Asuntolainan hakeminen ei ole aivan suoraviivainen prosessi, jos sen haluaa tehdä oikein. Toki asiakkaan on mahdollista marssia ensimmäiseen vastaan tulevaan pankkiin ja pyytää heiltä asuntolainaa hinnalla millä hyvänsä. Mutta totuus on, että tällä tapaa voi hävitä vuositasolla ja ainakin koko lainan maksuajan puitteissa tuhansia euroja. Onko sinulla varaa siihen? Katso tästä, mitä kannattaa muistaa asuntolainaa hakiessa.

Screen Shot 2013-01-02 at 2.44.50 PM

Ensiasunnon ostajan opas

Oletko hankkimassa ensimmäistä asuntoasi? Lue tämä opas ja selvitä miten voit säästää! Lue lisää!

Asuntolainalaskurit

Lue tämä kattava opas ja selvitä, miten asuntolainaa haetaan ja miten saat edullista lainaa. Klikkaa tästä.

Asunnon etsiminen

Selvitä, miten löydät unelmiesi kodin helposti. Lue lisää tästä!

Screen Shot 2013-01-02 at 2.44.50 PM

Kuka voi saada asuntolainaa?

Kuka tahansa voi saada asuntolainaa, kunhan tulotaso on riittävän korkea ja luottotiedot kunnossa. Vakinainen työsuhde ei sinällään ole lainan edellytys, jos maksukykyisyys voidaan muuten osoittaa. Merkinnät luottotietorekisterissä eivät ole aina ehdoton este asuntolainan saamiselle, mikäli kyse on pienistä veloista, jotka on jo hoidettu pois.

  • Epävarmoissa tapauksissa konttori tekee päätöksen tapauskohtaisesti. Lainaneuvotteluihin kannattaa mennä hyvissä ajoin, ettei unelmatalon löytymisen jälkeen esteeksi yllättäen muodostuisi lainapääoman vähyys. Neuvottelujen pohjaksi kannattaa suorittaa oman taloustilanteen kunnollinen läpivalaisu:
  • Kokoa yhteen tositteet lainoistasi.
  • Etsi viimeisimmät palkkakuittisi.
  • Erittele ja arvioi kuukausittaiset menosi.
  • Hanki todistukset omaisuudestasi, kuten kiinteistöistä, säästöistä ja arvopapereista.
Hae asuntolainaa!

Kilpailuta asuntolainasi!

Edullisin asuntolaina kilpailuttamalla – yhdellä hakemuksella monta tarjousta.

Lainaneuvottelut

Näiden tietojen perusteella pankkivirkailija voi tehdä sinulle henkilökohtaisen tulo- ja menoarvion sekä arvioida maksukykysi. Neuvottelujen yhteydessä kannattaa tiedustella, kuinka suurta lainasummaa pankki voisi enimmillään tarjota sekä millaisesta korkomarginaalista alustavasti keskustellaan. Voi olla, että et saa ensimmäisen käyntisi yhteydessä kovin tyhjentäviä tietoja, sillä virkailijoiden neuvotteluvaltuudet ovat viime aikoina kaventuneet. Saat helpoiten vastauksia yleisluontoisiin kysymyksiin, kuten ”millaisella tasolla marginaalit tällä hetkellä liikkuvat?”

Muista tinkiä ja kilpailuttaa lainasi. Korkomarginaali ei ole ainoa asia, jonka avulla lainan hintaa voidaan painaa alas. Varteenotettavia tinkimisen aiheita ovat myös esimerkiksi mahdollisuus vaihtaa viitekorkoa kerran vuodessa, edullisempi lainan korkokatto sekä lyhennysvapaat vuodet.

Älä kadota suhteellisuudentajuasi!

Asuntolainasta puhuttaessa nousevat rahasummat helposti niin korkeiksi, että niiden todellinen suuruus hämärtyy. Jokainen meistä ymmärtää kuinka paljon on esimerkiksi 25 euroa, 100 euroa tai 800 euroa. Kauppakassillinen ruokaa maksaa marketissa 25 euroa, kun taas 100 eurolla voit käydä ravintolaillallisella, elokuvissa ja ajella vielä taksilla kotiin. Mukava etelänmatka maksanee noin 800 euroa per henkilö. Mutta mitä asunnot sitten maksavat? Yksiö keskisuuren kaupungin keskustassa saattaa maksaa noin 70 000 euroa. Tämä on yhtä kuin 2800 ruokakassillista, 700 ravintolaillallista tai noin 90 lomamatkaa etelän lämpöön. Ja tämä on vain yksiö. Jos rakennat tai ostat omakotitalon, on nämä summat kolmin-, nelin- tai viisinkertaistettava.

