Euroopan keskuspankki ei uskalla nostaa ohjauskorkoa

Euroopan keskuspankki ilmoitti elokuun puolessa välissä huutokauppaavansa lainaa pankeille niin paljon kuin he tarvitsevat kiinteään korkoon. Tämä ennakoimaton rahoitusoperaatio kasvattaa eurooppalaisten pankkien likviditeetin määrää. Onkin odotettavissa että lyhyemmät korot kiilautuvat ohjauskoron alapuolelle ja tilanne  normalisoituu muutaman vuoden takaiselle tasolle. Tällä hetkellä euribor on kyntänyt 1,50 prosentin molemmin puolin. Vuoden takaiseen korkotasoon verrattuna vuosi 2011 on ollut asuntosijoittajille synkkä. Euriboria on nostettu kahteen otteeseen 0,25 prosentin verran ja asuntolainan hinta onkin kallistunut selkeästi. Euriborin on arveltu tippuvan 0,25 prosentin verran vuoden viimeisen neljänneksen aikana, mutta vuoden takaisiin matalankoron tasoihin ei tulla pääsemään.

Aiemmin ekonomistit ennustivat että vuoden loppuun mennessä ohjauskorko olisi nostettu kahteen prosenttiin, mutta tämä ei nyt näytä toteutuvan. Sampo Pankki ennusti heinäkuussa, että ohjauskorkoa nostettaisiin lokakuussa, mutta nyt koron nostaminen näyttää lykkäytyvän vuodenvaihteen yli. Osviittaa tästä on näyttänyt raaka-aineiden hintojen kääntyminen lievään laskuun. EKP:n on arveltu pystyvän pitämään korkotason ennallaan, mikäli raaka-aineiden hinnat kääntyvät laskuun.

Sampo lupaa asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa

Taloudellinen taantuma onkin ilonaihe asuntovelallisille, sillä huonojen aikojen vuoksi keskuspankki ei ole halukas nostamaan korkotasoa. Pankit eivät kuitenkaan tästä mielissään ole. Sampo Pankki on tosin ilmoittanut asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa. Pankkeja koronnousun peruuntumienen kismittääkin, ja keskimääräinen asuntolainan korko 12 kuukauden euriborilla onkin ennustettu laskevan nipinnapin alle kahden prosentin.

Lainamarginaalien odotetaan nousevan

Taloustilanteesta huolestuneet pankit ovat sen sijaan alkaneet nostamaan omia lainamarginaalejaan. Kilpailu alhaisilla marginaaleilla onkin nyt ohi sillä sekä Nordea että Sampo Pankki ovat ilmoittaneet nostavansa marginaaleja. Tämä todennäköisesti saa muutkin pankit uskaltamaan marginaalien korottamisessa. Sen sijaan pienimmät pankit, Ålandsbanken sekä Suupohjan osuuspankki ovat laskeneet omia marginaalejaan.

Asuntolainojen kehitys tulee olemaan suotuisa velalliselle tämän vuoden loppuun. Tällä hetkellä näyttäisikin että tilanteesta eniten hyötyvät ne, jotka ovat sitoneet lainansa 12 kuukauden euriboriin. Pitkät korot ovatkin osoittautumassa nyt edullisimmaksi vaihtoehdoksi vaikka pitkällä aikavälillä lyhyiden korkojen on todettu olleen pitkiä edullisimpia. Nähtäväksi jääkin, miten velkakriisi tulee vaikuttamaan vuoden 2012 korkokehitykseen. Joka tapauksessa tukalat ajat eivät ole ohi.

Käytännössä tämä tarkoittaa lainaa ottaneelle parhaimmillaan jopa negatiivista reaalikorkoa. Mikäli onnistuit neuvottelemaan itsellesi hyvän marginaalin ja lainasi on kiinni kolmen kuukauden euriborissa, voi lainasi korko olla jopa prosentin miinuksella.

Inflaatio on toistaiseksi kohonnut nopeammin kuin markkinakorot joten reaalikorko on asuntolainoissa pienentynyt.

Periaatteessa vaikutus on sama myös niille, jotka ovat ottaneet pienempää lainaa. Kulutusluottojen korot ovat kuitenkin usein niin korkeat, että vaikutus jää marginaaliseksi.

