Asumisoikeusasunto on Suomessa etenkin 90 luvulla suosiota kerännyt asumismuoto, jossa asukas omistaa asumisoikeuden rakennuttajayhtiön asuntoon. Toisinkuin vuokra-asumisessa, asumisoikeutta ei voida purkaa kuin hyvin harvoissa tapauksissa. Oikeus asua asunnossa säilyykin vaikka loppuelämän ajan ja sen voi myös antaa perintönä eteenpäin. Tämä asumismuoto luotiin aikoinaan Ruotissa käytetyn mallin pohjalta lama-aikana pulaan joutuneille kansalaisille, ja 90 luvulla asumisoikeusasuntoja rakennettiinkin yli tuhannen kappaleen vuosivauhdilla. 2000 luvulle tultaessa tämän asumismuodon suosio oli kuitenkin laantunut mutta on nyt taas nostattamassa suosiota uudestaan.

Asumisoikeus ei ole ilmainen

Asumisoikeus ei ole ilmainen. Sen hinta on noin 15% hankintahinnasta. Asukas ei siis omista 15% asunnosta vaan ainoastaan siihen kuuluvan asumisoikeuden, jonka voi myös myydä takaisin omistajasyhtiölle. Kyseessä ei kuitenkaan ole tapa sijoittaa, sillä asumisoikeuden hinta on aina sama; 15% hankintahinnasta korjattuna rakennuskustannusindeksin muutoksella. Asunnon voi myös halutessaan vaihtaa luopumatta asumisoikeudestaan esimerkiksi Ason vaihtopörssissä, jossa asuntoja voi vaihtaa keskenään toisien asujien kanssa. On kuitenkin otettava huomioon asuntoa vaihdettaessa, että toiseen kuntaan ei voi muuttaa ilman että menettää oman jonotusnumeronsa.

Asumisoikeusmaksua varten voi hakea lainaa pankista, ja sitä voi käyttää myös lainan vakuutena. Se on myös joissakin tapauksissa ulosottokelpoinen.

Asumisoikeusasunnosta maksetaan kuukausittain käyttövastiketta

Kertaluonteisen asumisoikeusmaksun lisäksi tulee omistusasumisen tapaan maksaa  kuukausittaista käyttövastiketta. Vastike ei saa olla suurempi kuin samanarvoisesta asunnosta maksettava vuokra. Käyttövastike jakautuu huolto- ja perusvastikkeeseen. Huoltovastikkeella katetaan kaikki kohteeseen tehtävät huollot. Joissakin, erityisesti isommissa omistajayhtiöissä on luotu asukasdemokratiajärjestelmiä, joissa asukkailla on mahdollista päättää kiinteistöön tehtävistä remonteista.  Yleisesti asumisoikeusasujalla on samat oikeudet päätöksentekoon kuin vuokralaisella, eli niitä ei juuri ole. Sama pätee myös asunnossa tehtäviin remontteihin. Pieniä kunnostustöitä voi tehdä ilmoittamatta asiasta omistajalle, mutta suuremmista muutoksista tulee pyytää lupa omistajalta. Asuntoa ei myöskään saa pääsääntöisesti vuokrata eteenpäin. Sen voi vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi omistajan luvalla. Asunnossa tulee asua itse.

Kuka asumisoikeutta voi hakea?

Asumisoikeusasuntoa haetaan kuntakohtaisella jonotusnumerolla. Jokainen 18 vuotta täyttänyt voi hakea asumisoikeutta ja jonotusnumero kannattaakin varmuuden vuoksi käydä hakemassa vaikka ei välttämättä aikoisikaan tällaista asumismuotoa käyttää. Jonot voivat olla vuosien pituisia, sillä maanlaajuisesti asumisoikeusasuntoja on tällä hetkellä rakennettu hieman yli 32 000 kappaletta. Jonotuksen pituuteen vaikuttaa erityisesti se, miltä alueelta on asuntoa hakemassa. Suurimmat jonot löytyvät luonnollisesti pk-seudulta.Asumisoikeutta hakevalla ei kuitenkaan saa olla samassa kunnassa omistusasuntoa eikä varallisuutta sellaista hankkia. yli 55 vuotiaat voivat hakea asuntoa vaikka heillä olisi varallisuutta omistusasumiseen.

Kenelle asumisoikeusasuminen sopii?

Asumisoikeusasuminen sopii erityisesti niille, joilla ei ole varaa ostaa omistusasuntoa. Asumista voi verrata vuokralaisena oloon, mutta harvoja tapauksia lukuunottamatta asunnossa voi asua kuinka kauan tahansa, sillä tämä asumismuoto on kunnallisesti tuettua ja säänneltyä. Se sopii myös niille, jotka vasta kasvattavat varallisuuttaan oman asunnon ostoa varten. Asumisoikeuden jonotusnumero kannattaakin käydä joka tapauksessa hakemassa.