Miettiessäsi budjettiasi yritä pitää kiinni suhteellisuudentajusta. Esimerkiksi omakotitalotontti maksaa pääkaupunkiseudulla helposti 100 000 euroa. Mikäli oletetaan, että 180 m2 suurehkon kivitalon rakennuttaminen maksaa noin 2500 euroa/m2, nousee taloprojektin kokonaissumma tontti mukaan lukien 537 500 euroon. Jos budjettisi on ollut alun perin 500 000 euroa, ei budjetin ylitys 37 500 eurolla kuulosta kovin pahalta. Eihän kyseessä ole kuin 7 %:n ylitys.

Mutta kun asiaa miettii arjen mittakaavassa, budjetin ylitys näyttäkin sangen mittavalta. Tällä vajaan 40 000 euron summalla olisit voinut ostaa 100 kauppakassillista ruokaa, viettää 70 ravintolaillallista, lentää 15 kertaa maailman ympäri ja ostaa pihallesi vielä vaikkapa uuden pikku perhefarmarin.

Toinen suhteellisuudentajua vaativa seikka asuntolainaa haettaessa on tulevaisuuden tulotasosi arvioiminen. Miten esimerkiksi lapsen saaminen tiputtaisi tulotasoasi? Tulisiko perheenne toimeen ainoastaan toisen puolison tuloilla, mikäli toisen puolison tulot syystä tai toisesta loppuisivat? Onko sinulla varaa lyhentää lainaa muuttuvissa elämäntilanteissa? Entä ehditkö maksaa lainasi takaisin ennen eläkkeelle siirtymistä, jolloin tulotasosi niin ikään todennäköisesti tipahtaa?

Asuntolainan vakuudet

Lainan vakuus on pankille annettava pantti siitä, että maksat lainasi takaisin. Vakuuskäytännöt vaihtelevat jonkin verran pankista toiseen. Lainan ottajan tulee antaa vakuus koko lainattavalle summalle.

Nyrkkisääntönä ostettavan asunnon kauppahinnasta 70 % käy lainan vakuudeksi. Tämä tarkoittaa, että mikäli asunnon arvo on 240 000 euroa, käy ostettava asunto vakuudeksi noin 180 000 euron edestä. Jäljelle jäävät 60 000 euroa pitää vakuuttaa esimerkiksi seuraavilla tavoilla:

  1. Omat säästöt. Mikäli käytät omia säästöjäsi 240 000 euroa maksavaan asuntoon 60 000 euroa, ei muita vakuuksia ostettavan asunnon lisäksi tarvita. Voit myös tarjota säästöistäsi vakuutena pienemmän summan, esimerkiksi 20 000 euroa, jolloin tarvitset muina vakuuksina enää 40 000 euroa.
  2. Vanhempien tai sukulaisten takaus. On hyvin yleistä, että vanhemmat takaavat aikuistuvien nuorten ensiasunnon antamalla pantiksi oman asuntonsa tai kesämökkinsä. Tämä tietenkin edellyttää sitä, että vanhemmillasi on omistusasunto tai muu kiinteistö – ja että sinulla on sopuisat välit vanhempiisi.
  3. Valtiontakaus. Valtio takaa asunnon arvon 85 %:iin asti. Käytännössä tämä tarkoittaa, että yllä annetun esimerkin 60 000 eurosta valtio takaa 30 000 euroa. Tällöin sinun tulee vielä itse hoitaa 15 % omavastuuosuus, tässä tapauksessa 30 000 euroa. Valtiontakauksesta peritään maksu, joka on 2,5 % taattavasta summasta. Valtiontakausta ei tarvitse erikseen hakea, vaan pankki hoitaa asian puolestasi. Valtiontakausta ei kuitenkaan myönnetä esim. kesämökkilainaan tai sijoitusasuntolainaan, vaan ainoastaan oman kodin hankkimiseen.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka peritään asuntokaupan yhteydessä.

  • Asunto-osakeyhtiöissä varainsiirtovero on 1,6 % ja 2 % alkaen 2013 maaliskuusta. Jos siis ostat asunnon, jonka arvo on 240 000 euroa, tulet maksamaan valtiolle varainsiirtoveroa noin 4800 euroa.
  • Omakotitalon tapauksessa varainsiirtovero on selvästi korkeampi, 4,0 %. Tällöin 240 000 euron kauppasummasta maksetaan varainsiirtoveroa jo noin 9600 euroa.
  • Mikäli teet asuntokaupat pankissa, pankki veloittaa varainsiirtoveron puolestasi. Vero maksetaan heti kaupantekohetkellä.

