Edulliset korot, huono kaavoituspolitiikka ja pankkien kilpailu asuntolainoista

Asuntosijoittamista pidetään helppona sijoituksen muotona. Koska valtiovalta tukee omistusasumista ja perheiden varallisuutta erilaisin asumishelpotuksin, on syntynyt illuusio siitä että myös täysin asioihin perehtymätön tumpelo pystyisi hankkimaan itselleen sijoitusasunnon ja saamaan siitä ylimääräistä tuloa itselleen.

Viimeiset 15 vuotta ovat kuitenkin olleet varsin poikkeuksellisia, sillä kaavoitus- ja asuntopolitiikka on unohtanut kokonaan yksinelävien, opiskelijoiden ja nuorten perheiden asumistarpeet. Kaupunkien keskusta- ja kantakaupunkiasuntojen omistajat ovatkin voineet määrätä sijoitusasunnolleen lähes minkä tahansa hinnan ja silti vuokralainen on löytynyt. Lisäksi euribor ja yleinen korkokehitys on ollut maltillista ja pankit ovat verisesti kilpailleet asiakkaista ja asuntolainasta onkin monelle pankille muodostunut sisäänheittotuote.

Nyt viitteitä on kuitenkin ollut yleisen korkotason kallistumisesta ja pankitkin ovat lopettaneet marginaalikilpailun, joten nyt sijoitusasuntoa haaveilevan täytyy olla aiempaa tarkkaavaisempi.

Nykyisin helpoiten vuokralaisen löytää keskeisellä paikalla sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon. Keskimääräinen vuokravaihteluväli on 620 – 950 euroa. Enää minkä tahansa suuruista kuukausivuokraa ei voi pyytää, sillä kahden työssäkäyvän ihmisen ei voi olettaa maksavan asunnosta yli 950 euron suuruista vuokraa.

Asuntosijoittajan yleisimmät virheet

Ehdottomasti yleisin harhaluulo asuntosijoittamiseen liittyen on luulo sijoituksen helppoudesta. Kun satojen tuhansien asuntolaina on otettu, ajatellaan vuokralaisen löytyvän automaattisesti ja vuokran riittävän niin asuntolainan lyhennyksiin kuin yhtiövastikkeisiinkin. Lisäksi vuokrasta ajatellaan jäävän käteen vielä hieman ylimääräistäkin. Kuitenkin ammattitaitoisimmat asuntosijoittajat saavat keskimäärin 6-7% tuottoja. Sijoitusasunto ei myöskään ole kultakaivos joka tuo omistajalleen nopeita voittoja. Sijoittaminen onkin pitkäjänteistä puuhaa ja siihen tulisi sitoutua ainakin seitsemäksi vuodeksi.

Lisäksi ennen asunnonostoa tulisi kiinnittää erityistä huomiota alueen hintakehitykseen sekä yleiseen kaavoituspolitiikkaan sillä iso osa sijoitusasunnon tuotosta on omistamansa asunnon arvonnousua. Asunto kannattaakin ostaa vain sellaisilta alueilta jotka hyvin tuntee entuudestaan. Uuden alueen valtaus kannattaa vasta, kun on pidemmän ajan kuluessa huolellisesti perehtynyt alueen hintakehitykseen.

Reilu ja kohtuullinen vuokra on myös vuokranantajan etu

Yleinen keino kompensoida huonoa hankintaa on laittaa asunnolle epärealistisen korkea vuokrapyyntö joka karkoittaa potentiaaliset asujat pois ja tappiota tulee kun asuntoa seisottaa kuukausitolkulla tyhjillään. Kohtuullisella vuokralla varmistetaan myös vuokralaisten laatu. On sekä vuokrantajana etu, että vuokralainen asuisi asunnossa mahdollisimman pitkään. Korkea vuokra saattaa houkutella hyvätuloisia vuokralaisia, mutta he todennäköisesti ostavat vuoden tai kahden sisällä itselleen omistusasunnon jolloin työlään sekä tuottoa syövän uuden vuokralaisen etsimisen joutuu aloittamaan.

Epäreilu vuokrannosto voi ajaa vuokralaisen maksuvaikeuksiin

Myös vuokrannostaminen on riskialtista, sillä nykyisen vuokralaisen maksuvalmius voi kärsiä ja luotettavakin vuokralainen muuttua epäluotettavaksi. Pahimmillaan vuokrat jäävätkin maksamatta ja asukkaan häätäminen voi olla tuskan ja työn takana kestäen useita kuukausia.

Varaudu huonoon vuokralaiseen ja asunnon seisottamiseen

Varaudu myös siihen, että saatat saada huonon vuokralaisen joka ei maksa vuokria, tai että asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään useamman kuukauden ajan. Puskuria onkin hyvä pitää henkilökohtaisessa taloudessa sen verran, että pystyy vähintään puolen vuoden lainanlyhennykset sekä hoitovastikkeet maksamaan.
Hyvän vuokralaisen valintaa ei voi liikaa korostaa. Näin vältyt myös mahdollisilta perintätoimilta sekä oikeudenkäyntikustannuksilta.

Pahin virhe on innostua asuntokaupoista liikaa

Virhe on myös innostua varmasta sijoituksesta niin paljon että ottaa ylisuuria taloudellisia riskejä. Pankista haetaan lainaa velkavipua käyttäen niin paljon että oma henkilökohtainen talous on vaakalaudalla.
Myös asuntonäytöissä tulee maltti säilyttää, sillä myös moni muu on valmis taistelemaan kynsin ja hampain houkuttelevasta sijoitusasunnosta. Laskelmat vuokratuotosta, arvio asunnon arvonnoususta sekä pitkäjänteinen suunnitelma omasta varallisuudesta sekä riskinottokyvystä kannattaa tehdä ennen tarjouskilpailuun ryhtymistä. Pahin virhe minkä voi tehdä on ryhtyä veriseen tarjouskilpailuun ja huutaa asunto itselleen hinnalla millä hyvänsä.