Hyödyllisiä linkkejä

Hae asumisoikeuden jonotusnumero täältä

Edulliset korot, huono kaavoituspolitiikka ja pankkien kilpailu asuntolainoista

Asuntosijoittamista pidetään helppona sijoituksen muotona. Koska valtiovalta tukee omistusasumista ja perheiden varallisuutta erilaisin asumishelpotuksin, on syntynyt illuusio siitä että myös täysin asioihin perehtymätön tumpelo pystyisi hankkimaan itselleen sijoitusasunnon ja saamaan siitä ylimääräistä tuloa itselleen.

Viimeiset 15 vuotta ovat kuitenkin olleet varsin poikkeuksellisia, sillä kaavoitus- ja asuntopolitiikka on unohtanut kokonaan yksinelävien, opiskelijoiden ja nuorten perheiden asumistarpeet. Kaupunkien keskusta- ja kantakaupunkiasuntojen omistajat ovatkin voineet määrätä sijoitusasunnolleen lähes minkä tahansa hinnan ja silti vuokralainen on löytynyt. Lisäksi euribor ja yleinen korkokehitys on ollut maltillista ja pankit ovat verisesti kilpailleet asiakkaista ja asuntolainasta onkin monelle pankille muodostunut sisäänheittotuote.

Nyt viitteitä on kuitenkin ollut yleisen korkotason kallistumisesta ja pankitkin ovat lopettaneet marginaalikilpailun, joten nyt sijoitusasuntoa haaveilevan täytyy olla aiempaa tarkkaavaisempi.

Nykyisin helpoiten vuokralaisen löytää keskeisellä paikalla sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon. Keskimääräinen vuokravaihteluväli on 620 – 950 euroa. Enää minkä tahansa suuruista kuukausivuokraa ei voi pyytää, sillä kahden työssäkäyvän ihmisen ei voi olettaa maksavan asunnosta yli 950 euron suuruista vuokraa.

Asuntosijoittajan yleisimmät virheet

Ehdottomasti yleisin harhaluulo asuntosijoittamiseen liittyen on luulo sijoituksen helppoudesta. Kun satojen tuhansien asuntolaina on otettu, ajatellaan vuokralaisen löytyvän automaattisesti ja vuokran riittävän niin asuntolainan lyhennyksiin kuin yhtiövastikkeisiinkin. Lisäksi vuokrasta ajatellaan jäävän käteen vielä hieman ylimääräistäkin. Kuitenkin ammattitaitoisimmat asuntosijoittajat saavat keskimäärin 6-7% tuottoja. Sijoitusasunto ei myöskään ole kultakaivos joka tuo omistajalleen nopeita voittoja. Sijoittaminen onkin pitkäjänteistä puuhaa ja siihen tulisi sitoutua ainakin seitsemäksi vuodeksi.

Lisäksi ennen asunnonostoa tulisi kiinnittää erityistä huomiota alueen hintakehitykseen sekä yleiseen kaavoituspolitiikkaan sillä iso osa sijoitusasunnon tuotosta on omistamansa asunnon arvonnousua. Asunto kannattaakin ostaa vain sellaisilta alueilta jotka hyvin tuntee entuudestaan. Uuden alueen valtaus kannattaa vasta, kun on pidemmän ajan kuluessa huolellisesti perehtynyt alueen hintakehitykseen.

Reilu ja kohtuullinen vuokra on myös vuokranantajan etu

Yleinen keino kompensoida huonoa hankintaa on laittaa asunnolle epärealistisen korkea vuokrapyyntö joka karkoittaa potentiaaliset asujat pois ja tappiota tulee kun asuntoa seisottaa kuukausitolkulla tyhjillään. Kohtuullisella vuokralla varmistetaan myös vuokralaisten laatu. On sekä vuokrantajana etu, että vuokralainen asuisi asunnossa mahdollisimman pitkään. Korkea vuokra saattaa houkutella hyvätuloisia vuokralaisia, mutta he todennäköisesti ostavat vuoden tai kahden sisällä itselleen omistusasunnon jolloin työlään sekä tuottoa syövän uuden vuokralaisen etsimisen joutuu aloittamaan.

Epäreilu vuokrannosto voi ajaa vuokralaisen maksuvaikeuksiin

Myös vuokrannostaminen on riskialtista, sillä nykyisen vuokralaisen maksuvalmius voi kärsiä ja luotettavakin vuokralainen muuttua epäluotettavaksi. Pahimmillaan vuokrat jäävätkin maksamatta ja asukkaan häätäminen voi olla tuskan ja työn takana kestäen useita kuukausia.

