muuttuu lyhyillä koroilla hyvin nopeasti, kun korkotaso nousee.

–Oletetaan tilanne, että nuori perhe ostaa asunnon kolmenkymmenen vuoden lainalla ja maksuohjelma vedetään tiukalle. Tämä on täysin valheellinen maksukykylaskelma. On hyvin todennäköistä, että maailma toipuu taantumasta ja korot lähtevät nousuun.

Myös Asuntolaina.org ennustaa korkotasojen lähtevän nousuun vuoden 2010 loppupuolella. Eräiden ekonomi-arvioiden mukaan lainojen korot saattavat olla vuoden päästä jo yli viidessä prosentissa.

Tapiola suosittelee omille asiakkailleen lähinnä 12 kuukauden korkoja tai kiinteää korkoa. Näin asiakas ei pääse nauttimaan halvasta korkotasosta nyt. Etuna on kuitenkin se, että 12-kuukauden euribor nousee huomattavasti hitaammin kuin 3-kuukauden euribor.

Myös Vuokraturvan Metsola katsoo halvan rahan humalluttaneen asuntomarkkinat. Hän uskoo vuoden 2009 nousun johtavan ennen pitkää kovaan laskuun.

– Ennätyshalpa velkarahan korko kohottaa tunnelmaa asuntomarkkinoilla aivan vastaavasti kuin alkoholitarjoilu juhlissa, Metsola sanoo lähettämässään tiedotteessa.

– Edessä olevaa krapulaa taas voisi verrata urheiluympyröistä monelle tuttuun kuplahalliin. Kun korkoelvytys ja halvan velkarahan puhaltaminen markkinoille loppuu, koko rakennelma lässähtää, hän varoittaa.

Metsola syyttää tilanteesta pankkeja. Riskittömät mutta hyvin tuottoisat asuntolainat ovat pankeille mieluisaa riistaa. Tämä laskee kynnystä antaa lainaa myös niille, joiden maksuvalmiudet eivät välttämättä ole pitkällä tähtäimellä kunnossa.

Keskikorko laski joulukuussa

Asuntolainojen keskimääräinen korko tipahti hieman joulukuussa marraskuun lukemiin verrattuna. Kaikkien lainojen korko tippui 0,05 yksikköä 2,12 prosenttiin. Uusien asuntolainojen korko oli joulukuussa 2,0% kun marraskuussa vastaava luku oli 2,03%.

Kotitaloudet nostivat  joulukuussa uusia asuntolainoja 1,2 miljardin euron arvosta, mikä oli 170 miljoonaa euroa vähemmän kuin marraskuussa mutta 170 miljoonaa euroa enemmän kuin vuotta aiemmin.

Kotitaloudet taas pelkäävät vuoden 2010 tuovan uusia huonoja talousuutisia ja ottavat siksi hillitysti lainaa.

Vaikka vielä alkuvuodesta pelättiin tämän vuoden myyntilukujen jäävän viime vuotta pienemmiksi, näyttää nyt siltä, että viime vuosi saatetaan peitota. Tämä näkyy myös hinnoissa. Pienet kerrostaloasunnot tekevät kauppansa erittäin hyvin ja niiden hinnat ovatkin nousseet 7,9% viime vuodesta. Myyntiajat ovat myös lyhentyneet. Asuntokaupan ongelma on tällä hetkellä vähäinen tarjonta.

Kalliit asunnot ja omakotitalot käyvät edelleen heikosti kaupaksi.

Korot eivät enää laske

Asuntolainan viitekorkojen ei enää uskota laskevan ja nousun ennustetaan olevan hidasta.  OP-Pohjolassa uskotaan EKP:n nostavan ohjauskorkoaan vasta vuoden 2010 syys- tai joulukuussa. Nyt EKP:n ohjauskorko on yhdessä prosentissa. EKP piti ohjauskoron ennustetusti ennallaan marraskuussa pidetyssä kokouksessa. EKP:n ohjauskorko näyttää suunnan myös asuntolainoissa käytetyille euriboreille.