Tunne kiinteistöjuridiikka sekä verotuskäytännöt

Asioihin perehtyminen tuo selvää säästöä kun tuntee kiinteistöjuridiikkaa sekä verotuskäytännöt. Muista hyödyntää kaikki mahdolliset verovähennysoikeudet.

Unelmien sijoitusasunto

Millainen on sitten unelmien sijoitusasunto? Helpoiten saat vuokralaisen keskustassa tai kantakaupunkialueella sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon, joka on muutettavissa helposti kahden ihmisen kommuuniksi. Ei olekaan yllättävää että tällaisten asuntojen hinnat ovat korkealla ja tarjonta heikkoa. Korkea ostohinta voi kuitenkin vaikuttaa kielteisesti asunno arvonnousuun. Sijoitusasunnot ovatkin kompromisseja vuokratulojen ja arvonnousun välillä.

Liian suuri hoitovastike syö vuokratuottoa

Yksi tärkeimmistä kriteereistä sijoitusasuntoa valittaessa on hoitovastikkeen suuruus. Yli 3,6€ euroa neliöltä on jo kallis ja syö tehokkaasti vuokrasta saatavaa tuottoa. Taloyhtiön hyvä taloudellinen tilanne onkin kannattavan asuntosijoittamisen elinehto.
Taloyhtiöstä jossa putkiremonttia ei ole tehty, ei sijoitusasuntoa kannata ostaa. Pahimmillaan asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään jopa puoli vuotta, sillä remontin aikana siinä ei voi asua.

Yksiöt ja kaksiot viedään käsistä

Mikäli aiot hankkia kaksion, tulee tarkoin miettiä aiotko vuokrata asunnon kommuuniksi kahdelle eri taloudelle vai pariskunnalle. Parhaat sijoitusasunnot soveltuvat molempiin käyttötarkoituksiin. Tällöin asunnossa tulee olla kaksi asuinkelpoista huonetta eikä esimerkiksi selvää olo- ja makuuhuonetta. Lisäksi makuuhuoneeseen tulisi mahtua parisänky. Ihannekeittiössä olisi myös tilaa neljän hengen ruokailupöydälle. Asunnon pintakunnostustarvetta tulee myös harkita ennen vuokralaisen ottamista asuntoon. Kukkatapetit ja vihreät seinät eivät välttämättä anna raikasta kuvaa asunnosta. Vuokralaiset harvemmin remontoivat asuntoa joten vuokraa voi hivuttaa ylemmäs maalaamalla seinät ja uusimalla keittiötasot.

Arvosta käytännöllisyyttä, asunnon yksityiskohtia sekä viihtyvyyttä

Vuokralaiset arvostavat nykyään myös tyylikästä kylpyhuonetta sekä mielenkiintoisia yksityiskohtia kuten isoja ikkunalautoja. Vuokraa voi myös hivuttaa ylöspäin, mikäli keittiöön tai kylpyhuoneeseen mahtuu pesukone ja sieltä löytyvät tarvittavat liitännät. Tällöin vuokralaisen ei tarvitse käyttää taloyhtiön pesutupaa.
Nyrkkisääntönä voikin pitää sitä, että ostaa asunnon joka miellyttää itseään ja jossa voisi itse kuvitella asuvansa.

Lisää aiheesta muualla
Kauppalehti

MTV3 – JokaKoti

Kiinteistövälittäjät ottavat ison siivun myyntihinnasta

Asuntokaupassa kiinteistövälittäjän palkkio kauppahinnasta on yleensä 2,5% – 4%. Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta välittäjä tienaa 5 000 – 8 000 euroa. Mikäli myyt asunnon itse, säästät ainakin tämän verran rahaa. Välittäjän ammattitaidosta ja asiakkaan edun huomioimisesta riippuen voit myös saada asunnon itse myymällä välittäjän antamaa hinta-arviota huomattavasti paremman hinnan. Koska kiinteistövälitys on pääasiassa tulokseen perustuvaa palkkiota, on useilla välittäjillä houkutus myydä asunto “hinnalla millä hyvänsä” jotta aikaa yksiin kauppoihin ei tarvitsisi käyttää liikaa. Tämä ei tietenkään ole asiakkaan edun mukaista.

Näin selvität alueesi yleisen hintatason

Kun harkitset aiot myydä asuntosi, kannattaa kotia kutsua katsomaan useita eri kiinteistöyritysten välittäjiä. Näin saat hieman tuntumaa siitä, mikä mahdollinen asuntosi hinta voisi olla. Mikäli kiinteistövälittäjän hinta-arvio vaikuttaa realistiselta ja suunnitelma asunnon myymisestä ammattitaitoiselta, kannattaa myös välittäjän palkkaamista harkita.
Hinta-arvion jälkeen oman alueen asuntojen hintapyyntöjä voi kätevästi selata esimerkiksi Oikotie.fi – palvelun kautta, jolloin saadusta keskiarvosta voi muodostaa oman alueensa suuntaa-antavan näkemyksen neliöhinnasta.