Varaudu huonoon vuokralaiseen ja asunnon seisottamiseen

Varaudu myös siihen, että saatat saada huonon vuokralaisen joka ei maksa vuokria, tai että asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään useamman kuukauden ajan. Puskuria onkin hyvä pitää henkilökohtaisessa taloudessa sen verran, että pystyy vähintään puolen vuoden lainanlyhennykset sekä hoitovastikkeet maksamaan.
Hyvän vuokralaisen valintaa ei voi liikaa korostaa. Näin vältyt myös mahdollisilta perintätoimilta sekä oikeudenkäyntikustannuksilta.

Pahin virhe on innostua asuntokaupoista liikaa

Virhe on myös innostua varmasta sijoituksesta niin paljon että ottaa ylisuuria taloudellisia riskejä. Pankista haetaan lainaa velkavipua käyttäen niin paljon että oma henkilökohtainen talous on vaakalaudalla.
Myös asuntonäytöissä tulee maltti säilyttää, sillä myös moni muu on valmis taistelemaan kynsin ja hampain houkuttelevasta sijoitusasunnosta. Laskelmat vuokratuotosta, arvio asunnon arvonnoususta sekä pitkäjänteinen suunnitelma omasta varallisuudesta sekä riskinottokyvystä kannattaa tehdä ennen tarjouskilpailuun ryhtymistä. Pahin virhe minkä voi tehdä on ryhtyä veriseen tarjouskilpailuun ja huutaa asunto itselleen hinnalla millä hyvänsä.

Tunne kiinteistöjuridiikka sekä verotuskäytännöt

Asioihin perehtyminen tuo selvää säästöä kun tuntee kiinteistöjuridiikkaa sekä verotuskäytännöt. Muista hyödyntää kaikki mahdolliset verovähennysoikeudet.

Unelmien sijoitusasunto

Millainen on sitten unelmien sijoitusasunto? Helpoiten saat vuokralaisen keskustassa tai kantakaupunkialueella sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon, joka on muutettavissa helposti kahden ihmisen kommuuniksi. Ei olekaan yllättävää että tällaisten asuntojen hinnat ovat korkealla ja tarjonta heikkoa. Korkea ostohinta voi kuitenkin vaikuttaa kielteisesti asunno arvonnousuun. Sijoitusasunnot ovatkin kompromisseja vuokratulojen ja arvonnousun välillä.

Liian suuri hoitovastike syö vuokratuottoa

Yksi tärkeimmistä kriteereistä sijoitusasuntoa valittaessa on hoitovastikkeen suuruus. Yli 3,6€ euroa neliöltä on jo kallis ja syö tehokkaasti vuokrasta saatavaa tuottoa. Taloyhtiön hyvä taloudellinen tilanne onkin kannattavan asuntosijoittamisen elinehto.
Taloyhtiöstä jossa putkiremonttia ei ole tehty, ei sijoitusasuntoa kannata ostaa. Pahimmillaan asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään jopa puoli vuotta, sillä remontin aikana siinä ei voi asua.

Yksiöt ja kaksiot viedään käsistä

Mikäli aiot hankkia kaksion, tulee tarkoin miettiä aiotko vuokrata asunnon kommuuniksi kahdelle eri taloudelle vai pariskunnalle. Parhaat sijoitusasunnot soveltuvat molempiin käyttötarkoituksiin. Tällöin asunnossa tulee olla kaksi asuinkelpoista huonetta eikä esimerkiksi selvää olo- ja makuuhuonetta. Lisäksi makuuhuoneeseen tulisi mahtua parisänky. Ihannekeittiössä olisi myös tilaa neljän hengen ruokailupöydälle. Asunnon pintakunnostustarvetta tulee myös harkita ennen vuokralaisen ottamista asuntoon. Kukkatapetit ja vihreät seinät eivät välttämättä anna raikasta kuvaa asunnosta. Vuokralaiset harvemmin remontoivat asuntoa joten vuokraa voi hivuttaa ylemmäs maalaamalla seinät ja uusimalla keittiötasot.

Arvosta käytännöllisyyttä, asunnon yksityiskohtia sekä viihtyvyyttä

Vuokralaiset arvostavat nykyään myös tyylikästä kylpyhuonetta sekä mielenkiintoisia yksityiskohtia kuten isoja ikkunalautoja. Vuokraa voi myös hivuttaa ylöspäin, mikäli keittiöön tai kylpyhuoneeseen mahtuu pesukone ja sieltä löytyvät tarvittavat liitännät. Tällöin vuokralaisen ei tarvitse käyttää taloyhtiön pesutupaa.
Nyrkkisääntönä voikin pitää sitä, että ostaa asunnon joka miellyttää itseään ja jossa voisi itse kuvitella asuvansa.