Ennätyshalvat korot ja marginaalit ovat lisänneet asuntolainojen ottamista huomattavasti. Henkilöasiakkaille annetut lainat kasvoivat alkuvuodesta 6% verrattuna viime vuoteen. Lainanottoa saattaa tulevaisuudessa lisätä säätelyn myötä kasvaneet marginaalit, mutta myös nousuun lähteneet korot. Kolmen kuukauden euribor oli elokuussa 2010 jo 0,89% kun vuoden takainen arvo oli 0,71%. Kahdentoista kuukauden euribor on vastaavasti kohonnut jo 0,2 prosenttiyksikköä vuoden takaisesta. Koska reaalitalous ja rahamarkkinat osoittavat jo vahvoja merkkejä elpymisestä, voidaan korkojen nousua pitkää kohtuullisella varmuudella pysyvänä ilmiönä.

Pankkien tapa kaupitella asuntolainoja alkaa jo muistuttaa kasino-sivustojen kilpailua. Kasinopelit ovat erittäin suosittuja ja niitä on jo pitkään kaupattu mm. tarjoamalla ensipelaajalle ilmaista pelirahaa. Asuntolainojen marginaalit eivät sentään näytä siirtyvän punaisen puolelle mutta mielenkiintoinen sisäänheittotuote asuntolainasta on ilmeisesti pankeille tullut.Tapiola varoittaakin kuplasta asuntojen hinnoissa. Kiinteistö-Tapiolassa uskotaan, että asuntojen kysynnän ja tarjonnan välillä on ammottava kuilu, mikä yhdistettynä ennätys halpaan lainaan on omiaan lisäämään kuplan varaa markkinoilla. Tähän ei kuitenkaan Kiinteistö-Tapiolassa uskota, mikäli kuplalla tarkoitetaan ”selittämätöntä nousua” asuntojen hinnoissa. Hintojen nousu ei tällä hetkellä ole selittämätöntä mutta kovaa se on. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat parhaimmillaan kohonneet jopa 12% viime vuodesta.

Romahtavatko asuntojen hinnat?

Tapiolassa ei uskota kuplaan ja romahdukseen. Hintojen nousuun vaikuttaa asuntojen tuotantomäärät, jotka ovat auttamatta liian pienet. Kysyntä ylittää tarjonnan asuntomarkkinoilla lähes kroonisesti.

Vaikka hintojen nousu on ollut kovaa, löytyy kasvun takaa luonnolliset syyt. Voidaan kuitenkin kysyä, miten korkotason nousu tulevaisuudessa vaikuttaa ihmisten haluun ottaa lainaa ja sitä kautta asuntojen kysyntään. Romahdusta korkotason nousu ei todennäköisesti vielä yksin pysty aiheuttamaan, mutta voidaan syystä epäillä, että kohoavat lyhyet korot saattavat aiheuttaa maksuvaikeuksia joillekin lainaa saaneille. Kova kilpailu asiakkaista saattaa houkutella pankkeja antamaan lainaa liian heppoisin perustein.

Vuokraturvan Timo Metsola on blogissaan jopa ehdottanut lyhyiden korkojen käytön kieltämistä Suomessa. Metsola uskoo, että lyhyet korot aiheuttavat epästabiiliutta ja heilahteluja asuntomarkkinoille mikä näkyy rakennusliikkeiden varovaisuutena uudisrakentamisen suhteen ja sitä kautta kroonisena asuntopulana.

Ihminen on luonteeltaan sellainen, että mikäli lyhyet korot ovat alhaalla ja asuntolainan sitominen niihin on mahdollista, emme voi vastustaa kiusausta, Metsola kirjoittaa.

Fakta on kuitenkin se, että pitkät korot ovat ainoastaan lyhyiden korkojen keskiarvoja. Pitkällä tähtäimellä ei siis ole väliä mihin korkoon lainansa sitoo. Kuluttajat voivat myös nykyisessä kilpailutilanteessa hyötyä lyhyistä koroista huomattavasti. Kun asuntolaina-aikana saa monesti vaihtaa korkoa jopa muutamaan kertaan, saattaa kuluttajan kannattaa sitoa laina ensin 3-kk euriboriin ja kun korkotasojen nousu alkaa vaikuttaa todennäköiseltä vaihtaa kiinteään tai 12-kk euriboriin. Tätä toki vaikeuttaa se, että korkotasoja saattaa olla vaikea ennustaa. Nykyisessä taloustilanteessa vaikuttaa kuitenkin selvältä, että korot tulevat 5 vuoden tähtäimellä nousemaan huomattavasti.

