Tuoreempana huolenaiheena Finanssivalvonnalla on lainojen pituus. Huomattava osa uusista asuntolainoista on nykyään yli 20 vuotta pitkiä. Todella pitkien, 30 vuotiaiden asuntolainojen aika taitaa kuitenkin olla ohi. Nordean Suomen varatoimitusjohtaja kertoi jo 2009, että niin pitkiä lainoja myönnetään enää poikkeustapauksissa. Korko on myös kautta linjan suurempi johtuen lainan kovemmasta riskistä pankille.

Fiva lähetti pankeille uuden kirjeen, jossa se kommentoi sekä laina-aikoja että liian suuria lainoja. Fiva pitää erityisen huolestuttavana sitä, että taloudelliset näkymät ovat tällä hetkellä erityisen arvaamattomat. Kovan kilpailun painostamina pankit helposti luotottavat asiakasta liikaa mikä Fivan mukaan lisää huomattavasti vaaraa siitä, että asiakas ottaa liikaa asuntolainaa. Suurella asuntolainalla varustettu kotitalous altistuu helposti suurelle riskille asuntojen hintojen tai korkotason heitellessä tulevaisuudessa.

Fiva suosittelee, että luototusaste laskettaisiin 90% alapuolelle asunnon hinnasta ja lainan lyhennysajaksi laskettaisiin enintään 25 vuotta. Vaikka kymmenen prosenttia omaa pääomaa ei tunnu korkealta, antaa sen säästäminen hyvää käsitystä siitä, minkälaista on elää asuntolainan kanssa.

Luottoa 98 miljardia vuonna 2009

Yhteensä kotitalouksilla oli vuoden 2009 lopussa lainaa noin 98 miljardia. Tästä asuntolainojen osuus oli 74 miljardia. Asuntolainoja otettiin vuonna 2009 hieman vähemmän kuin vuonna 2008. Kulutusluottojen määrä on sen sijaan ollut tasaisessa nousussa. Niitä oli kotitalouksilla vuonna 2008 noin 10 miljardia kun vuoden 2009 lopussa jo 12 miljardia. Kulutusluottojen ottamisen huimimmat kasvulukemat tapahtuivat vuonna 2008 jolloin kasvua oli kymmeniä prosentteja. Vuonna 2009 lainojen ottaminen lisääntyi rauhallisesti, joitakin prosentteja.

Lähde: Suomen Pankki

Kotitalouksien velkaantuminen näyttää siis vuonna 2009 rauhoittuneen hieman. Kulutusluottojen osuus lainan kokonaiskakusta on kevyessä nousussa kun taas asuntolainan osuus näyttää olevan laskemaan päin.

Asuntolainan ottamista pidettäneen edelleen varsin riskipitoisena toimenpiteenä, mikä tuskin muuttuu vuonna 2010. Asuntolainoja otetaan kuitenkin edelleen yllättävän innokkaasti, kiitos ennätyshalvan korkotason.
Kulutusluottojen suosiota selittänee alan käytäntöjen vakiintuminen. Kuluttajaviraston ja vastuullisten toimijoiden toimenpiteet ovat mahdollisesti lisänneet luottamusta alaan. Myös uudet joustavammat pikalaina ratkaisut, kuten Vivus.fi pikavippi saattavat kannustaa kuluttajia lainanottoon.

Euroalueella sama trendi

Myös euroalueen kotitalouksien lainanotto rauhoittui vuonna 2009. Yhteensä kotitalouksilla on euroalueella velkaa noin 5000 miljardia euroa. Toisin kuin Suomessa, euroalueella sekä kulutusluottojen että asuntolainojen kokonaismäärä supistui vuonna 2009.

Katso myös:
Suomen pankki – Kotitalouksien velat
Taloussanomat – Liikanen: Kotitalouksien velka 1990-luvun alun tasolla
Vivus.fi Oy – Vivus.fi Vippi
Tilastokeskus – Luottokanta 2009, 4. vuosineljännes
Finanssivalvonta – Valvottavatiedote henkilöasiakkaiden asuntorahoituksesta

Kreikasta alkanut velkakriisi ja Kiinan rahahanojen kiristyminen ovat aiheuttaneet huomattavaa epävarmuutta markkinoille mikä on alkanut näkyä myös asunnon ostajien tunnelmissa.

