Asuntolainan korkokatolla velallinen voi suojautua nousevia korkoja vastaan. Korkokaton voi järjestää joko niin, että asiakas maksaa kertaluonteisen maksun korkokatosta  tai vaihtoehtoisesti suorittaa kuukausittaista maksua sidottuna lainanlyhennykseen. Korkokatto otetaan myös määräajaksi ja sen joutuu aika-ajoin uusimaan. Esimerkiksi Osuuspankki myi helmikuussa 2,8% korkokattoa 100 000 euron lainalle kolmeksi vuodeksi hintaan 2 000 euroa. Kyseessä on siis varsin kallis hinta mielenrauhasta. Asuntolainan korkokatossa on siis suuri riski maksaa tyhjästä. Kuten kaikissa vakuutuksissa, korkotason noustessa yli korkokaton, hyötyy asiakas mahdollisesti sopimuksesta. On kuitenkin todennäköisempää että asuntovelallinen joutuu itse maksumieheksi pankille, sillä pankilla on pitkäaikaista dataa korkokehityksessä sekä asiantuntijoita tätä analysoimaan ja he eivät laske liikkeelle tuotetta, joka olisi pankille epäedullinen.

Korkokatto vai kiinteäkorkoinen asuntolaina?

Suojautua voi myös ilman korkokattoa niin, että asuntovelallinen voi sitoa ainakin osan lainastaan pitkiin viitekorkoihin. Suoja perustuu siihen, että pitkä viitekorko on lähes aina lyhyttä viitekorkoa vakaampi. Toisaalta pitkään viitekorkoon ei perinteisesti ole asuntolainoja sidottu, sillä lyhyet euriborit ovat olleet huomattavasti pitkiä viitekorkoja edullisempia. Asuntolainan viitekoron sitominen 5, 10 tai jopa 15 vuodeksi on keski-euroopassa yleisempää kuin 3, 6 tai 12 kuukauden euriborin käyttäminen. Asiakas toisaalta tietää miten paljon hän joutuu lyhentämään kuukausittain, mutta harmia voi tuottaa se, ettei hän pääse nauttimaan mahdollisista matalista koroista. Varsinkin kun pitkät, kiinteäkorkoiset korot tulevat aina asiakkaalle lyhyitä kalliimmiksi.

Asuntolainan korkokatto takaa velalliselle turvallisuudentunteen

Asuntolainan korkokatto täyttää turvallisuudentunnetta arvostavien ihmisten tarpeet. Kun asiakas tietää että tapahtui mitä tahansa, oman asuntolainan korkotaso ei karkaa käsistä yli sovitun, voi turvallisuudentunnetta arvostava ihminen suunnitella oman taloutensa etukäteen koko laina-ajaksi. Mielenrauha onkin taattu, kun velallinen tietää oman lainansa maksimikustannukset.

Korkokaton voi rakentaa myös itse

Taloudellinenriippumattomuus.com kertoi mielenkiintoisesta ideasta rakentaa korkokatto itselleen. Tällöin korkokaton kustannuksia ei tarvitse maksaa pankille. Pankkien korkokatossa on asiakkaalle se epäedullinen puoli, että korkea korkotaso saisi jatkua hyvin pitkään, ennenkuin esimerkiksi 2 000 euron hintaisesta vakuutuksesta olisi hyötyä ja se maksaisi itsensä takaisin. Helpompi tapa on varautua nouseviin korkoihin itse, ja laittaa rahaa säästöön mahdollista koronnousua vastaan. Tämä vaatii vähän viitseliäisyyttä ja itsekuria olla käyttämättä korkotason nousuihin varattuja rahoja, mutta toisaalta ne voi nostaa itselleen, mikäli korkotaso pysyikin matalana. Teoreettinen riski tässä tietenkin on, mikäli korkotaso nousisi enemmän kuin olisi ajatellut, sillä pankin korkokatto kattaisi vaikkapa 10% viitekoron, mutta tämä on hyvin epätodennäköistä. Mikäli viitseliäisyyttä ja itsekuria löytyy, kannattaa korkokatto rakentaa itse.