Lopulta erilaisten korkojen kieltämisessä on kyse siitä, luotetaanko asuntolaina-asioissa yksilön ja kotitalouksien omaan harkintaan vai valtion rautaiseen otteeseen.

Tuoreempana huolenaiheena Finanssivalvonnalla on lainojen pituus. Huomattava osa uusista asuntolainoista on nykyään yli 20 vuotta pitkiä. Todella pitkien, 30 vuotiaiden asuntolainojen aika taitaa kuitenkin olla ohi. Nordean Suomen varatoimitusjohtaja kertoi jo 2009, että niin pitkiä lainoja myönnetään enää poikkeustapauksissa. Korko on myös kautta linjan suurempi johtuen lainan kovemmasta riskistä pankille.

Fiva lähetti pankeille uuden kirjeen, jossa se kommentoi sekä laina-aikoja että liian suuria lainoja. Fiva pitää erityisen huolestuttavana sitä, että taloudelliset näkymät ovat tällä hetkellä erityisen arvaamattomat. Kovan kilpailun painostamina pankit helposti luotottavat asiakasta liikaa mikä Fivan mukaan lisää huomattavasti vaaraa siitä, että asiakas ottaa liikaa asuntolainaa. Suurella asuntolainalla varustettu kotitalous altistuu helposti suurelle riskille asuntojen hintojen tai korkotason heitellessä tulevaisuudessa.

Fiva suosittelee, että luototusaste laskettaisiin 90% alapuolelle asunnon hinnasta ja lainan lyhennysajaksi laskettaisiin enintään 25 vuotta. Vaikka kymmenen prosenttia omaa pääomaa ei tunnu korkealta, antaa sen säästäminen hyvää käsitystä siitä, minkälaista on elää asuntolainan kanssa.

Luottoa 98 miljardia vuonna 2009

Yhteensä kotitalouksilla oli vuoden 2009 lopussa lainaa noin 98 miljardia. Tästä asuntolainojen osuus oli 74 miljardia. Asuntolainoja otettiin vuonna 2009 hieman vähemmän kuin vuonna 2008. Kulutusluottojen määrä on sen sijaan ollut tasaisessa nousussa. Niitä oli kotitalouksilla vuonna 2008 noin 10 miljardia kun vuoden 2009 lopussa jo 12 miljardia. Kulutusluottojen ottamisen huimimmat kasvulukemat tapahtuivat vuonna 2008 jolloin kasvua oli kymmeniä prosentteja. Vuonna 2009 lainojen ottaminen lisääntyi rauhallisesti, joitakin prosentteja.

Lähde: Suomen Pankki

Kotitalouksien velkaantuminen näyttää siis vuonna 2009 rauhoittuneen hieman. Kulutusluottojen osuus lainan kokonaiskakusta on kevyessä nousussa kun taas asuntolainan osuus näyttää olevan laskemaan päin.

Asuntolainan ottamista pidettäneen edelleen varsin riskipitoisena toimenpiteenä, mikä tuskin muuttuu vuonna 2010. Asuntolainoja otetaan kuitenkin edelleen yllättävän innokkaasti, kiitos ennätyshalvan korkotason.
Kulutusluottojen suosiota selittänee alan käytäntöjen vakiintuminen. Kuluttajaviraston ja vastuullisten toimijoiden toimenpiteet ovat mahdollisesti lisänneet luottamusta alaan. Myös uudet joustavammat pikalaina ratkaisut, kuten Vivus.fi pikavippi saattavat kannustaa kuluttajia lainanottoon.

Euroalueella sama trendi

Myös euroalueen kotitalouksien lainanotto rauhoittui vuonna 2009. Yhteensä kotitalouksilla on euroalueella velkaa noin 5000 miljardia euroa. Toisin kuin Suomessa, euroalueella sekä kulutusluottojen että asuntolainojen kokonaismäärä supistui vuonna 2009.