Asuntojen hintanousu oli huimaa vuoden alussa, tammikuussa jopa 15,7%. Halpa laina ja ennätysmatalat korot selittävät ihmisten intoa ostaa asuntonja.

Korot ovat edelleen erittäin alhaiset mikä saattaa aiheuttaa turhan luottavaista lainanottoa ja kohottaa hintoja. Hypoteekkiyhdistys uskoo, että kuluttajat eivät huomioi tarpeeksi korkojen väistämätöntä kohoamista.

Hypoteekkiyhdistys suosittelee jo kiinteää korkoa. Korkopohja on todennäköisesti takanapäin vaikka korot eivät ihan vielä lähdekkään nousuun. Asuntojen hintojen kannalta Hypoteekkiyhdistys uskoo parhaimpien vuosien olevan takanapäin, taas hetkeksi.

Asuntolaina.orgin toimituksessa uskotaan, että vielä puolivuotta tai vuosi kannattaa pitää kiinni 3kk tai 6kk euriborista mutta sitten vaihtaa pian joko 12-kuukautiseen tai kokonaan kiinteään. Uuteen lainaa on kiinteä korko selvästi varmin vaihtoehto.

Koron lievä nousu johtuu riskilisistä. Markkinat vaativat lainan vastineeksi suurempaa korkoa, koska lainaaminen koetaan nyt turvattomammaksi kuin aiemmin.

– Tietty pelko on palannut, vaikka nyt ei puhuta ollenkaan niin suurista huolista kuin vuonna 2008, sanoo Sampo Pankin ekonomisti Pasi Kuoppamäki.

Niin kauan kuin keskuspankkien ohjauskorot pysyvät matalalla on suuri korkotason nousu kuitenkin epätodennäköistä. Tilannetta rahoittaa myös muutama viikko sitten EU:ssa sovittu tukipaketti, joka luo luottamusta markkinoihin ja valtioihin.

Pitkällä tähtäimellä tarkasteltuna euriborit ovat edelleen historiallisen matalalla. Euroalueen talouskasvu tuntuu edelleen junnaavan paikallaan, eli kiirettä ohjauskorkojen nostamiselle ei tunnu olevan. Tämä pitänee korot matalalla vielä pitkään.

Sampo Pankissa uskotaan, että korot pysyttelevät kutakuinkin nykylukemissaan puoli vuotta. Ensi kesäksi ennustetaan 12-kuukauden euriborin liikkuvan 1,5% – 2% välillä. Lyhyellä, 3-kk euriborille, ennustetaan noin 1% tasoa ensi vuodeksi.

Korkotasoja voi nostaa aiemmin lisääntynyt epävarmuus markkinoilla tai huomattavasti ennakoitua rivakampi talouskasvu.

Korkotasoja FED ei ole muuttanut sitten joulukuun 2008, jolloin korko tippui 0,00-0,25 prosenttiyksikön välille.

Yleisesti arvioidaan, että korkotasot alkavat nousta vasta vuoden 2011 puolella tai aikaisintaan vuoden 2010 loppupuolella.

Tämä on helpottava uutinen asuntovelallisille ja merkki siitä, että halpaa lainaa on tarjolla vielä ainakin vuoden verran.

Lauslahti sanoo, että kukaan ei ole ikinä saanut lainaa näin halvalla. Kolmen kuukauden euribor on 0,7 tuntumassa. Kun tähän lisätään pankin marginaali, voi koko lainan korko jäädä 1,5% tienoille. Tämä tilanne muuttuu lyhyillä koroilla hyvin nopeasti, kun korkotaso nousee.

–Oletetaan tilanne, että nuori perhe ostaa asunnon kolmenkymmenen vuoden lainalla ja maksuohjelma vedetään tiukalle. Tämä on täysin valheellinen maksukykylaskelma. On hyvin todennäköistä, että maailma toipuu taantumasta ja korot lähtevät nousuun.

Myös Asuntolaina.org ennustaa korkotasojen lähtevän nousuun vuoden 2010 loppupuolella. Eräiden ekonomi-arvioiden mukaan lainojen korot saattavat olla vuoden päästä jo yli viidessä prosentissa.