Euroopan keskuspankki ei uskalla nostaa ohjauskorkoa

Euroopan keskuspankki ilmoitti elokuun puolessa välissä huutokauppaavansa lainaa pankeille niin paljon kuin he tarvitsevat kiinteään korkoon. Tämä ennakoimaton rahoitusoperaatio kasvattaa eurooppalaisten pankkien likviditeetin määrää. Onkin odotettavissa että lyhyemmät korot kiilautuvat ohjauskoron alapuolelle ja tilanne  normalisoituu muutaman vuoden takaiselle tasolle. Tällä hetkellä euribor on kyntänyt 1,50 prosentin molemmin puolin. Vuoden takaiseen korkotasoon verrattuna vuosi 2011 on ollut asuntosijoittajille synkkä. Euriboria on nostettu kahteen otteeseen 0,25 prosentin verran ja asuntolainan hinta onkin kallistunut selkeästi. Euriborin on arveltu tippuvan 0,25 prosentin verran vuoden viimeisen neljänneksen aikana, mutta vuoden takaisiin matalankoron tasoihin ei tulla pääsemään.

Aiemmin ekonomistit ennustivat että vuoden loppuun mennessä ohjauskorko olisi nostettu kahteen prosenttiin, mutta tämä ei nyt näytä toteutuvan. Sampo Pankki ennusti heinäkuussa, että ohjauskorkoa nostettaisiin lokakuussa, mutta nyt koron nostaminen näyttää lykkäytyvän vuodenvaihteen yli. Osviittaa tästä on näyttänyt raaka-aineiden hintojen kääntyminen lievään laskuun. EKP:n on arveltu pystyvän pitämään korkotason ennallaan, mikäli raaka-aineiden hinnat kääntyvät laskuun.

Sampo lupaa asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa

Taloudellinen taantuma onkin ilonaihe asuntovelallisille, sillä huonojen aikojen vuoksi keskuspankki ei ole halukas nostamaan korkotasoa. Pankit eivät kuitenkaan tästä mielissään ole. Sampo Pankki on tosin ilmoittanut asuntolainojen korkojen pysyvän alle kolmessa prosentissa. Pankkeja koronnousun peruuntumienen kismittääkin, ja keskimääräinen asuntolainan korko 12 kuukauden euriborilla onkin ennustettu laskevan nipinnapin alle kahden prosentin.

Lainamarginaalien odotetaan nousevan

Taloustilanteesta huolestuneet pankit ovat sen sijaan alkaneet nostamaan omia lainamarginaalejaan. Kilpailu alhaisilla marginaaleilla onkin nyt ohi sillä sekä Nordea että Sampo Pankki ovat ilmoittaneet nostavansa marginaaleja. Tämä todennäköisesti saa muutkin pankit uskaltamaan marginaalien korottamisessa. Sen sijaan pienimmät pankit, Ålandsbanken sekä Suupohjan osuuspankki ovat laskeneet omia marginaalejaan.

Asuntolainojen kehitys tulee olemaan suotuisa velalliselle tämän vuoden loppuun. Tällä hetkellä näyttäisikin että tilanteesta eniten hyötyvät ne, jotka ovat sitoneet lainansa 12 kuukauden euriboriin. Pitkät korot ovatkin osoittautumassa nyt edullisimmaksi vaihtoehdoksi vaikka pitkällä aikavälillä lyhyiden korkojen on todettu olleen pitkiä edullisimpia. Nähtäväksi jääkin, miten velkakriisi tulee vaikuttamaan vuoden 2012 korkokehitykseen. Joka tapauksessa tukalat ajat eivät ole ohi.

Mikä on prime-korko?