Kolmen kuukauden euribor on nyt (15.12.2009) noin 0,72%, kuuden kuukauden euribor on 1,0% ja 12 kuukauden euribor on 1,2%.

Lue lisää asuntolainan korkon valitsemisesta.

12 Kuukauden Euribor 12/08-12/09

Talokauppa käy edelleen hiljaisena

Omakotitalot ovat pääkaupunkiseudulla jo 13,5% halvemmat kuin vuonna 2008. Keskimäärin Suomessa omakotitalojen hinnat ovat laskeneet kolme prosenttia. Ainoastaan keskisuurissa kunnissa hinnat ovat nousseet, mutta kauppaa on tehty näillä alueilla erittäin vähän.

Vaikka muaalla maassa omakotitalokauppa on hidastunut viisi prosenttia edellisvuodesta, ollaan pääkaupunkiseudulla tehty jopa neljännes enemmän kauppoja kuin viime vuonna. Omakotitalojen neliöhinta oli heinä–syyskuussa pääkaupunkiseudulla noin 2 587 euroa ja muualla Suomessa noin 1 267 euroa.

Jos kyseessä on käytetty asunto, kuten usein on, on vastuun jakautuminen monimutkaisempaa. Korjauskustannukset voidaan katsoa kuuluvan asunnon myyjän, asunnon ensimmäisen myyjän ja taloyhtiön kesken. Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista, ja myyjä taas osastaan mikäli kaupasta on kulunut alle kaksi vuotta sekä kyseessä voidaan katsoa olevan asuntokauppalain määrittelemä virhe.

Pintarakenteiden ongelmista vastaa pääsääntöisesti osakas itse, kun taas rakenteista taloyhtiö. Myyjän vastuuta selvitettäessä katsotaan aina tapauskohtaisesti mikä on osakeasunnon yleinen kunto ja mietitään, oliko virhe niin merkittävä, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen. Jos asunto on vanha ja huonokuntoinen, on todennäköistä, että myyjä ei joudu vastaamaan korjauskustannuksista. Mikäli kaupasta on kulunut yli kaksi vuotta, voi myyjän vastuulle tulla korvauksia ainoastaan, jos virhettä on yritetty pimittää.

Asunnon ensimmäisen myyjä voi olla vastuussa, mikäli kosteusvaurio johtuu rakennusvirheestä, jota ei ole pystytty huomaamaan vuositarkastuksessa. Tällöin omistaja voi vedota virheeseen, vaikka olisikin hankkinut käytetyn asunnon.

Tärkeintä on tutkia asunto huolella ennen ostamista. Kannattaa selvittää kaikki tehdyt remontit taloyhtiöltä ja myyjältä, sekä selvittää onko ne tehnyt ammattitaitoinen työntekijä vai esimerkiksi omistaja itse. Saumat kylpyhuoneessa kannattaa syynätä tarkkaan, ja mielummin teettää kuntokartoitus sekä kosteusmittaus ennen asunnon ostamista.

Mikäli asunnosta löytyy virhe, tulee tästä ilmoittaa välittömästi isännöitsijälle ja myyjälle. Isännöitsijän kanssa voidaan selvittää, missä määrin taloyhtiö vastaa virheestä. Seuraavaksi tulee tehdä kirjallinen virheilmoitus myyjälle. Ilmoituksessa tulee selvitä virhe, ja olla jotain näyttöä.

Virheilmoitukseen tulee sisällyttää arvio omista vaateista, mutta tätä rahasummaa voi korjata myöhemmin kun korjauskustannukset selviävät. Osakeyhtiön asunnon ollessa kyseessä vaatimuksia ei tarvitse vielä virheilmoitukseen merkitä.

Mikäli asiassa ei päästä sopuun, riidan voi viedä kuluttajavalituslautakuntaan ja viimeisenä keinona käräjäoikeuteen. Kuluttajavirasto neuvoo tarkemmin tälläisissa tapauksissa.

Hypo-pankki kuvaa tilannetta Suomessa pehmeäksi laskuksi. Romahdusta ei tapahtunut ja tilanne on vakautunut.