Lisää aiheesta muualla
Kauppalehti

MTV3 – JokaKoti

Valtio tukee vahvasti omistusasumista ja asuntolainan ottamista

Suomessa omaksi henkilökohtaiseksi varallisuuden määritelmäksi on pitkään nähty oma asunto. Omassa omistuksessa oleva soppi on varallisuuden symboli ja omistusasumista suositaan niin suomalaisten kuin valtionkin taholta asti. Tämä asumismuoto on vahvasti tuettu verrattuna vuokralla asumiseen. Esimerkiksi Osmo Soininvaara mielestä omistusasuminen jakaa varallisuutta yhteiskunnassa tasaisesti; jos jokaisella suomalaisella olisi velaton asunto, tämä tarkoittaisi käytännössä jokaiselle muutaman sadan euron perustuloa. Omistusasumisen suosio onkin suomalaisessa yhteiskunnassa hyvin vahva. Valtion ja yhteiskunnan kannalta katsottuna omistusasuminen pitää ihmiset Suomessa, ehkäisee tehokkaasti asunnottomuutta, luo puskuria pahoja päiviä varten sekä luo perintöä tuleville sukupolville. Omistusasuminen on myös Suomessa vahvasti verotuksen kautta tuettua; asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa ja valtio on vahvasti mukana nuorille ensiasunnonostajille suunnatuissa ASP-tileissä. Vuokralaisella ei taas ole mahdollisuutta vähentää vuokria verotuksessa, vaikka tästä on aika-ajoin keskusteltu.

Onko omistusasuminen edullisempaa kuin vuokralla asuminen?

Vanha sanonta kuuluu että omassa asunnossa asuja maksaa vuokraa itselleen. Tämä periaatteessa pitää paikkansa, sillä kuukausittain lyhennettävä asuntolaina lyhentää lainan pääomaa ja siirtää ostetun asunnon omistusoikeutta itselleen pankilta. Kuukausittainen lyhennysmäärä ja asunto-osakeyhtiössä maksetta yhtiövastike usein jää myös alle keskimääräisen vuokratason. Näin omistusasumisen voi käsittää huomattavasti vuokralla asumista halvemmaksi. Moni uskoo myös asunnon arvon nousevan vuosien mittaan. Tämä pitää lähes poikkeuksetta paikkansa suurissa kaupungeissa sekä muuttovoittoisissa kunnissa. Sen sijaan muuttotappiokunnassa asuntoa myyvä voi joutua luopumaan omasta asunnostaan pilkkahinnalla, sillä moni on rakentanut suuren omakotitalon syrjäseuduille siinä toivossa, että tässä talossa asutaan hamaan loppuun asti. Avioero, yllättäen kohdannut työttömyys tai pelkkä kyllästyminen voi kuitenkin laittaa asumisen arvot uusiksi ja myyntihinnalla voi olla vaikea kattaa korkeita rakennuskustannuksia.

Omistusasuminen tuo mukanaan piilokustannuksia

Asuntoa ostavat usein kuvittelevat, että omistusasumisesta ei tule muita kustannuksia kuin kuukausittain maksettava asuntolaina. Asunto-osakeyhtiön kuukausittainen yhtiövastike voi kuitenkin yllättää suuruudellaan. Etenkin kaupungeissa vanhojen, hyvällä paikalla sijaitsevien talojen yhtiövastikkeet voivat olla yllättävänkin suuria. Keskimääräinen yhtiövastike kerrostaloissa oli vuonna 2009 4,04 euroa neliöltä. 80 neliön asunnolta tämä tarkoittaa sitä, että vastiketta kertyy kuukaudessa 323 euroa. Vuodessa hintaa asumiselle tulee jo pelkästään vastikkeen osalta 3876 euroa. Lisäksi taloyhtiössä tulevat putki- ja julkisivuremontit voivat maksaa 500-800 euroa neliöltä. Tämä tarkoittaa 80 neliön asunnon kohdalla 40 000 – 64 000 euron lisäkustannuksia, jotka voivat olla 1/3 asunnon arvosta. Tämä voidaan rahoittaa joko korotettuna vastikkeena tai ylimääräisenä suorituksena jokaiselta osakkeenomistajalta jolloin heidän on otettava lainaa.

Asuntoa ostettaessa onkin ensiarvoisen tärkeää selvittää taloyhtiön taloudellinen tilanne. Huonosti hoidettu, osaamaton hallitus tai riitaisa taloyhtiö voi nostaa asumisen kustannuksia tuntuvasti. Kiinteistövälittäjältä tuleekin pyytää viimeisin tilinpäätös, isännöitsijätodistus sekä selvitykset tehdyistä ja tulevista remonteista.