Prime-korko on pankin oma, hallinnollisella päätöksellä määrittelemä viitekorko. Alunperin prime-korko syntyi Yhdysvalloissa, joissa suuria ja pitkäaikaisia asiakkaita palkittiin pankin omalla korolla, joka oli markkinoiden muita korkoja alhaisempi. Tästä tulee koron niminkin, prime- eli etukorko. Rantautuessaan Suomeen on tämän koron merkitys muuttunut rajusti. Tätä pankin omaa korkoa ei tarjota alhaisella hinnalla pitkäaikaisille ja uskollisille asiakkaille, vaan sitä mainostetaan “vakaampana” viitekorkona kuin euriboria. Tämä toki pitää paikkansa, mutta useimmiten prime on kalliimpi vaihtoehto kuin 12 kuukauden euribor. Koska pankki itse määrittelee korkonsa, toisin kuin euriborin jonka Euroopan keskuspankki joka vuorokausi määrittää, on oletettavissa että prime-korosta hyötyy aina pankki sekä sen osakkeenomistajat, eikä asiakas. Prime-korkoa käytetäänkin sisäänheittotuotteena, mutta pankkien omat korot harvemmin eroavat radikaalisti toisistaan, sillä pankit “pesaavat” toisiaan eli tarkkailevat toistensa prime-korkoja, ja laskevat tai nostavat omiaan heti ketjussa. Tämän takia varsinainen asuntolainakilpailu käydään marginaalien välillä, ei korkojen.

Pankin oma korko reagoi hitaasti markkinoiden muutoksiin

Yksi prime-koron ominaisuus on sen hitaus reagoida markkinoiden muutoksiin. Euriborissa tapahtuvat muutokset näkyvät muutaman kuukauden viiveellä prime-koroissa. Alentuneesta viitekorosta pääseekin yleensä nauttimaan vasta muutamaa kuukautta myöhemmin verrattuna niihin, joiden laina on sidottu euriboriin. Pankkeja onkin syytetty siitä, että ne tarkoituksellisesti viivyttelevät oman korkonsa laskemista. On pankin edun mukaista, että korkoja nostetaan tai lasketaan viiveellä, sillä näin pankki saa lisäaikaa sopeutua markkinoilla tapahtuviin muutoksiin.

Prime-korko vai euribor?

Miksi sitten ottaa prime-korko? Varsinaista hyvää syytä tähän ei ole. Tilastollisesti kaikista halvimmaksi koroksi on muodostunut 3 kuukauden euribor. 12kk euribor eli  Suomen yleisin asuntolainan viitekorko on pitkällä aikavälillä muodostunut myös halvemmaksi kuin prime-korko. Asuntolainan sitomista primeen ei voikaan suositella, sillä pankkien lupaukset vakaasta ja edullisesta korosta ovat mahdottomia. Mikään taho ei pysty luotettavasti ennustamaan taloudellista tilannetta kymmenen tai edes viiden vuoden päähän. Asuntolaina.org suosittelee pitäytymään euriborissa. Mikäli puskuria ja likviditeettiä riittää, kannattaa harkita kolmen, tai jopa yhden kuukauden euriboria, sillä viimeisten 10 vuoden aikana nämä lyhyen aikavälin korot ovat tuoneet merkittäviä säästöjä rohkeille asuntovelallisille. Prime-korkoa kannattaa harkita mikäli on pankin talletusasiakkaana, sillä pankki haluaa pitää oma primensä mahdollisimman korkeana tuottaa talletukselle tuottoa. Asuntolainan korkona primeä ei voi suositella.

Tarkista pankkisi prime-korko ja vertaile

Nordea

Osuuspankki

Sampo

Handelsbanken

Ålandsbanken

Säästöpankki

Asuntolainan verovähennysoikeus oli yksi hallituksen kipeimpiä ratkaisuja. Vaikka kansalaiset vastustivat tarmokkaasti verovähennysoikeuteen puuttumista, aikoo uusi hallitus leikata sitä rajusti. Moni onkin ärtynyt päätöksestä, sillä keskituloisen perheelle se on tuonut usean sadan euron säästöt vuosittain. Useat tahot ovat kuitenkin kiitelleet tätä rohkeaa tekoa. Kansataloudellisesti tällä verovähennysoikeuden supistamisella on merkittäviä vaikutuksia. Vuonna 2014 hallituksen kukkaroon kilahtaakin verovaroja supistuksen myötä noin 400 miljoonaa euroa enemmän.