Vaikka tilanne on rauhoittunut, ennustaa Hypo myyntiaikojen venyvän. Kauppojen määrä on laskenut huippuvuosista neljänneksen. Halvat asuntolainat saattavat kuitenkin kiihdyttää elpymistä.

Vaikka työttömyys on kohonnut lähes kaksinumeroisiin lukuihin ja Suomi ponnisekelee taantuman kanssa, on kuluttajien luottamus omaan talouteen korkealla.

Hypo uskoo tällä hetkellä vallitsevan ostajanmarkkinat, vaikkakin yllätyksiin pitää varautua.

Asuntolainat halvimmat Eurooppassa

Hypo huomauttaa, että asuntolainojen kustannukset ovat tällä hetkellä koko Euroopassa todella matalalla ja Suomessa Euroopan hännillä.

Hyposta suositellaan asiakkaiden sitovan lainan ainakin osaksi kiiteään korkoon, sillä korkotaso saattaa nousta huomattavasti johtuen siitä, että pitkät korot nousevat huomattavasti nopeammin kuin lyhyet euribor kokort.

Halvin asuntolaina

Halvimman lainan saa Suomessa kilpailuttamalla asuntolainansa.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtajan kevät on ollut hyvää aikaa. Kerrostalojen hinnat ovat toipuneet vuoden alun 2008 tasolle.

Omakotitalojen hintakehitys ei ole ollut yhtä positiivista. Erityisesti omakotitalokauppojen määrä on laskenut, noin 30%. Tämä on kiinteistökauppialle haastavaa aikaa, sillä moni omakotitalo seisoo tyhjillään.

Kiinteistön arvot saattavat laskea vielä pitkään, ja vuonna 2009 saattaa olla tarjolla paljon aliarvostettuja sijoitus- ja ostokohteita. Kiinteistökaupan odotetaan kuitenkin taas lähtevän kasvuun muun talouden mukana muutaman vuoden sisällä.

Euroopan unionin maissa asuntojen hinnat olivat korkeimmilaan vuoden 2007 lopussa. Kiivain kasvu tapahtui vuonna 2004. Suurin kupla oli Irlannin ja Britannian asuntojen hinnoissa. Portugalin, Suomen, Saksan ja Itävallan hinnat olivat IMF:n mukana “kuplattomia”.

Suomessa siis asuntojen hinnat laskevat maltillisesti muun talouden mukana, mutta rankkaa tiputusta ei ole luvassa.  Suomen pankki ennustaa kuluttajien epäröivän asuntomarkkinoilla vielä ainakin vuoden 2009 ajan.

Perhesivut.com kirjoitti mielenkiintoisen artikkelin asuntolainan viitekoron valinnasta.

– Olen ensimmäistä kertaa pitkään aikaan kuullut tapauksista, joissa hyvälle kaksiolle tai yksiölle sanotaan ei tämän tasoisen vuokrapyynnön takia. Kyllä kipurajat on nyt löydetty, Kyhälä myöntää.

Asuntojen hinnat eivät ole laskeneet vastaavasti, ja tuotto-odotukset suhteessa sijoitettuun pääomaan ovatkin nyt erittäin matalalla. Asuntosijoittajien on nyt haastavaa tehdä vuokrilla hyviä voittoja, etenkin Helsinigissä.

Asuntovälittäjien mukaan sijoitusasunnosta haaveilevien kannattaa nyt suunnata kehyskuntiin. Siellä asuntoja saa huomattavasti halvemmalla, mutta vuokratuotot ovat edelleen kohtuullisia.

– Melkein voisi jo sanoa, että unohda Helsinki, jos hyvää vuokratuottoa etsit, Kyhälä väittää.

Kyhä uskoo myös, että isoja uudisasuntoja saadaan pian pääkaupunkiseudulla vuokralle erittäin halvalla, kun asuntojen myynnin hidastuminen alkaa heijastua vuokramarkkinoille. Tämä laskee vuokratasoa entisestään.