Internet tuo kattavien hintatietojen lisäksi myös muita helpotuksia asuntoa myyvälle. Netistä löytyy valmiita asiakirjapohjia kaupantekoa varten sekä mainio Ympäristöministeriön hintatietopalvelu, josta voi seurata toteutuneiden asuntokauppojen hintoja kaupunginosan tai jopa kadun mukaan. Näistä tiedoista on hyvä laskea alueen myytyjen asuntojen neliöiden keskihinta.

Nämä asiat on syytä selvittää asuntoa myydessä

Kun asunnon laittaa itse myyntiin, on ostajia varten selvitettävä lukuisia asioita. Taloyhtiön hallituksella tulee pyytää kaikki tiedot tulevista ja suunnitteilla olevista remonteista. Isännöitsijältä tulee pyytää ajantasainen isännöitsijätodistus korjaustarveselvityksineen. Lisäksi asuntonäyttöön pitää laittaa nähtäväksi kopiot viimeisimmästä yhtiökokouksen pöytäkirjasta sekä liitteet tilinpäätöksestä, taseesta sekä taloudellisesta suunnitelmasta.

Lisäksi hyvä on ottaa selville alueen kaavoitustilanteesta sekä laatia lista lähellä olevista palveluista kuten kouluista, uimahalleista sekä alueen kaupallisista palveluista.
Listata kannattaa myös asunnon puutteet ja viat. Nämä asiat kannattaa myös näyttää asuntonäytön yhteydessä.

Laadukkaat kuvat lisäävät asunnon houkuttelevuutta

Kun asunnosta laittaa ilmoituksen nettiin, kannattaa asunnosta sekä rapusta ja itse rakennuksesta ottaa hyvälaatuiset kuvat. Houkuttelevuutta tuo lisää, mikäli kuvat ottaa järjestelmäkameralla hyvälaatuisessa valaistuksessa. Ilmoitukseen on syytä pistää myös maininta “Ei välittäjille”, sillä muuten saatat saada useita soittoja kiinteistövälittäjiltä jotka haluaisivat kaupata asuntosi.

Apua,en uskalla myydä asuntoa itse!

Asunnon myyminen itse on lähes yhtä turvallista kuin välittäjän kautta. Tosiasiassa välittäjällä ei asuntokaupoissa ole suurta vastuuta yhtään mistään. Asunnon myyminen itse voi olla suuri etu myös ostajalle, sillä kukapa taloyhtiön ja asuinalueen paremmin tuntisi kuin asunnon myyjä itse. Asunnon voi turvallisesti ja realistiseen hintaan myydä ihan hyvin itse, kunhan ottaa selville realistisen hinnan, hankkii tarvittavat tiedot taloyhtiöstä, muistaa mainostaa kohdetta netissä sekä mahdollisesti sanomalehdessä ja pitää yhden tai kaksi näyttöä. Myös pankista kannattaa kysyä apua ongelmatilanteissa, sillä he auttavat mielellään asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.

Mikä on asuntokaupan käsiraha?

Lain määräämä käsirahan yläraja on 4% asunnon hinnasta. Käsirahasta tulee aina tehdä sopimus kirjallisena. Mikäli ostaja vetäytyy kaupoista, menettää hän käsirahan. Mikäli asunnon myyjä vetäytyy asuntokaupasta, tulee hänen palauttaa ostajalle takaisin käsiraha, sekä korvauksena saman suuruinen summa. Eli jos käsiraha on 10 000 euroa, joutuu myyjä maksamaan ostajalle 10 000 euroa + korvauksena toiset 10 000 euroa. Niin myyjän kuin ostajankin tulee siis olla tarkkana siitä, haluaako asuntokaupan todella tehdä.

Mikäli asunnon ostajalla ei ole säästössä käsirahan verran varallisuutta, voi hän yleensä sisällyttää käsirahan pankista otettavaan asuntolainaan. Käsirahan lisäksi ostajalta saatetaan myös vaatia ennakkomaksua asunnosta, joka tulee palauttaa kauppojen peruuntuessa. Ennakkomaksun voi myös sisällyttää varsinaiseen asuntolainaan. Mikäli olet aikeissa ostaa asunnon vasta rakennettavasta olevasta talosta, vaativat rakennuttajat yleensä varausmaksun. Mikäli käsirahaa rakenteilla olevasta asunnosta ei ole maksettu, voi kaupan peruuttaa milloin vain, ja urakoitsijan täytyy varausmaksu palauttaa.

Mikä on vakiokorvaus eli sopimussakko? Entä voiko peruuntuneista kaupoista vaatia korvauksia?

Mikäli ostaja peruuttaa kaupan, menettää hän siis käsirahan, mutta käsirahasopimus velvoittaa myös myyjää sekä välittäjää jäädyttämään kaupan. Lain mukaan asuntokauppa on jäädytettävä silloin, kun käsirahasopimus on tehty. Myyjä voi kuitenkin peruuttaa kaupan, palauttaa käsirahan ja maksaa sen suuruinen korvaus, ja laittaa sen jälkeen asunnon taas myyntiin. Ainoastaan käsirahasopimuksen aikana kyseisen asunnon kauppaaminen muualle on kielletty. Joskus voi kuitenkin olla niin, että on myyjän edun mukaista että käsirahasopimusta ei tehdä. Koska myyjä ei saa ottaa vastaan uusi tarjouksia ilman käsirahan palauttamista ja siitä maksettua korvausta, tekevät useat asuntoa myyvät vakiokorvauksen ostajaehdokkaiden kanssa. Tällöin myyjä voi ottaa tarjouksia vastaan myös vakiokorvauksen aikana, mutta kauppojen syntyessä hänen tulee maksaa sopimussakkoa muille ostajaehdokkaille.
Ostaja voi vaatia kohtuullisia kuluja perittäväksi, mikäli kauppa peruuntuu. Tällaisia voivat olla esimerkiksi jo varta vasten kyseistä asuntoa varten ostetut huonekalut tai esimerkiksi remontin tilaaminen. Jotta lisäkorvauksia saisi, tulee jo asuntoa varten tehtyjen investointien arvo ylittää kaupan peruuntumisesta saatu korvaus. Koska jo maksettava korvaus on käsirahan suuruinen, joka on useita tuhansia euroja, on ylikorvauksien saaminen epävarmaa. Asunnon menetyksestä aiheutunutta mielipahaa ei korvata.