Onko korkovähennys oikeudenmukainen?

Verovähennysoikeuden supistamista on pidetty myös oikeudenmukaisena. Nykyinen oikeus vähentää korot verotuksessa on asettanut asunnon omistajat ja vuokralaiset eriarvoiseen asemaan. Koska maksetuista vuokrista ei vähentää voi, on omistusasuminen ollut valtion taholta täysin tuettua toimintaa, joka on närkästyttänyt monia vuokra-asujia. Kriitikkojen mielestä tämä verovähennys näkyy asuntojen hinnoissa, joka sitten laskeutuu vuokralaisten maksettavaksi korottuneiden vuokrien takia. Voidaan siis puhua oikeudenmukaisuudesta joka lankeaa omaan niskaan?

Korkovähennyksen poisto huono asia kaikille

Asuntolainan korkovähennys on monisyinen asia, josta varmasti tullaan vielä keskustelemaan. Alivaltiosihteeri Hetemäen työryhmä on ehdottanut vähennyksen poistamista asteittain kokonaan, ja tähän suuntaan ollaankin menossa. Ennen vaaleja kaikki puolueet olivat yhtä mieltä korkovähennyksen säilyttämisen puolesta, ja asia haudattiinkin ennen vaaleja. Nyt on siis tapahtunut selvä takinkäännös. Vähennys onkin moniteräinen miekka. Sen poistossa saattavat kärsiä myös vuokralaiset, mutta etenkin pieni- ja keskituloiset lapsiperheet, joille usean sadan euron säästö omistusasumisessa on helpottanut arjen sujuvuutta huomattavasti.
On sinänsä fiksua tehdä näin suuria asuntomarkkinoihin vaikuttava toimenpide nyt, kun korot ovat alhaalla, mutta varsinainen hintojen nousu tuleekin painottumaan silloin, kun viitekorot alkavat nousta kohisten. Asuntolainaa maksavat saavat vielä hetken aikaa nauttia pienestä viitekorosta, mutta koko ajan vahvistuva euribor tuokin vaikeat ajat omistusasujille muutaman vuoden kuluttua.

Leikkuri osuu myös muihin verovähennyksiin

Koska hallituksen budjetti on vahvasti alijäämäinen, iskee leikkuri myös muihin verovähennyksen alaisiin asioihin. Perheitä ja etenkin vanhoja ihmisiä koskettava kotitalousvähennys supistuu myös. Leikkauksien jälkeen saa vähentää enää 45% nykyisen nykyisen 60% sijasta. Voimakkaimmin uudet leikkaukset tuntuvat iäkkäissä asuntolainan ottajissa, joille kotitalousvähennyksen käyttö on tuttua. Kodinhoidonpalveluista ja elektroniikan asennuspalveluista saa vähentää 15% vähemmän ja kun mukaan otetaan korkovähennyksen runsas lasku, voi eläkeläinen menettää jopa tuhat euroa vuodessa. Onkin omituista, että Suomessa, jossa on vahva omistusasumisen perinne yli sukupolvien, kohdennetaan ainoat verovähennysleikkaukset siihen, mikä kirpaisee suurta osaa kansasta.

Nauttikaa siis korkovähennyksestä vielä loppuvuoden ajan.

Suomen yrittäjien pääekonomisti Timo Lindholm on laskenut, että vuodesta 1999 asti, jolloin euribor otettiin käyttöön, on lyhyt korko tullut lainanottajalle halvemmaksi kuin pitkään korkoon sidottu laina.