Tapiola suosittelee omille asiakkailleen lähinnä 12 kuukauden korkoja tai kiinteää korkoa. Näin asiakas ei pääse nauttimaan halvasta korkotasosta nyt. Etuna on kuitenkin se, että 12-kuukauden euribor nousee huomattavasti hitaammin kuin 3-kuukauden euribor.

Myös Vuokraturvan Metsola katsoo halvan rahan humalluttaneen asuntomarkkinat. Hän uskoo vuoden 2009 nousun johtavan ennen pitkää kovaan laskuun.

– Ennätyshalpa velkarahan korko kohottaa tunnelmaa asuntomarkkinoilla aivan vastaavasti kuin alkoholitarjoilu juhlissa, Metsola sanoo lähettämässään tiedotteessa.

– Edessä olevaa krapulaa taas voisi verrata urheiluympyröistä monelle tuttuun kuplahalliin. Kun korkoelvytys ja halvan velkarahan puhaltaminen markkinoille loppuu, koko rakennelma lässähtää, hän varoittaa.

Metsola syyttää tilanteesta pankkeja. Riskittömät mutta hyvin tuottoisat asuntolainat ovat pankeille mieluisaa riistaa. Tämä laskee kynnystä antaa lainaa myös niille, joiden maksuvalmiudet eivät välttämättä ole pitkällä tähtäimellä kunnossa.

Keskikorko laski joulukuussa

Asuntolainojen keskimääräinen korko tipahti hieman joulukuussa marraskuun lukemiin verrattuna. Kaikkien lainojen korko tippui 0,05 yksikköä 2,12 prosenttiin. Uusien asuntolainojen korko oli joulukuussa 2,0% kun marraskuussa vastaava luku oli 2,03%.

Kotitaloudet nostivat  joulukuussa uusia asuntolainoja 1,2 miljardin euron arvosta, mikä oli 170 miljoonaa euroa vähemmän kuin marraskuussa mutta 170 miljoonaa euroa enemmän kuin vuotta aiemmin.

Asuntolainojen korot lähtivät ensi kertaa lievään nosuu vuoden 2010 alussa. Lyhyet euriborit eivät vielä nousseet mutta vuoden euribor sekä pitkät korot nytkähtivät ylöspäin. Vuosi 2010 onkin varmasti asuntovelalliselle kalliimpi kuin vuosi 2009.

Asuntovelan hinta nousee, mikäli pankit eivät laske marginaalejaan ja ennusteet markkinakorkojen rauhallisesta noususta toteutuvat. Vuoden alussa 12 kuukauden euribor oli 1,251 prosenttia.

]]> http://www.asuntolaina.org/koronlasku-pysahtyi/feed/ 0 http://www.asuntolaina.org/korot-nousuun-2010-loppussa/ http://www.asuntolaina.org/korot-nousuun-2010-loppussa/#comments Sun, 03 Jan 2010 10:49:32 +0000 Ylläpito http://www.asuntolaina.org/?p=621 Nykyiset ennätysmatalat korot eivät ole ikuisia, mutta nopeita muutoksia tuskin on luvassa. Vuoden 2010 ei ennusteta tuovan huimaa kasvua vaan parhaimmillaankin hillittyä elpymistä. Tämä pitänee korkotasot matalalla vielä pitkään.

Viitekorot painuivat ennätysalhaalle vuoden 2009 keväällä EKP:n koronlaskun myötä. Kun taantumaa yritettiin hillitä pumppaamalla markkinoille halpaa rahaa, saatiin sivuvaikutuksena ennätyshalpoja asuntolainoja. Tämä näkyi kuitenkin pian pankkien marginaaleissa, jotka nousivat kesän loppuun mennessä jopa yhteen prosenttiyksiskköön.

Korkotasot lähtevät uudelleen nousuun, kun talous lähtee kasvamaan. Tällöin EKP ja Yhdysvalloissa FED nostavat ohjauskorkojaan, mikä puolestaan heijastuu pankkien tarjoamiin lainoihin. Sampo Pankin ekonomisti Pasi Kuoppamäki arvioi, että vuoden 2010 lopussa 12 kuukauden Euribor voi liikkua jopa 2%. Nykyisellään 12-kk euribor on 1,2%.