Pää kylmänä asuntoa ostaessa

Asuntoa ostaessa kannattaakin pitää hermot kurissa, sillä käsiraha velvoittaa kaupan molempia osapuolia. Käsirahaa kannattaakin tarjota vasta, kun on täysin varma ettei omiin tarpeisiin sopivampaa asuntoa löydy kohtuullisessa ajassa. Käsirahan menettäminen varmasti harmittaa, mikäli vielä parempi asunto löytyy seuraavana päivänä. Ostajan on myös syytä muistaa, että asuntokauppa on varmaa vasta sitten, kun kauppakirjat on allekirjoitettu.

Suomessa Euroopan toiseksi kalleimmat asunnot

Suomessa asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti, vaikka muualla Euroopassa asuntojen hinnat ovat olleet laskussa. Hintojen nousu on ollut Suomessa euroopan toiseksi nopeinta; ainoastaan Latviassa Riiassa asuntojen hinnat ovat nousseet Helsinkiä ja pääkaupunkiseutua vauhdikkaammin. Suomen jälkeen nopeimmin hinnat ovat nousseet Norjassa. Vuodesta 2009 hinnat ovat nousseet vuoden 2010 loppuun mennessä noin kuusi prosenttia. Latviassa kasvu on ollut moninkertaisesti kovempaa, hinnat ovat nousseet vuoden aikana peräti 25%! Sen sijaan muualla Euroopassa hinnat ovat tasaisesti laskeneet, poikkeuksena finanssikriisistä kärsivät Irlanti ja Portugali, jossa kuluttajien luottamus asuntomarkkinoihin on syönyt asuntojen arvosta yli 10 prosenttia. Taloussanomat kysyi syitä asumisen kalleuteen SRV:n pääomistajalta Ilpo Kokkilalta, Sampo pankin vanhemmalta neuvonantajalta Lauri Uotilalta ja Helsingin OPKK:n toimistusjohtaja Risto Kivialholta mikä asunnnoissa maksaa.

Suomen kaupungistuminen on vielä kesken

Yhdeksi suurimmista syistä on kaupungistuminen ja sen keskeneräisyys. Suomi on kaupungistettu 1950-luvulta lähtien ja väestön siirtyminen ruuhka-Suomeen on vielä pahasti kesken. Uusien asuntojen puute vaikuttaa vanhojen asuntojen hintoihin.

Toiseksi, Suomen väestö ikääntyy uhkaavaa vauhtia ja se vaikuttaa asumistarpeisiin ja ratkaisuihin. Hissilliset ja ikäihmisten asumiseen soveltuvien asuntojen puute nostaa hintoja, mutta toisaalta rakentajien keskittyessä näiden asuntojen rakentamiseen on myös pois opiskelijoiden ja lapsiperheiden asumistarpeista, etenkin kantakaupunkialueella.

Suomalaiset luottavat talouteen finanssikriisistä huolimatta

Vaikka väestö ikääntyy, on Suomen talous silti varsin hyvässä kunnossa suuresta alijäämästä huolimatta. Verrattuna muuhun Eurooppaan, suomalaisilla on ostovoima ja taloudenhoito kunnossa, joka luo maksuvalmiin asunnonostajan, joka on valmis sijoittamaan omaan asumiseensa. Suomalaisten varallisuus on Euroopan huippuluokkaan, ja kysyntä ei vastaa tarjontaa. Uudistuotanto löytyy Suomesta aivan liian vähän eikä muutosta ole odotettavissa hetkeen. Myös luottamus talouteen on kova Euroopan finanssikriisistä huolimatta. Taloudellisia riskejä suurien asuntolainojen muodossa uskalletaan ottaa. Vaikka Suomen uusi sixpack-hallitus on vasemmistolaisen valtiovarainministerin myötä nostamassa tiettyjä veroja jotka vaikuttavat koko kansan ostovoimaan, ei talouden kiristämistoimia koeta kiristävän omaa henkilökohtaista taloutta. Asuntojen hinnat ovat laskeneet eniten niissä velkaongelmaisissa maissa, joihin finanssikriisi on iskenyt pahiten.

Asuntojen hinnoissa ei ole ilmaa

Suomessa asuntojen hintakehitys on pohjautunut varsin realistiseen kasvuun, eivät hyvinä aikoina asuntojen hinnat ole hetkessä moninkertaistuneet. Suomalaisten asuntojen hinnoissa ei siis juuri ilmaa olekaan. Tähän vaikuttaa myös hillitty uusasuntojen rakennus. Vaikka pääkaupunkiseutuun kohdistuu suuri muuttopaine ja Helsingin rannoille rakentuu kokonaisia uusia kaupunginosia, on muihin maihin verrattuna uusasuntojen rakentaminen ollut hillittyä eikä ylitarjontaa markkinoille ole syntynyt.