Korkovaihtoehdoista selvitystyötä tehnyt Lindholm laski että vuodesta 1999 vuoteen 2007 suurimpia säästöjä tuli juuri yhden kuukauden korkoon sidotuista lainoista. Kymmenen vuoden ajanjaksolla korkokulujen erotus 1 ja 12 kuukauden euriborin välillä oli tuhansia euroja. Säästöä lyhemmästä korkovaihtoehdosta tulee erityisesti silloin, kun lainaa lyhentää nopeaan tahtiin. Esimerkkinä hän ottaa pääkaupunkiseudulla ensiasuntoa ostavan nuorenparin, jonka asuntolainan suurudeksi voi helposti tulla yli 200 000 euroa. Jos tämän suuruisen lainan on ottanut vuoden 2008 puolivälin tienoilla, on tähän mennessä kertynyt säästöä 12 kuukauden euriboriin verrattuna 7 000 euroa, mikäli on kahden ensimmäisen vuoden aikana maksanut pelkästään korkoja.

Finanssialan keskusliitto on tutkinut, että suomalaisten keskimääräinen asuntolaina oli vuonna 2010 102 000 euroa. Vuonna 2011 keskimääräinen asuntolaina oli noussut 108 500 euroon. Toki tässä Finanssialan keskusliiton laskelmassa tulee ottaa huomioon selvitykseen maanlaajuisuus. Hinnat eri puolilla maata vaihtelevat reippaasti, ja Pääkaupunkiseutu on asunto- ja neliöhinnoissaan hyvin eri tasolla kuin muu Suomi. Helsingissä ja muualla Pääkaupunkiseudulla asuntolainat ovat kuitenkin pääsääntöisesti lähempänä 200 000 euroa kuin 100 000 euroa. 150 000-200 000 euron asuntolainoissa yleisin lyhennysaika oli vuonna 2010 20-30 vuotta. Absoluuttista lainan määrää ei kannata tuijottaa mustavalkoisen yksioikoisesti sillä kotitalouksien tulotasot on luonnollisesti hyvin erilaisia.

Pitkä asuntolainan korko tuo turvaa

Pitkä korko asuntolainassa tuo turvaa. Tämä on erityisen tärkeää perheellisille, sillä lapsiperheet ovat tottuneet budjetoimaan arjen menoihin kuluvat varat varsin tarkasti. Ylimääräistä varallisuutta lapsista koituvien menojen, päivittäistavaraostoksien, vaatteiden sekä asuntolainan lyhennyksien ei juuri jää, joten vuoden korkoväli euriborissa on helposti varauduttavissa. Yleisin tapa tehdä taloussuunnitelmaa on nimenomaan katsoa yksi vuosi eteenpäin.

On kuitenkin huomioitava, että 12 kuukauden euribor-korko on useimmiten lyhyt verrattuna  monen asuntolainan pituuteen. Korko ehti hyvin vaihtua 15-20 kertaa (15-20 vuoden pituisessa asuntolainassa). Pääekonomisti Timo Lindolm vertaa pitkää korkoa vakuuteen, josta täytyy maksaa.

Muualla Euroopassa on pitkään ollut tarjolla myös viiden vuoden korkoja, joita Suomessa ei pääsääntöisesti ole vielä nähty. Suomi onkin nähty lyhyiden viitekorkojen maana, jossa lainanottamista on pidetty järjettömyytenä.

Mikäli haluat todellista varmuutta asuntolainaasi, tulisi lainasi sitoa suurin piirtein yhtä pitkään korkoon, mitä laina-aikasikin on. Monissa Euroopan maissa tapaa esim. 30 vuoden kiinteän koron sopimuksia. Tämä tarkoittaa, että voit todella suunnitella pitkällä tähtäimellä talouttasi – etenkin jos aiot asua samassa asunnossa tai talossa vuosikymmenet. Näin pitkä laina-aika tarkoittaa tosin myös sitä, että maksat pankille huiman määrän korkoa. Voit todeta lainalaskurin avulla, että laina-ajan kasvattaminen esim. 25 vuodesta 30 vuoteen ei juurikaan pienennä kuukausierän suuruutta. Sen sijaan maksetut korot kasvavat huomattavasti.