Omakotitalossa asuva taas kohtaa monia sellaisia kustannuksia, joita kerrostalossa asuvalla ei ole. Jätemaksut, tiemaksut, lämmityskustannukset, peruskorjaukset, kiinteistöverot ja vakuutukset nostavat asumisen kustannuksia. Vaikka myös kerrostalossa asuva maksaa kotivakuutusta, on se omakotitalossa lähes poikkeuksetta suurempi, kun vakuutus kannattaa ottaa talon lisäksi myös pihapiirissä oleville ylimääräisille rakennuksille ja jopa maaperälle.

Vuokra-asumisen hyvät ja huonot puolet

Vuokralla asumisen ehdoton huono puoli on se, että sitä ei ole valtion osalta tuettu juuri mitenkään. Asunnon omistava nauttii lukuisista verohelpotuksista kuten asuntolainan korkojen verovähennysoikeudesta. Verovähennysoikeutta tullaan supistamaan nykyisestä huomattavasti, mutta asunnon osto on siitä huolimatta hyvin houkutteleva vaihtoehto. Vuokralainen on myös aina vuokraisännän/emännän armoilla. Mikäli vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, on vuokralaisen irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä sopimuksessa kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä sopimuksessa kuusi kuukautta. Mikäli vuokralainen irtisanoo itse sopimuksen, on irtisanomisaika aina yksi kuukausi. Ongelmia voi myös tuottaa huonot välit vuokranantajan kanssa, ja katkeruutta yleensä aiheuttaakin se, ettei vuokravakuutta makseta täysimääräisenä takaisin. Oikeutta onkin käyty siitä, että mitä kulumia voidaan pitää luonnollisina asumisen aiheuttamina, ja kuinka huolellisesti loppusiivous olisi pitänyt tehdä. Toisaalta vuokralla asumisen voi myös nähdä turvallisena asumismuotona, sillä vuokralaisen ja vuokranantajan velvollisuuksia säätely huoneenvuokrauslaki. Taloudellisesti epävarmoina aikoina maksurasite on myös pienempi, koska asunnon voi irtisanoa kuukauden irtisanomisajalla ja vaihtaa edullisempaan. Asuntolainallinen voi taas joutua pahoihin taloudellisiin vaikeuksiin työtilanteen heikennyttyä.

Koska vuokrat eivät ole verovähennyskelpoisia, menettää vuokralainen joka kuukausi rahaa, kun omistusasuja maksaa sitä itselleen lainapääoman pienentymisenä ja omistusoikeuden kasvuna.

Usealla vuokralla asuminen on myös elämäntapavalinta. Omistusasumista kalliimmasta asumismuodosta ollaan valmiita maksamaan, sillä vapaudella muuttaa lyhyelläkin aikavälillä ilman sitoumuksia ollaan valmiita maksamaan. Muutto työ- tai perhetilanteen vuoksi on huomattavasti helpompaa ja asunnon vaihtaminen omien mieltymysten ja tarpeiden muuttuessa on kätevää.

Vuokra-asunto vai asunnon osto?

Asunnon ostoa miettiessä tulisi selvittää omat asumistarpeet, elämäntilanne sekä se, onko valmis ottamaan itselleen suuren lainan. Pitkälle aikavälillä omistusasuminen tulee halvemmaksi ja kasvattaa omaa varallisuuttasi, mutta miinuspuolena sen mukana tulee paljon taloudellista vastuuta. Vuokralla asuminen voi olla järkevämpi valinta mikäli oma työtilanne ei ole selvillä tai joudut vaihtamaan asuinpaikkakuntaasi määräajoin. Kun asuntoa ostaa, tulee varmistua siitä että tekee kannattavan sijoituksen. Asunto tuleekin ostaa hyvin hoidetusta taloyhtiöstä ja sellaiselta alueelta, jonka asuntojen arvot nousevat tasaisesti. Mieti myös milloin ostat asunnon, sillä asuntomarkkinoilla on taipumus aika-ajoin ylikuumentua, jolloin hinnoissa on runsaasti ylimääräistä.

Asuntosijoittamisen yksi parhaista puolista on se, että sijoittaminen ei juuri vaikuta sijoittajan tulotasoihin. Koska sijoitusasunto rahoitetaan asuntolainalla, ja lainanlyhennykset hoituvat vuokralaisen kuukausittaisten vuokrien avulla, maksaa sijoitusasunto itsensä takaisin. Tulevaa asuntosijoittajaa houkuttaa myös se, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuosi vuodelta joten sijoitus omaa matalan riskin. Myös vuokrahintataso on noussut etenkin suurissa kaupungeissa vuosi vuodelta.