Omistusasuminen on raskaasti tuettu ja verohelpotettu Suomessa, joka näkyy myös omistusasumisen suosiossa. Tämän takia asuntokanta on laadullisesti parantunut huikeasti ja suhdannetuki sekä erilaiset kotitalousvähennykset näkyvät asumisen laadussa ja hinnoissa. Suomessa myös suositaan huomattavan vähän halpoja asuntoja ja asumisen laadusta ollaan valmiita maksamaan.

Kiinteistövälittäjissä on eroja

Kiinteistövälittäjissä on eroja. On suuria välittäjäyhtiöitä, joilla on edistykselliset verkkosivut joiden kautta potentiaaliset ostajat voivat selailla asuntoja, sekä pienempiä yhden välittäjän yrityksiä, joiden kilpailuvaltti saattaa olla tietyn asuinalueen tai tiettyjen asuntotyyppien hyvä tuntemus sekä jo valmis asiakaskunta, jotka luottavat välittäjäänsä. Nämä pienemmät välittäjät myyvätkin yleensä kovan rahan asuntoja jotka sijaitsevat rannoilla, kaupunkien ydinkeskustoissa sekä muilla alueilla, jossa neliöhinnat ovat todella kalliita.

Välittäjän palkka perustuu palkkioon

Koska kiinteistövälittäjillä ei ole kuin nimellinen kuukausipalkka, heidän ansainta tapahtuu tulospohjaisesti asuntoja myymällä. Lisätienestiä tulee myös paljon puhutuista kilometrikorvauksista, joita välittäjät vähentävät verotuksessa. Välitysfirman kiinteistövälittäjä saa itselleen noin kolmanneksen siitä palkkiosta, jonka välitysfirma perii asiakkaalta eli asuntoa myyvältä. Pääkaupunkiseudulla kiinteistövälitysyritykset laskuttavat kauppahinnasta 2,5 – 4 prosentin palkkion. Hyvät, paljonko välityspalkkioita välitysyritykseen tekevät välittäjät saavat potista suuremman siivun. Ansaintamalli on siis progressiivinen ja perustuu yrityksessä tehtyyn tulokseen. Pelkkä kauppojen määrä ei ratkaise, sillä välittäjä saattaa myydä viisi kappaletta yksiöitä samassa ajassa, kun toinen myy usena miljoonan euron ranta-asunnon Kuusisaaresta.

Koska välittäjä saa itselleen sitä suuremman palkkion, mitä paremman tarjouksen asunnosta annetaan, on sekä asuntoa myyvän että välittäjän etu, että asunto saadaan myytyvä hyvään hintaan. Tosin hyvät välittäjät eivät odota ikuisuuksiin asti mahdollisimman korkeaa tarjousta, sillä on jälleen molempien etu, että asunto saadaan myös myytyä kohtuullisessa ajassa. Miksi ei voisi odottaa rauhassa mahdollisimman korkeaa tarjousta? Koska kiinteistövälittäjän aika maksaa, ja toisaalta liian kauan myynnissä ollut asunto voi herättää epäilyksiä, että joku asia asunnossa on pielessä tai jätetty kertomatta.

Kilpailuta kiinteistövälittäjät

Asuntoa myyvän kannattaa kilpailuttaa kiinteistövälittäjät. Kiinteistövälittäjän kutsuminen kotiin asunnon arvon kartoittamiseksi ei ole sitova sopimus välittämisestä. Omaa asuntoa kannattaakin huoletta kutsua katsomaan useiden eri yhtiöiden välittäjiä, jotka antavat arvion hinnasta. Pienimmän välityspalkkion tarjoava ei kuitenkaan ole aina paras, vaan aina kannattaa tarkistaa, mitä välittäjän palveluihin sisältyy. Erityistä huomiota on kiinnitettä markkinointiin. Kuinka välittäjä aikoo markkinoida asuntoa? Kattavat palvelut tarjoavilla kiinteistövälittäjillä on kunnolliset nettisivut, joiden kautta ostajaehdokkaat voivat asuntoja hakea, osa saattaa mainostaa asuntoja esimerkiksi joka sunnuntai Helsingin Sanomissa, osalla kokeneista välittäjistä on jo valmiiksi ostajaverkosto, joille voi vinkata uudesta asunnosta markkinoilla. Hyvät välittäjät myös tietävät, milloin on paras aika pitää näyttöjä, jonne hakeutuu oikeita ostajia eikä pelkästään naapureita ja sisustusvinkkien etsijöitä. Hyvän kiinteistövälittäjän etsimiseen tulisikin käyttää aikaa.

Aiheesta muualla: Taloussanomien artikkeli aiheesta

Selvitä alueen hintarakenne ja Tallinnan neliöhinnat

Kun on ostamassa asuntoa Tallinnasta, kannattaa selvittää asunnon ja alueen hintarakennetta useampien vuosien ajalta. Viro on nuori maa, ja viimeisen kymmenen vuoden aikana kokenut hurjan talouskasvun, joka on vaikuttanut myös asuntojen hintoihin. Varsinaiset hintahuiput saavutettiin vuonna 2006 jonka jälkeen neliöhinnat ovat olleet laskussa. Viime vuosien trendinä on ollut ostaa pieniä asuntoja aivan keskustasta, mutta nyt suuren kysynnän vuoksi niiden hinnat ovat alkaneet nousemaan. Päänsääntöisesti yli 2000 euroa neliöltä on jo kova hinta Tallinnassa, tosin hyvissä kiinteistöissä huippupaikoilla sijaitsevat asunnon saattavat maksaa jopa 6 000 euroa neliöltä.