Lyhyt asuntolainan korko saattaa vaatia varallisuutta

Kuukauden euriboria asuntolainaan tarjoavat Suomessa ainakin Handelsbanken, Aktia ja Nordea. Vaikka kuukauden euriboria ei yleensä asiakkaille suositella, on yhden kuukauden euribor useasti mahdollista saada. Mikäli asiakas harkitsee näin lyhyttä väliä viitekorossa, tulisi hänellä olla varallisuutta turvaamaan mahdolliset korkojen nousut. Tuleekin varmistaa, että asuntoa ostettaessa kaikkia jo olemassa olevaa varallisuutta ei sidota uuden asunnon käsirahaksi, vaan tilille luodaan puskuri turvaamaan euriborin heittelyitä. Pitkällä aikavälillä lyhyt korko tuo usein mittavia säästöjä, mutta vaikeisiin aikoihin tulee myös varautua. Lyhyttä korkoa voikin suositella niille, joiden talous on kunnossa, eivätkä kaikki tulot mene asuntolainan lyhennyksiin.

Kannattaa muistaa, että viitekoron valinta ei ole kiveenhakattu ja asuntovelallisen on mahdollista viitekorkoa. Yksi tapa lähestyä asiaa on valita se viitekorko, joka on lainanottohetkellä edullisin. Miksi siis valita kalliimpi korkoa, jos edullisempikin korko on saatavilla? Viitekoron vaihtaminen saattaa olla maksullista. Tämä riippuu pankista ja asiakassopimuksestasi. Monesti viitekoron vaihtaminen saattaa olla ilmaista esim. kerran vuodessa tai kerran laina-aikana. Tämän jälkeen pankki saattaa veloittaa vaihdosta esim. 100 euroa.

Käytännössä tämä tarkoittaa lainaa ottaneelle parhaimmillaan jopa negatiivista reaalikorkoa. Mikäli onnistuit neuvottelemaan itsellesi hyvän marginaalin ja lainasi on kiinni kolmen kuukauden euriborissa, voi lainasi korko olla jopa prosentin miinuksella.

Inflaatio on toistaiseksi kohonnut nopeammin kuin markkinakorot joten reaalikorko on asuntolainoissa pienentynyt.

Periaatteessa vaikutus on sama myös niille, jotka ovat ottaneet pienempää lainaa. Kulutusluottojen korot ovat kuitenkin usein niin korkeat, että vaikutus jää marginaaliseksi.

Vuosi-inflaatio oli lokakuussa mitattaessa 2,3 prosenttia. Vielä viime tammikuussa inflaatio oli yhden prosentin tuntumassa. Inflaatio on kuitenkin hyvä uutinen asuntovelkaisille, sillä rahanarvon laskun myötä myös asuntolainat pienentyvät. Huokaista voi ainakin kahdeksi vuodeksi, sillä ensi vuonna inflaation on arveltu pysyvän yli kahden prosentin, ja samansuuntaisia arvioita taloustuntijat ovat antaneet myös vuodeksi 2012. EKP:n erikoinen talouspolitiikka on jo johtanut hyvin ainutlaatuiseen tilanteeseen, jossa inflaatio on korko tasoa ylempänä.  3kk euriboriin sidottujen lainojen korko onkin tippunut jo negatiiviseksi reaalikoroksi, ja pidemmällä korkovälillä lainansa ottaneet alkavatkin hyötyä inflaatiosta ensi vuoden puolella. Inflaation kasvu voikin kuumentaa ennennäkemättömästi jo nyt kiehuvia asuntomarkkinoita, ennenkuin pankit nostavat marginaalejaan. Korkealla inflaatiolla on kääntypuolensa, ja uusien asuntolainaajien onkin turha odottaa lähiaikoina pankkien marginaalikilpailua.

• Asuntojen keskihinta 3 540 €/m2 u
• Keskihinta kerrostaloasunnoissa 3 617 €/m2
• Rivitaloasunnoissa 3 274 €/m2 u

Asuntojenhintojenmuutosedellisesta neljänneksesta 2,5%. Asuntojenhintojenvuosimuutos (2009/II–2010/II) 14,7%.