Asuntoa hankkia tuleekin kiinnittää huomiota asunnon sijaintiin. Aluetuntemus onkin äärimmäisen tärkeää, jotta osaa pitkällä ostaa asunnon alueelta, joka pitää arvonsa. Lisätuottoa saakin, kun aluetuntemuksen avulla ostaa asunnon arvoon kasvattavalta alueelta. Perinteisesti kantakaupunki sekä keskusta ovat olleet hyvin arvonsa pitäviä alueita, mutta nykyään myös kasvukeskuksien lähellä hyvien kulkuyhteyksien päästä löytyvät kohteet ovat todellisia löytöjä.
Mikäli haluaa kattaa asunnosta aiheutuvat kustannukset kokonaan vuokratuloilla, on syytä huomioida asunnon taloyhtiössä tehdyt remontit, sillä putki- tai ulkosivuremontit voivat maksaa kymmeniä tuhansia euroja asuntoa kohti. Varma sijoittaja ostaakin asunnon talosta, jossa suuret remontit ovat jo tehty. Vaikka tämä voi maksaa enemmän, voi asunnon hyvän kunnon huomioida vuokran suuruudessa. Etenkin nuoret perheet ovat valmiita maksamaan kunnostetusta asunnosta, eikä heidän tarvitse huolehtia tulevista remonteista, joiden takia asumismukavuus kärsisi.

Oikea vuokralainen on varma sijoitus

Yhdeksi suurimmista ongelmista voi myös muodostua oikean vuokralaisen hankkiminen. Paras mahdollinen vuokralainen on rahallisesti toimeentuleva joka maksaa vuokrat ajallaan ja asuu asunnossa pitkään. Opiskelijat ovat hyviä valintoja, sillä heitä pidättelee paikkakunnalla opinnot eikä heillä ole aikoihin varaa ostaa omaa asuntoa. Mikäli joudut vuoden välein vaihtamaan vuokralaista, joudut asuntoa pitämään tyhjillään ainakin kuukauden. Kannattaakin suosia vuokralaisia, jotka asuvat asunnossasi useita vuosia.

Asuntolainan maksaa vuokralainen

Sijoitusasunnon houkuttelevuus perustuu siihen, että vuokralainen maksaa asuntolainan vuokrillaan. Vuokran hinnaksi tuleekin optimoida summa, joka kattaa sekä asuntolainan lyhennyksen että yhtiövastikkeen. Mikäli vuokra on optimoitu oikein, se voi tuoda itselleen hieman vaivanpalkkaa. Liian suurta vuokraa ei kuitenkaan ahneuksissaan kannata asettaa, sillä se ei ehkä menekään kaupaksi, tai saat itsellesi epävarman vuokralaisen, jonka vuokrat ovat kuukausi kuukaudelta myöhässä.

Sijiotusasunto on suhteellisen helppo hankkia, sillä pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70-100%. Asuntolainojen korot voi myös vähentää vuokratulojen verotuksessa. Samalla voi ajatella tekevänsä hyvän teon, sillä mikä olisikaan parempi tapa tukea yleisesti huonoa asuntotilannetta kuin vuokrata katto pään päälle?

kun asuntoa tai liiketilaa vuokrataan, asetetaan lähes aina vuokravakuus. Vuokravakuuden tarkoituksena on korvata aiheutettuja vahinkoja tai esimerkiksi maksamattomia vuokria. Vuokranantaja saattaa jättää vakuuden asettamatta ainoastaan mikäli vuokraaja on tuttu tai sukulainenkin. Tällöinkin vuokravakuuden asettaminen toki olisi järkevää, eikä sitä tulisi ottaa henkilökohtaisesti. Vuokravakuus ei kuitenkaan ole vuokranantajalle annettava lisäbonus siitä että on tilan vuokrannut, vaan se tulee palauttaa viimeistään vuokrasopimuksen päättyessä.

Kuinka suuri vuokravakuuden tulisi olla?

Vuokravakuuden tulisi aina olla riittävän suuri kattamaan hieman suuremmatkin aiheutetut vahingot. Yleisin vuokravakuuden suuruus on kahden kuukauden vuokra. Tätä suurempaa vakuutta harvemmin näkyy, ellei itse vuokra ole poikkeuksellisen halpa.

Vuokravakuus voidaan asettaa kattamaan pelkät vuokrat

Vakuus voidaan antaa myös pelkistä vuokran maksamisista. Näin voidaan toimia, jos asunto tai vuokrattava tila on jo valmiiksi välttävässä tai huonossa kunnossa, jolloin lukuisia naarmujen, repsottavien tapettien ja mahdollisten hajuhaittojen kirjaaminen alkutarkastuksen yhteydessä ei ole järkevää. Vuokranantaja voikin tällöin olettaa että vuokralaisen mahdollinen normaalia suurempikin asunnon kuluttaminen ei arvoa enää laske. Kun vuokravakuus on asetettu ainoastaan vuokrien osalta, tulee se palauttaa vuokrasopimuksen päättyessä kun kaikki vuokrat on maksettu.