Handelsbankenin ennustus on rauhallisempi. He uskovat EKP:n nostavan ohjauskorkoaan ensimmäistä kertaa vasta loka-joulukuussa, joten vuonna 2010 tuskin nähdään yli 2% euriboria. Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Matti Inha muistuttaa jo kiinteistä koroista.
- Tavallisen asuntovelallisen, esimerkiksi lapsiperheen ison asuntolainan kanssa, on aika korkoriskiltä suojautua. Puolet lainasta 12 kuukauden euriboriin ja toinen puoli viiden vuoden kiinteään korkoon, Inha ehdottaa.

Kiinteät korot ovat kuitenkin erittäin kalliita, ja Asuntolaina.org suosittelee vielä toistaiseksi Euriboreissa pysymistä. Korot todennäköisesti lähtevät nousuun 2010 ja nousevat sitten talouden mukana joitakin vuosia. Siksi kannattaa nauttia nyt 3-kk ja 6-kk euriborejen tuomasta halvasta lainasta, ja joulukussa 2010 kiinnittää oma laina 12-kk euriboriin sekä mahdollisesti kiinteään korkoon.

• Lue lisää asuntolainan koron valinnasta.
• Näillä laskureilla voit selvittää korkotason muutoksien vaikutusta lainaasi.

Kotitaloudet taas pelkäävät vuoden 2010 tuovan uusia huonoja talousuutisia ja ottavat siksi hillitysti lainaa.

Vaikka vielä alkuvuodesta pelättiin tämän vuoden myyntilukujen jäävän viime vuotta pienemmiksi, näyttää nyt siltä, että viime vuosi saatetaan peitota. Tämä näkyy myös hinnoissa. Pienet kerrostaloasunnot tekevät kauppansa erittäin hyvin ja niiden hinnat ovatkin nousseet 7,9% viime vuodesta. Myyntiajat ovat myös lyhentyneet. Asuntokaupan ongelma on tällä hetkellä vähäinen tarjonta.

Kalliit asunnot ja omakotitalot käyvät edelleen heikosti kaupaksi.

Korot eivät enää laske

Asuntolainan viitekorkojen ei enää uskota laskevan ja nousun ennustetaan olevan hidasta.  OP-Pohjolassa uskotaan EKP:n nostavan ohjauskorkoaan vasta vuoden 2010 syys- tai joulukuussa. Nyt EKP:n ohjauskorko on yhdessä prosentissa. EKP piti ohjauskoron ennustetusti ennallaan marraskuussa pidetyssä kokouksessa. EKP:n ohjauskorko näyttää suunnan myös asuntolainoissa käytetyille euriboreille.

Kolmen kuukauden euribor on nyt (15.12.2009) noin 0,72%, kuuden kuukauden euribor on 1,0% ja 12 kuukauden euribor on 1,2%.

Lue lisää asuntolainan korkon valitsemisesta.

12 Kuukauden Euribor 12/08-12/09

Talokauppa käy edelleen hiljaisena

Omakotitalot ovat pääkaupunkiseudulla jo 13,5% halvemmat kuin vuonna 2008. Keskimäärin Suomessa omakotitalojen hinnat ovat laskeneet kolme prosenttia. Ainoastaan keskisuurissa kunnissa hinnat ovat nousseet, mutta kauppaa on tehty näillä alueilla erittäin vähän.

Vaikka muaalla maassa omakotitalokauppa on hidastunut viisi prosenttia edellisvuodesta, ollaan pääkaupunkiseudulla tehty jopa neljännes enemmän kauppoja kuin viime vuonna. Omakotitalojen neliöhinta oli heinä–syyskuussa pääkaupunkiseudulla noin 2 587 euroa ja muualla Suomessa noin 1 267 euroa.

Tässä artikkelissa käymme asiaa läpi ensiasunnon ostajan näkökulmasta. Nuorta ensiasunnon ostajaa tuetaan monellakin tapaa valtion toimesta. Ensinnäkin alle 40-vuotiaan asunnon ostajan ei tarvitse maksaa 1,6% varainsiirtoveroa mikäli ei ole aiemmin omistanut asuntoa (yli 50% asunnosta, asunto-osakkeesta tai vastaavasta). Vastaava luku on kiinteistöjen kohdalla (siis minkä tahansa muun asunnon kuin asunto-osakkeen ) kohdalla 4 % eli tämä tuo sinulle huomattavaa säästöä!