• Helsinki I 5 346 €/m2 3
• Helsinki II  3 854 €/m2
• Helsinki III 2 984 €/m2
• Helsinki IV 2 669 €/m2

Helsinki on asuntojen hinnoiltaa yksi maailman kalleimmista kaupungeista asua. Vaikka sijaitsemmekin täällä Pohjolan perukoilla, ovat varsinkin keskustan ja kantakaupungin asuntojen neliöhinnat vertailukykyisiä maailman metropolien vastaaviin. Keskimääräinen keskustan neliöhinta Helsingissä tällä hetkellä on 6 200 euroa. Koko Helsingin alueella neliöhinnan keskiarvo 5 582 euroa.

Helsinki kansainvälisen vertailun kahdeksas

Helsingin korkeista neliöhinnoista kertoo yhdeksäs sija kansainvälisessä Global Property Guide – neliöhintavertailussa, jossa Euroopan kaupunkien omistusasumiskustannuksia. Vertailun ehdoton ykkönen oli Monaco 45 000 euron neliöhinnalla, Lontoon, Pariisin ja Geneven tullessa perässä. Helsingin edelle meni myös Tukholma, jonka neliöistä maksettavat hinnat olivat hieman pääkaupunkiamme korkeampia.

Neliöiden hinnat vaihtelevat rajusti pääkaupungin sisällä

Neliöistä maksettavat hinnat vaihtelevat rajusti kaupunginosien mukaan. Edullisimmillaan asunto kustantaa 3500 euroa neliöltä, ja hintojen huiput löytyvät ydinkeskustan ja merenrannoilta, joissa yhdestä asuinneliöstä joutuu pulittamaan jopa 13 000 euroa. Kantakaupunkialueella, esimerkiksi Kalliossa ja Alppilassa, hinnat ovat noin 4000 euroa.

Asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta huolimatta hinnat laskussa

Pankit ovat myöntäneet ennätyshalpaa lainaa tämän vuoden aikana. Hyvin matalan euriborin takia pankit ovat joutuneet laskemaan myös omia prime-korkojaan, ja tämä vuosi onkin ollut yhtä juhlaa asuntolainaa maksaville. Vaikka marginaalit ovat pysyneet viime vuosina jokseenkin samoina, ja pankit ovat alkaneet kilpailla koroilla, joka on tietenkin kuluttajille epäedullisempaa, on asuntokauppa silti osoittanut merkkejä jopa ylikuumenemisesta, jonka on ennustettu jatkuvan ainakin vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon. Tämän on veikkailtu näkyvän asuntojen hintojen rajuna nousuna kysynnän ylittäessä dramaattisesti tarjonnan. Neliöiden hinnat ovat silti laskeneet varsinkin kantakaupunkialueella muutaman satasen, ja on saanut asuntojen omistajat huolestumaan. Asuntojen hinnat ovat 2000-luvulla nousseet ennusteisiin verrattuna tuplasti, ja asiantuntijat pelkäävätkin asuntomarkkinoiden romahdusta. Syy huoleen on hyvin alhainen euribor, ja Valtiovarainministeriö onkin varoittanut hintakuplan puhkeamisesta. Varovaisuus onkin paikallaan uutta asuntoa ostettaessa, jotta välttyy maksamasta asuinneliöistä ylihintaa.

Ennätyshalvat korot ja marginaalit ovat lisänneet asuntolainojen ottamista huomattavasti. Henkilöasiakkaille annetut lainat kasvoivat alkuvuodesta 6% verrattuna viime vuoteen. Lainanottoa saattaa tulevaisuudessa lisätä säätelyn myötä kasvaneet marginaalit, mutta myös nousuun lähteneet korot. Kolmen kuukauden euribor oli elokuussa 2010 jo 0,89% kun vuoden takainen arvo oli 0,71%. Kahdentoista kuukauden euribor on vastaavasti kohonnut jo 0,2 prosenttiyksikköä vuoden takaisesta. Koska reaalitalous ja rahamarkkinat osoittavat jo vahvoja merkkejä elpymisestä, voidaan korkojen nousua pitkää kohtuullisella varmuudella pysyvänä ilmiönä.