Vuokravakuudet riidan aiheuttajina

Vuokravakuus on ehdottomasti suurimpia riidanaiheuttajia vuokralaisen ja vuokranantajan keskuudessa ja kiistat ovatkin muuttuneet keisseiksi, joita on ratkottu oikeudessa asti. Vuokralaisten keskuudessa liikkuukin kauhutarinoita vuokranantajista, jotka ovat vieneet vakuusrahat edellisten asukkaiden aiheuttamien vahinkojen perusteella, tai vakuus on saatettu palauttaa ainoastaan osittain, koska kellari, jota asukas ei ole käyttänytkään on jäänyt siivoamatta loppusiivouksen aikana.
Kun asuntoa vuokrataan, onkin erittäin tärkeää molempien osapuolten tehdä alkutarkastukset, joissa mahdolliset kulumiset ja puutteet kirjataan ylös, ja esimerkiksi parketti ja seinät valokuvataan. Vuokrasopimukseen tulee myös tarkasti kirjata, saako asunnossa tupakoida tai pitää lemmikkejä. Nämä tulee ottaa huomioon asumisen normaalissa kulumisessa. Lisäksi vuokrasopimuksessa tulee mainita, miten suuri loppusiivouksen tulee olla.

Mikäli vuokravakuus on rahatalletus, tulee vuokrasopimuksen päättyessä vuokraajalle maksaa myös talletuksen tuottama korko vuokra-ajalta. Vuokranantaja ei siis hyödy vakuudesta mitenkään.
Kun vuokrista saatava tuotto on ollut pienenemään päin, on houkutus ottaa osa vakuudesta varsin suuri. Näin ei kuitenkaan kannattaisi tehdä, sillä juorut huonosta vuokranantajasta liikkuvat pitkälle. Paras tapa varmistaa molemminpuolinen ymmärrys asiassa on avata vuokravakuustili. Tämä tili avataan yleensä vuokalaisen nimiin, eikä siihen saa koskea ilman molempien osapuolten lupaa.

Koska asunnosta täytyy maksaa kuukausittain vastiketta ja tuottoakin olisi mukava saada sijoitukselleen, voi asunnon tyhjillään pitäminen kuukausitolkulla tuntua raastavalta. Vaikka täydellistä vuokralaista ei kannatakaan odotella vuositolkulla, on maltti valttia eikä ensimmäiselle vastaantulijalle tule omaa asuntoansa antaa. Oikeaa vuokralaista etsiessä voidaan tilanteet jaotella kahteen kategoriaan. Mikäli sijoitusasuntosi sijaitsee kantakaupungissa ja on yksiö, voi näyttöpäivinä oven taakse muodostoa jonoa jopa rapun ulko-ovelle asti. Tällöin runsaudenpula voi muodostua ongelmaksi, koska hyviä vuokralaisia on paljon, mutta myös täysiä tuholaisia eksyy näyttöihin. Antaako asunto kipeästi opiskelupaikan läheltä katto päänpäälle tarvitsevalle yötyötä tekivälle opiskelijalle vai raskaana olevalla pariskunnalle?
Toisessa yleisessä tapauksessa asunto ei tahdo mennä millään vuokralle. Syynä saattaa olla asunnon sijainti, huono pohjaratkaisu tai liian korkea vuokrapyyntö.

Ensimmäiseksi mainittu tilanne on helpointa ratkaista. Asunnon välittämisen voi antaa välittäjälle, joka kokeneena asuntomarkkinoiden asiantuntijana osaa erotella jyvät akanoista.
Toinen tilanne on taas kinkkisempi, ja tällöin järkevin ja helpoin ratkaisu on niellä ylpeytensä ja alentaa vuokrapyyntöä.

Asuntolaina.orgin vinkit vuokralaista valittaessa:

1. Aseta realistinen vuokrapyyntö. Vaikka asuntosi sijaitsisi halutulla paikalla, ei liian ahneeksi kannata ryhtyä. Riski siihen, että saat vuokralaiseksi ihmisen, jolla ei ole edes aikomusta maksaa vuokraa on suuri. Nämä ihmiset maksavat vuokravakuuden ja asuvat kahden kuukauden vuokralla jopa puoli vuotta ennenkuin heidät voi häätää. Laki ei yleensä ole vuokranantajan puolella.
Korkea vuokra myös lyhentää huomattavasti vuokra-ajan pituutta, sillä hyvät vuokralaiset lähtevät paremman tarjouksen saadessaa menemään. Silloin uuden asukkaan etsiminen täytyy aloittaa alusta ja asunnon tyhjillä seisottamisesta aiheutuu vuokratappiota.
Hyväkin vuokralainen voi elämäntilanteen muuttuessa olla kyvytön maksamaan korkeaa vuokraa, joten ole kohtuullinen.