Tässä ei ole vielä kaikki, sillä pitkällä tähtäimellä erittäin merkittävää hyötyä tuo asuntolainan koron verovähennyskelpoisuus. Alle 40-vuotias ensiasunnon ostaja saa vähentää ansiotulojen verotuksessa alijäämähyvityksenä 30 % asuntolainan koroista. Tämä on 2% enemmän kuin tavallisesti.

Asuntolainan valtiontakaus

Asuntolainalle on mahdollista saada valtiontakaus, jota ei rajoiteta tulo- tai varallisuusrajoin. Takaus myönnetään pankissa lainapäätöksen yhteydessä, sitä ei siis tarvitse erikseen hakea. Takauksen myöntämiseksi riittää, että lainanottaja (sinä) ja pankki sopivat asiasta. Valtiontakaus on tarkoitettu ensisijaisesti tilanteeseen, jossa omat varat eivät riitä takuisiin.

Valtiontakauksen rooli on toimia toissijaisena vakuutena. Käytännössä asunto-osake tai kiinteistö toimii ensisijaisena vakuutena, mutta mikäli sen myyntihinta ei riittääkään kattamaan pankin saatavia, niin valtio hoitaa pankille lainmukaisen takauskorvauksen

Valtiontakausta voi saada lainalle, joka on enintään 85% asunto-osakkeen, kiinteistön tai omakotitalon rakentamisen arvioiduista kustannuksista. Omaa varallisuutta tai lainaa muusta lähteestä tarvitaan siis ainakin 15 % asunnon hinnasta. Takauksen osuus on maksimissaan 20 % asuntolainasta, mutta enintään 50 000 euroa asuntoa kohti. Laina-aika voi valtion takaamissa asuntolainoissa olla enintään 25 vuotta.

Mikäli laina on hankittu ASP-järjestelmän avulla, niin valtion takaama lainamäärä voi olla 90% asunnon hinnasta sekä takausosuus maksimissaan 25% kokonaislainasta, mutta enintään 50,000€

Takausmaksu

Muista, että valtion takaamisesta peritään lainan nostamisen (tai sen ensimmäisen erän nostamisen) lomassa valtiolle takausmaksu, joka on 2,5 % takauksesta. Tätä maksua ei kuitenkaan peritä ASP-korkotukilainasta tai omistusasuntolainojen korkotukilainasta.

Pariskunnan ensiasunto

Kannattaako pariskunnan hankkia ensimmäinen yhteinen omistusasunto puoliksi? Ehkäpä ei kuitenkaan sillä jos suunnitelmissa on kalliimman asunnon hankkiminen tulevaisuudessa, voidaan säästää huomattavia summia kun ensiasunto omistetaan 49/51. Näin siis käytetään ainoastaan toisen puoliskon varainsiirtovero- sekä verovähennysetu.

ARAn ohjeistus

Omistusasuntolainojen valtiontakaukset – soveltamisohje (pdf 46 kb)

Omistusasuntolainojen valtiontakaus – YM:n tuotekortti (pdf 286 kb)

“Alkuvuodesta jotkut kilpailijat puhuivat, että ollaan menossa kohden kahta prosenttiyksikköä. Me teemme kuitenkin mielellämme kauppaa tällä hintatasolla”, Nordean Suomen-toimintojen johtaja Pekka Nuuttila sanoo.

Vuoden 2009 alussa Nordean marginaalit pyörivät Pohjoismaissa noin 1,03 tasolla mutta kesää kohden marginaalit laskivat 0,9% tasolle mikä vastaa suunnilleen Pohjoismaiden tasoa tällä hetkellä.

Asuntolainat eivät kuitenkaan vielä ole yhtä halpoja kuin viime vuonna. Vuonna 2008 syksyllä nautittiin 0,6% lainamarginaaleista. Tätä seurannut voimaks nousu on nyt kääntynyt lievään laskuun.