Pankkien tapa kaupitella asuntolainoja alkaa jo muistuttaa kasino-sivustojen kilpailua. Kasinopelit ovat erittäin suosittuja ja niitä on jo pitkään kaupattu mm. tarjoamalla ensipelaajalle ilmaista pelirahaa. Asuntolainojen marginaalit eivät sentään näytä siirtyvän punaisen puolelle mutta mielenkiintoinen sisäänheittotuote asuntolainasta on ilmeisesti pankeille tullut.Tapiola varoittaakin kuplasta asuntojen hinnoissa. Kiinteistö-Tapiolassa uskotaan, että asuntojen kysynnän ja tarjonnan välillä on ammottava kuilu, mikä yhdistettynä ennätys halpaan lainaan on omiaan lisäämään kuplan varaa markkinoilla. Tähän ei kuitenkaan Kiinteistö-Tapiolassa uskota, mikäli kuplalla tarkoitetaan ”selittämätöntä nousua” asuntojen hinnoissa. Hintojen nousu ei tällä hetkellä ole selittämätöntä mutta kovaa se on. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat parhaimmillaan kohonneet jopa 12% viime vuodesta.

Romahtavatko asuntojen hinnat?

Tapiolassa ei uskota kuplaan ja romahdukseen. Hintojen nousuun vaikuttaa asuntojen tuotantomäärät, jotka ovat auttamatta liian pienet. Kysyntä ylittää tarjonnan asuntomarkkinoilla lähes kroonisesti.

Vaikka hintojen nousu on ollut kovaa, löytyy kasvun takaa luonnolliset syyt. Voidaan kuitenkin kysyä, miten korkotason nousu tulevaisuudessa vaikuttaa ihmisten haluun ottaa lainaa ja sitä kautta asuntojen kysyntään. Romahdusta korkotason nousu ei todennäköisesti vielä yksin pysty aiheuttamaan, mutta voidaan syystä epäillä, että kohoavat lyhyet korot saattavat aiheuttaa maksuvaikeuksia joillekin lainaa saaneille. Kova kilpailu asiakkaista saattaa houkutella pankkeja antamaan lainaa liian heppoisin perustein.

Vuokraturvan Timo Metsola on blogissaan jopa ehdottanut lyhyiden korkojen käytön kieltämistä Suomessa. Metsola uskoo, että lyhyet korot aiheuttavat epästabiiliutta ja heilahteluja asuntomarkkinoille mikä näkyy rakennusliikkeiden varovaisuutena uudisrakentamisen suhteen ja sitä kautta kroonisena asuntopulana.

Ihminen on luonteeltaan sellainen, että mikäli lyhyet korot ovat alhaalla ja asuntolainan sitominen niihin on mahdollista, emme voi vastustaa kiusausta, Metsola kirjoittaa.

Fakta on kuitenkin se, että pitkät korot ovat ainoastaan lyhyiden korkojen keskiarvoja. Pitkällä tähtäimellä ei siis ole väliä mihin korkoon lainansa sitoo. Kuluttajat voivat myös nykyisessä kilpailutilanteessa hyötyä lyhyistä koroista huomattavasti. Kun asuntolaina-aikana saa monesti vaihtaa korkoa jopa muutamaan kertaan, saattaa kuluttajan kannattaa sitoa laina ensin 3-kk euriboriin ja kun korkotasojen nousu alkaa vaikuttaa todennäköiseltä vaihtaa kiinteään tai 12-kk euriboriin. Tätä toki vaikeuttaa se, että korkotasoja saattaa olla vaikea ennustaa. Nykyisessä taloustilanteessa vaikuttaa kuitenkin selvältä, että korot tulevat 5 vuoden tähtäimellä nousemaan huomattavasti.

Lopulta erilaisten korkojen kieltämisessä on kyse siitä, luotetaanko asuntolaina-asioissa yksilön ja kotitalouksien omaan harkintaan vai valtion rautaiseen otteeseen.