2. Harkitse välittäjän palkkaamista. Kiinteistövälittäjä osaa kokemuksella valita parhaat vuokralaiset. Haastattele kuitenkin potentiaalisimmat vuokralaiset henkilökohtaisesti. Vuokralainen myös maksaa vuokransa tunnollisesti ja pitää asunnosta parempaa huolta, kun vuokranantajalla on kasvot.

3. Korkeimman tarjouksen tekijä ei yleensä ole paras mahdollinen vuokralainen. Varakas vuokralainen todennäköisesti ostaa oman asunnon piakkoin, joten joudut aloittamaan vuokralaisen etsimisen ajoissa. Pitkäaikainen vuokralainen on vuokranantajan etu.

Näitä asioita saat kysyä vuokralaiselta

1. Tulot. Kuukausitulot vaikuttavat kykyyn maksaa vuokra, joten vuokranantajalla on oikeus tulotaso tietää. Sama pätee eläkkeeseen ja ansiosidonnaiseen tukeen.
2. Lapset. Lasten määrä ja syntymävuodet voi kysyä.
3. Puoliso. Voit kysyä puolison tuloja vaikka hän ei olisikaan vastuussa asunnosta.
4. Luottotiedot

Et saa kysyä lasten nimiä, rikosrekisteriä etkä vuokralaisen seksuaalista suuntautumista.

Omituinen kaavoitus nostanut vuokralla asumisen hintaa

Asuntojen huima kokonaistuottoaste kieliikin varsinkin pääkaupunkiseutua vaivaavasta omituisesta kaavoittamisesta ja rakentamisesta. Ennen taantumaa rakennetut suuret toimistohotellit ovat nyt tyhjillään ja pääkaupunkiseudulla arvioidaankin olivan yli miljoona toimistoneliötä vailla vuokralaista. Samaan aikaan huutava pula on erityisesti yksiöistä, sillä pk-seudulla on lähes kolme kertaa enemmän yhden ihmisen talouksia kuin yksiöitä. Solu- ja kommuuniasuminen onkin monille opiskeleville sekä sinkuille ainoa vaihtoehto.

Vuokraneliöhinnat tulevat nousemaan

Onkin odotettavissa että muuttoliikkeen vuoksi pk-seudulla vuokraneliöhinnat jatkavat nousuaan. Vaikka kantakaupunkialueelle nousee uusia asuinalueita purettujen satamien tilalla, on kuitenkin epätodennäköistä että tarjonta ylittäisi kysännän, sillä muuttoliike on asuinneliöiden lisäystä voimakkaampaa. Myös asuntopulaa helpottamaan ehdotetut toimet toimistotilojen muuttamiseksi asunnoiksi on epätodennäköistä, sillä kaupunki ei ole ollut erityisen halukas muuttamaan kaavoitusta.
Fiksu veto onkin tässä vaiheessa sijoittaa ylimääräinen sijoitusasuntoon. Vuokralle menevän asunnon rahoittaminen asuntolainalla kannattaa myös, sillä laina on tällä hetkellä ennätyshalpaa.

Espoo peittosi nousussa muut kaupungit 4,6 prosentin nousulla Helsingin tullessa hyvänä kakkosena 4,4 prosentin nousulla. Ylättäen kaikista kovin nousu tapahtui kuitenkin Kuopiossa, missä vuokrat kohosivat viisi prosenttiä. Turussa vuokrat laskivat 0,3 prosenttia.

Neliöhinnat pyörivät noin kymmenen euron tuntumassa. Pääkaupunkiseudulla keskiverto neliöhinta oli noin 13,3€, muualla maassa neliöstä maksaa keskimäärin noin yhdeksän euroa (8,9).

– Olen ensimmäistä kertaa pitkään aikaan kuullut tapauksista, joissa hyvälle kaksiolle tai yksiölle sanotaan ei tämän tasoisen vuokrapyynnön takia. Kyllä kipurajat on nyt löydetty, Kyhälä myöntää.

Asuntojen hinnat eivät ole laskeneet vastaavasti, ja tuotto-odotukset suhteessa sijoitettuun pääomaan ovatkin nyt erittäin matalalla. Asuntosijoittajien on nyt haastavaa tehdä vuokrilla hyviä voittoja, etenkin Helsinigissä.

Asuntovälittäjien mukaan sijoitusasunnosta haaveilevien kannattaa nyt suunnata kehyskuntiin. Siellä asuntoja saa huomattavasti halvemmalla, mutta vuokratuotot ovat edelleen kohtuullisia.

– Melkein voisi jo sanoa, että unohda Helsinki, jos hyvää vuokratuottoa etsit, Kyhälä väittää.

Kyhä uskoo myös, että isoja uudisasuntoja saadaan pian pääkaupunkiseudulla vuokralle erittäin halvalla, kun asuntojen myynnin hidastuminen alkaa heijastua vuokramarkkinoille. Tämä laskee vuokratasoa entisestään.