Katso myös:
Suomen pankki – Kotitalouksien velat
Taloussanomat – Liikanen: Kotitalouksien velka 1990-luvun alun tasolla
Vivus.fi Oy – Vivus.fi Vippi
Tilastokeskus – Luottokanta 2009, 4. vuosineljännes
Finanssivalvonta – Valvottavatiedote henkilöasiakkaiden asuntorahoituksesta

– Yleisintä tarve keventämiselle on lapsiperheissä ja talouksissa, joiden kohdalle on tullut irtisanomisia, lomautuksia tai yt-neuvotteluja. Maksusuunnitelmaa on erityisesti kevennetty Etelä-Suomessa pääkaupunkiseutua lukuun ottamatta, sanoo Paikallisosuuspankkiliiton johtaja Timo Hulkko.

Melkein 20% kyselyyn vastanneista velallisista on sopinut pankinkanssa myös lainanhoitoa keventävistä järjestelyistä.  Melkein seitsemän prosenttia suunnitteli samaa. Melkein 25% vastanneista koki tarvetta keventää maksutaaakkaa.

Tämä tilanne ei ole syntynyt yllättäen, vaan hitaan kasvun kautta. Paikallisosuuspankkein vuoden alussa teettämän kyselyn mukaan noin 12% vastaajista oli tehnyt vastaavia sopimuksia.

Nämä järjestelyt tarkoittavat maksusuunnitelman löyhentämistä, lainojen yhdistämistä tai lainanhoitokustannuksia keventäviä järjestelyjä. Viitekoron muuttamista ei tässä tapauksessa laskettu mukaan.

Asuntolainaa uskalletaan edelleen ottaa

Vaikka lamasta ei olla vielä noustukkaan, uskaltavat kotitaloudet ottaa kohtuullisen suuria lainoja. Keskimäärin kahden työssäkäyvän nelihenkisenperheen ottama laina oli noin 200,000€.  Arvo oli Uudellamaalla hieman suurempi kuin muualla Suomessa, 274 000€.

– Suomessa on tällä hetkellä vallalla käytäntö, jossa ensiasunnon ostaja siirtyy usein suoraan aika suureen asuntoon. Talouden suunnittelun ja vaurastumisen kannalta voisi kuitenkin olla järkevämpää siirtyä portaittain suurempiin asuntoihin, Suutala sanoo.

Suurin osa vastaajista piti myös omaa pankkiaan yhtä luotettavana kuin aiemminkin. Vain kymmenen prosenttia ilmoitti luottamuksensa pankkiinsa vähentyneen.

Stiglitz muistuttaa kuitenkin, että velka kannattaa käyttää järkevästi. Kulutusjuhlia ei valtiontasolla kannata velkarahalla järjestää.

Stiglitz korostaa valtion roolia uusia investointeja tehdessä. Kun ykstyinen raha on vielä turhan varovaista, voi valtio kompensoida rahoituksen tarvetta. Raha tulee kuitenkin käyttää järkevästi. Jos velka menee koulutusta, teknologiaa tai infrastruktuuria varten niin Stiglitz uskoo vaikutusten olevan positiivisa.

Lyhyet korot suosituimpia asuntolainoissa

Sampo-pankin johtaja Esa Kärppä on huolissaan ihmisten innosta sitoa lainansa erittäin lyhyisiin viitekorkoihin. Lähes kaikki lainanottajat päätyvät tällä hetkellä kolmen tai jopa yhden kuukauden euriboriin. Vaikka korko saattaa näyttää nyt lyhyeltä, jos ennusteet koron noususta keväällä toteutuvat, reagoivat lyhyet korot myös kaikista nopeiten.

Kärppä uskoo lainankin suhteen hajauttamiseen. Osa lainasta kannattaa hänen mukaan sitoa hieman pidempiin, kuuden tai kahdentoistakuukauden korkoihin, ja osa taas lyhyisiin korkoihin.

Finaref, Satander, Nordax

Asuntolaina.org esittelee uusia kulutusluotto yrityksiä. Katso Finaref, Santander ja Nordax. Jos kulutusluotot kiinnostavat, tutustu myös luottokortteihin.

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtajan kevät on ollut hyvää aikaa. Kerrostalojen hinnat ovat toipuneet vuoden alun 2008 tasolle.