Tallinnan kiinteistövälittäjät myyvät asuntoja myös suomeksi

Virossa asunnot ostetaan lähes aina kiinteistövälittäjältä. Suoraan myyjältä ei osteta asuntoa juuri koskaan. Erikoislaatuinen piirre maan asuntokauppakulttuurissa myös suullisen tarjouksen tekeminen. Suullinen tarjous riittää, eikä sitä yleensä vahvisteta kirjallisena. Asunnon myyjä saattaakin vastata tarjoukseen kieltävästi, jolloin voi esittää uuden tarjouksen. Tinkiminen kuuluukin olennaisena osana asuntokauppoihin, ja hinnoissa voikin olla jopa kymmeniä prosentteja ilmaa. Lisäkustannuksia aiheuttavat myös leimakulut, sillä kaikki kaupat on vahvistettava notaarilla.

Asuntoa ostaessa ei yleensä hankita osuutta asunto-osakeyhtiön osakekirjoista. Sen sijaan asuntoa ostettaessa ostaja saa itselleen laskennallisen määrän neliöitä, johon talo on rakennettu. Lähes kaikissa asuintaloissa on kuitenkin talonyhtiö, jossa päätetään yhteiset asiat kuten remontit.

Asunnon hinta ei sisällä välttämättä kaikkea

Itse on myös tehtävä kuntotarkastukset asuntoa ostettaessa, sillä kiinteistövälittäjä ei niitä yleensä omatoimisesti tee. Myös kommunaalkulut eli vesi- ja lämmityskulut saattavat vaihdella huomattavasti eri talojen välillä, joten kannattaakin pyytää myyjältä kuitit vuoden ajalta, josta käy ilmi ylläpidon kustannukset. Asunnon hintaa ei myöskään aina sisälly autopaikkaa, kodinkoneita tai jopa kaappeja, joten syytä on ottaa selvää, mitä kauppa sisältää ja mitä ei.

Asuntolainan saaminen voi tuottaa vaikeuksia

Ongelmia sen sijaan voi tuottaa pankkilainan saaminen. Suomalaiset pankit eivät läheskään aina hyväksy tallinnalaisia asuntoja lainan vakuudeksi, koska niiden arvonmääritys on hyvin vaikeaa. Virolaisista pankeista, sekä Virossa toimivista pankeista, kuten Swedbankista voi lainaa kysellä, mutta useimmiten lainaa saa halvemmalla Suomesta. Kannattaakin kääntyä sekä Virossa että Suomessa toimivien pankkien, kuten Nordean tai Sampo-pankin puoleen, joiden virolaiset tytäryhtiöt voivat auttaa arvonmäärittelyssä.

Helsingin sanomat kierteli asuntovälittäjien mukana näytöissä yhteensä 33 kohteessa ympäri pääkaupunkiseutua. Useimmissa asuntonäytöissä ei kohdetta katsomaan tulleita asiakkaita näkynyt. Asuntokauppojen määrä onkin laskusuhdanteessa, vaikka kevät on ollut joka vuosi vilkkainta aikaa käydä uusia asuntoja katsomassa. Vaikka kiinnostus asuntoja kohtaan on selvästi laskenut, ei se näy vielä hinnoissa, jotka ovat ennätyksellisen korkealla olleet asuntokaupon ympärille muodostuneen pienen kuplan jälkeen. Välittäjät kehoittavatkin näyttöihin saapuneita tekemään “rohkeasti tarjouksen” koska “hinnoissa on ehdottomasti tinkimisen varaa”. Kiinteistömaailman välittäjän Jaakko Ahtolan mukaan empimistä on paljon liikkeellä.

Keväällä on perinteisesti tehty eniten asuntokauppoja

Vuoden 2011 Maalis-, huhti- ja toukokuu ovat olleet ennätysmäisen hiljaisia kuukausia, vaikka perinteisesti asuntokauppa on kesän kynnyksellä käynyt vilkkaimmillaan. Huhtikuussa myynti oli vähentynyt kymmenen prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Ennen monet asunnot myytiin pois alta ennen ensimmäistä näyttöä, mutta nyt näytöissä käydään harvakseltaan. Asuntojen hintojen kipuraja on ilmeisesti löytynyt ja muutenkin varsinkin asuntosijoittajille, jotka muodostavat myynnistä noin kymmenen pronsettia,  ei tulevaisuus ole hääppöinen. Kauppa onkin käynyt hyvin, ja vuodesta 1996 lähtien asuntojen hinnat ovat koko ajan nousseet, eivätkä hintoja ole hetkauttaneet kansainväliset finanssikriisit eivätkä yleiset talouden harmaat tuulet.

Vuokratuotot ovat vähentyneet

Suurena syynä voi pitää vuokratuottojen laskua, joka ei kompensoi kiinteistöjen huollosta tulevia kustannuksia. Vuosi vuodelta vanhenevat talot ja tulevat putkiremontit syövät vuokratuottoja. Vuokriakaan ei voi loputtomasti korottaa, sillä liian korkea vuokra tuo vuokralaisia, joiden maksukyky ei kuitenkaan kestäisi vuokratasoa. Vaikka vuokratasoa on noussut, ja moni asuntosijoittaja toivoisi siihen korotusta, on kysyntä moninkertaisesti ohittanut tarjonnan pääkaupunkiseudulla yksiöiden osalta. Kaavoitus, jonka ansiosta pk-seudulle on rakennettu valtavat määrät neljän hengen perheille sopivia asuntoja on ajanut nuoret ja opiskelijat asunnottomuuteen. Tämä ei palvele myöskään asuntosijoittajia sillä yksiöiden myyntihinnat ovat nousseet epärealistisen korkealle.

Tuotto-odotusten laskun lisäksi asuntoa ostavat pelkäävät korkojen nousua sillä euribor on ollut jo monta vuotta hämmästyttävän alhaalla, ja onkin odotettavissa että yleinen korkotaso tulee lähivuosina nousemaan roimasti. Lisäksi pankkien marginaalikilpailu asuntolainoissa alkaa nyt olla ohi eikä asuntolainaa enää yhtä tarmokkaasti kaupata pankin sisäänheittotuotteena. Mikäli  Monet sijoittajat ovatkin siirtyneet kiinteistöbisneksestä muihin, uusiin houkutteleviin sijoituskohteisiin.

Uusia asuntoyhtiölaki vaikuttaa asuntojen hintoihin

Muutoksia onkin luvassa asuntomarkkinoilla, sillä huhtikuussa 2011 valittu uusi eduskunta hyvin todennäköisesti tulee nostamaan pääomaveroa, joka tulee laskemaan vuokranantajien tuottoja. Lisäksi uusi asuntoyhtiölaki tuli voimaan viime heinäkuussa, jossa talonyhtiöt velvoitetaan kertomaan korjaustarpeensa lakisääteisesti. Tulevien putki- ja julkisivuremonttien aiemmin onnistunut piilottelu voikin paljastuessaan vaikuttaa suuresti asuntojen arvoon, joten sijoittajat odottavanetkin sen aikaa, kun uusi asuntoyhtiölaki alkaa todella vaikuttamaan.

Lue lisää: Helsingin Sanomien artikkeli aiheesta

Pääkaupunkiseudun asuntojen kalliisiin hintoihin on pidetty syypäänä niin rakennuskustannuksia kuin työvoiman hintaa. On sanottu, että Helsingissä ei rakennettu silloin kuin olisi kannattanut työvoiman ollessa halpaa. Osatotuus on, että monet suurkaupungit ovat rakennettu halvan työvoiman aikaan ja elintason ja hintaindeksin noustessa myös rakentaminen on hidastunut. Vaikka rakentaminen onkin korkean hintaindeksin ja rakennustöitä vaikeuttavan talven takia kallista, ei se kerro kuin osatotuuden siitä, miksi Helsingin neliöhinnat ovat korkeampia kuin Manhattanilla?

Rakennuslehden haastatteleman SRV:n toimitusjohtajan Jukka Hienosen mukaan suurin yksittäinen kustannus on tontin hinta ja viimeaikoina on erityisesti noussut rakennusoikeuden hinta tontille. Myös kuntien omistamien tonttien tarjouskilpailut ja arkkitehtikilpailut ovat nostaneet neliöhintoja. Helsingin kaupunki säätelee asiantuntijoiden mielestä aivan turhaan esimerkiksi neliömääräyksiä. Neliömääräyksissä tuntuukin olevan tavoitteena rakentaa asuntoja ainoastaan muutaman lapsen ihanneperheille jotka ovat aivan liian isoja lapsettomalle pariskunnille, yhden lapsen perheille tai liian pieniä ja vähän yksityisyyttä tarjoavia kommuuniasumiseen. Kaupunki onkin uppiniskaisesti antamassa rakennuslupia pelkästään perheasunnoille. Suurin muuttoliikkeen takia esimerkiksi yksiöistä on huutava pula. Tilannetta ei paranna myöskään varustelutasovaatimusten nousu sekä älyttömät rakennus- ja kaavoitusvaatimukset. Esimerkiksi kantakaupunkiin rakennettavassa asunnon yhteydessä täytyy vieläkin olla autopaikka. Autopaikan rakentamiskustannukset ovat 40 000 – 50 000 euroa kantakaupunkialueella, kun autohalleja rakennetaan maan alle. Asunnonostaja saattaakin maksaa tietämättään autopaikan rakentamisesta jopa 30 000 euroa neliöhinnan muodossa.

Asuntojen hintaa nostaa myös kaavoituspolitiikka. Kaupunkikuvallisista syistä Helsingissä ei pääsääntöisesti saa rakentaa yli 7 kerroksisia taloja. Rakentamisen korkeutta ei tulisikaan rajoittaa makukysymysten vuoksi. Taloussanomien haastattelussa Helsinkin apulaiskaupunginjohtaja Hannu Penttilä poistaisi rakentamismääräyksistä myös väestönsuojien rakentamisen. Ei ole odotettavissa mitään sellaista uhkakuvaa, joka vaatisi  jokaiseen kerrosalaltaan 1200 neliöiseen asuin- ja työpaikkarakennukseen oman väestönsuojan. Väestönsuojia jokaiseen rakennukseen rakentavat Suomen lisäksi ainoastaan Albania ja Sveitsi.

Jukka Hienosen mukaan suuri osa asuntovarallisuudesta on aivan väärissä paikoissa. Muuttotappioalueilla asuntoja seisotetaan tyhjillään koska ihmiset kaikkoavat suuriin kasvukeskuksiin. Tyhjien asuntojen tuottopotentiaali ei riitä kattamaan asuntojen ylläpitokustannuksia. Tonttien hintoja taas nostaa alalla vallitseva ylikysyntä taloudelliseen rakentamiseen sopivilla tonteilla. Liikenneyhteyksiä pitäisikin parantaa, jotta nykyisten ja tulevien ratojen varrella sijaitsevat tontit muuttuisivat kannattavaksi rakentaa.