Omakotitalojen hintakehitys ei ole ollut yhtä positiivista. Erityisesti omakotitalokauppojen määrä on laskenut, noin 30%. Tämä on kiinteistökauppialle haastavaa aikaa, sillä moni omakotitalo seisoo tyhjillään.

Kiinteistön arvot saattavat laskea vielä pitkään, ja vuonna 2009 saattaa olla tarjolla paljon aliarvostettuja sijoitus- ja ostokohteita. Kiinteistökaupan odotetaan kuitenkin taas lähtevän kasvuun muun talouden mukana muutaman vuoden sisällä.

Asunnon hankkineen tilannetta saattaa pahentaa se fakta, että marginaalit ovat edelleen nousussa. Pikavippi.ws raportoi tästä 22.01.2009 Korkeat lainamarginaalit tulivat jäädäkseen. Marginaalit liikkuvat nyt 0,5% ja 1% välillä.

Lue OP ryhmän Reijo Karhisen haastattelu Talous Sanomissa.

“Korkojen lasku, tulojen nousu ja asuntojen hintojen lasku parantavat kotitalouksien asunnonostokyvyn jopa ennätyksellisen hyväksi tämän vuoden aikana”, ekonomisti Reijo Heiskanen sanoo.

Kehitystä hidastuttaa se, että suuri uhka jäädä työttömäksi pitänee kotitaludet tänä vuonna epävarmoina ja säästämiseen innokkaina.

Kunhan pahimmista negatiivisista tuntemuksista päästään, on kotitalouksille kasaantunut tarvetta ostoihin ja ostot ovat selvästi entistä halvempia, ennustaa Nordea.

Vuoden 2009 talouskasvuennusteita Nordean ekonomistit tarkistivat suhdannekatsauksessaan selvästi alaspäin. Rankan laskun Nordeassa ennustetaan loppuvan jo vuoden 2009 aikana.

“Edellytykset talouden elpymiselle ovat silti kohenemassa osin jopa erittäin vauhdikkaasti. Taloutta elvytetään poikkeuksellisen reippaasti lähes kaikilla käytettävissä olevilla keinoilla. Kun tähän lisätään muun muassa taloutta erittäin voimakkaasti tukeva öljyn hinnan lasku, niin maailmantalous tulee todennäköisesti kääntymään nousuun jo kuluvan vuoden aikana”, Heiskanen toteaa.

Maailman BKT kasvaa ko. katsauksen mukaan vain 0,6% ja pahimmalta näyttää Yhdysvalloissa jos talous pienenee jopa 2%. Euroalueella talouskasvu painuu –1,3 prosenttiin.

Vuodellle 2010 ekonomistit Nordeassa ennustavat 2,9% kasvua.

“Sanomattakin on selvää, että ennusteriskit ovat muun muassa kansainvälisen rahoituskriisin myötä tavanomaista suuremmat. Ei tarvita paljoakaan, että käänne parempaan lykkääntyy parilla neljänneksellä.”, Heiskanen arvioi.

Wall Street Journal raportoi tuhansien kohteiden, kuten hotelliprojektien, kaatuvan.

Tutkimusyhtiö Foresight Analytics kertoo, että kaupallisiin kohteisiin otetut noin 530 miljardin dollarin lainat pitää neuvotella uudelleen seuraavan kolmen vuoden aikana.

Suuret kiinteistökehittäjät toivovatkin, että myös he pääsisivät osallisiksi liittovaltion TARP-rahoista. Lisäpääoman tarve on noin 200 miljardia dollaria: jos rahaa ei tipu, on edessä sarja pakkohuutokauppoja ja konkursseja.

Maksukyvyttömyys on yhä yleisempää, koska vuokralla olevat yritykset kärsivät talouden taantumasta.

Perusongelma on siinä, etteivät rahoittajat uskalla jakaa lainaa kiinteistöhankkeisiin. Suurimmat kiinteistökehittäjät ovat kirjelmöineet vaikeuksistaan valtiovarainministeri Hank Paulsonille.

Tähän mennessä Yhdysvaltain valtiovarainministeriö on luvannut apua asuntolainaa, opintolainaa ja autoluottoa ottaneille velallisille. Veronmaksajien tukea odottavat myös asuntorakentajat.