Lisää aiheesta:

Taloussanomat

Rakennuslehti

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen asuntojen hinnoissa huimat erot

Suomalaisten kiinteistöihin ja asunto-osakeyhtiöihin on kasvanut viime vuosina. 164 000 euroa on hinta, jota vielä kymmenisen vuotta sitten totuttiin näkemään lähinnä pääkaupunkiseudun asunnoissa. Toisaalta on muistettava että pk-seudulla ihmisiä asuu yli viidennes Suomen väestöstä, joten koko maanlaajuisessa tutkimuksessa Helsinki ja sen ympäryskunnat saavat hyvin suuren painoarvon. Ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä onkin suuri.

Kotitalouksien lainanhoitokyky hyvä

Nordean ekonomisti Pasi Sorjonen muistuttaa, että tuleva korkojennousu tulee ottaa huomioon niin asuntolainaa harkitsevien kuin jo asuntolainaa omaavien keskuudessa. Maksukykyä tulisikin mietitä korkotason, eikä nykyisen tilanteen mukaan. Vaikka vielä hetken saadaankin nauttia matalista koroista, on jopa puhuttu että Euroopan keskuspankki nostaisi euriborin 3,5 prosenttiin. Nouseva korkotaso onkin otetta huomioon ostosuunnitelmia ja lainanhoitolaskelmia tehdessä.

Nordean oman asuntoindeksin mukaan lainanhoitokyky talouksilla oli pääsääntöisesti hyvä viime vuonna. Helsinkiläisen keskimääräinen asuntolainan menoerä kuukaudessa oli 833 euroa. Puolestaan Kajaanissa keskivertokuukausilyhennys oli 308 euroa. Havaintomallissa käytettiin esimerkkinä 76,8 neliön asuntoa jota varten lainaa oli otettu 70 prosenttia hankintahinnasta 25 vuoden laina-ajaksi.

Pienimuotoinen yhteisöasuminen onkin nostamassa päätään, sillä nyt halutaan muuttaa asunto-osakeyhtiöihin, jotka ovat huolehtineet talon kunnosta  ja jossa vastike ei epäilyttävän pieni, mutta ei ylettömän suurikaan. Liian pieni vastike voi ollakin merkki tekemättömistä remonteista, ja tulevat putki- ja julkisivuremontit eivät luo ihanteellisia olosuhteita vastamuuttaneille.

Sijainti on aina ollut, ja tulee aina olemaan suurin hintaan vaikuttava tekijä. Asuntoja halutaan erityisesti hyvämaineisilta paikoilta. Vaikka todellisuus ei aina pitäisikään paikkaansa, niin hyvämaineisesta alueesta ollaan vieläkin valmiita maksamaan. Toisaalta perinteisesti huonomaineiset alueet kuten Kallio ja Sörnäinen, ovatkin nousemassa urbaanien lapsiperheiden suosikkikohteeksi, ja näillä alueille neliöhintojen nousu onkin ollut rajua viimeisten vuosikymmenen aikana.

Myös vanhojen, erityisesti 1930-luvun talojen arvostus on nousussa. Erityisesti hyvin hoidetut jugend-talot ovat hyvin haluttuja, koska vanhojen porvariasuntojen pilkkominen pienemmiksi asunnoiksi on luonut hyvin persoonallisia neliö- ja tilaratkaisuja. Omakotiasumisessa trendeinä korostuvat oma ranta, luonto ja merellisyys sekä rauhallinen sijainti, olematta kuitenkaan puolta tuntia kauempana asutuskeskuksesta. Myös raideliikenteen läheisyys on hintoja nostava faktori, vaikka vielä kymmenen vuotta sitten kaupungit, joissa oli juna-asema, nähtiin huumeidenkäytön ja rikollisuuden solmukohtana. Nyt kannattaakin sijoittaa kasvukeskuksiin, sillä muuttotappiokuntien asuntojen hinnat tulevat entisestään laskemaan.

Sijainnin ohella yhä nousevaksi hinnankorottajaksi on tulossa asunnon kunto. Hyvin asiansa hoitaneeseen talonyhtiöön halutaan muuttaa. Asunnossa pintaremontin teko harvoin nostaa kohteen hintaa, koska ihmiset etsivät yhä yksilöllisempiä ratkaisuja omaan asuntoonsa, ja suurella todennäköisyydellä oma sisustustyyli ei ostajaa miellytä. Toisaalta löytyy niitäkin ihmisiä, joilla ei aika tai taidot riitä remontin tekemiseen, ja asunto halutaankin priimakunnossa.

Huomiota tulee kiinnittää myös rappuihin sekä muihin yleisiin tiloihin, sillä tarkkasilmäiset löytävät pyykkituvan repsottavat tapetit ja hissin naarmuisen peilin. Myös epäily homevauriosta voi tiputtaa asunnon hintaa, vaikka epäilyllä ei olisikaan perää. Myytäväksi laitettavasta kohteesta tuleekin olla näytöissä näkyvillä hometodistukset sekä potentiaalisille ostajille tulee kertoa mahdollisuudesta teettää tarkastus vielä itse.

Asunnon kunto ja sijainti tulevatkin olemaan merkittäviä tekijöitä hinnanmuodostuksessa. Esimerkiksi tupakointi sisällä voi viedä asunno arvosta yllättävän paljon, ja riitaisi tai muuten kyvytön talonyhtiö laskea hintaa entisestään. Sen sijaan nousevia trendejä ovat ekologisuus ja energiatehokkuus, jotka laskevat asumisen kustannuksia. Ilmalämpö- ja maalämpöpumput, kaukolämpö ja hybridiratkaisut tulevatkin nostamaan hintaa entisestään. Mikäli olet myymässä tai ostamassa asuntoa, ota nämä asiat huomioon, jotta saat rahoillesi hyvän tuoton.
Lähde: Taloussanomat