Ensiasunnon ostajat on vapautettu varainsiirtoverosta, mikäli seuraavat ehdot täyttyvät:

  • Asunnosta tulee omistaa 50 % tai enemmän.
  • Ostaja ei ole aikaisemmin omistanut Suomessa tai ulkomailla 50 % tai yli asunnosta
  • Asuntoa tulee käyttää omana vakituisena asuntona ja siihen muutetaan puolen vuoden sisällä kauppakirjan allekirjoittamisesta.
  • Ostaja on kauppakirjan allekirjoitushetkellä 18-39 -vuotias

Varainsiirtoverolain vuoksi osa ensiasunnon ostajista jakaa omistussuhteen siten, että pariskunnan toisen osapuolen omistusosuudeksi asetetaan 51 % ja toisen 49 %. Varainsiirtoveron suhteen tämä tarkoittaa sitä, että asunnosta 51 % omistavan ei tule maksaa varainsiirtoveroa, sillä hänen katsotaan olevan ensiasunnon ostaja. Sen sijaan 49 % omistavan tulee varainsiirtovero maksaa. Hänen osuudekseen tulee vaikkapa 100 000 euron asunnosta 49 % (49 000 euroa), josta tulee maksaa vero 2 % (980 euroa).

Seuraavan asuntokaupan yhteydessä omistussuhteen voi pyöräyttää toisinpäin: ensimmäisellä kerralla 49 % omistaneen puolison osuus on toisen asuntokaupan yhteydessä 51 %, jolloin hän on puolestaan oikeutettu varainsiirtoveron vapautukseen.

51/49 -tapa on kannattava etenkin silloin, jos ensimmäinen omistusasunto on pienempi ensikoti, esimerkiksi pikkukaksio, jossa pariskunnan ei ole tarkoitus asua koko elämäänsä. Myös sellaisessa tilanteessa, jossa pariskunta suunnittelee omakotitalon ostamista, on varainsiirtoveron lykkääminen hyödyllistä, sillä kiinteistöjen kohdalla varainsiirtovero on korkeampi ja verovapaudesta on tällöin enemmän hyötyä.

Jos ensiasunnoksi ostetaan kuitenkin suoraan melko arvokas koti, jossa on tarkoitus asua pitkään, jopa eläkepäiviin asti, kannattaa omistussuhde jakaa 50-50. Tällöin molemmat osapuolet voivat hyötyä varainsiirtoveron vapautuksesta heti.

Korot, maksut ja muut kustannukset

Pankit eivät rahoita asuntoja vastikkeetta, vaan haluavat korkotuloja.

Asuntolainan korko muodostuu viitekorosta sekä pankin omasta marginaalista. Vaihtoehtoisesti voidaan sopia kiinteästä korosta, joka pysyy muuttumattomana sovitun ajan. Lainan nostohetkellä pankki saattaa veloittaa lisäksi lainannostokulun, joka on pankista riippuvainen, tyypillisesti noin 150-300 euroa. Muita kustannuksia voivat olla esimerkiksi suoraveloituskulut ja nettipankkikulut, jotka ovat enintään muutamia euroja kuukaudessa.

Lainalaskurin avulla voit laskea, kuinka suuri takaisinmaksueräsi tulee olemaan tietyllä lainasummalla ja korkoprosentilla. Mitä pidemmän takaisinmaksuajan haluat ja mitä korkeampi korko lainallasi on, sitä enemmän maksat korkoa pankillesi.

Seuraavassa esimerkissä näytetään takaisinmaksuajan vaikutus lainan korkokuluihin:

Lainan suuruus Laina-aika Korko% Kk-erä Lainan korkokulut
100 000 euroa

15 vuotta

3 %

691 euroa

24 305 euroa

100 000 euroa

20 vuotta

3 %

555 euroa

33 103 euroa

100 000 euroa

25 vuotta

3 %

474 euroa

42 263 euroa

100 000 euroa

30 vuotta

3 %

422 euroa

51 777 euroa

Taulukko osoittaa, miten maksettujen korkojen kokonaissumma kasvaa huomattavasti maksuajan pidetessä. Kuukausierä ei juuri pienene esimerkiksi pidennettäessä 25 vuoden laina 30 vuoden lainaan, mutta kokonaiskorko kasvaa lähes 10 000 euroa. Yllä olevaan laskelmaan on sisällytetty 400 euron suuruinen lainan perustamiskulu.

Koroista voit lukea lisää artikkelista Asuntolainan korko.

Lainan marginaali

Screen Shot 2013-02-04 at 12.40.43Pankkien kilpailuttaminen asuntolainaa hakiessa on kannattavaa. Kilpailun avulla pystyt vertailemaan tarjontaa sekä valitsemaan itsellesi parhaimman ja halvimman pankin. Kilpailutettaessa asuntolainaa tulee miettiä mitä itse pitää tärkeänä. Onko ainoa ratkaiseva tekijä edullisin hinta vai otatko huomioon myös esimerkiksi asioinnin helppouden lähipankissasi?

Tärkein kilpailutettava elementti on lainan marginaali, joka vaihtelee suuresti pankista toiseen. Marginaalit vaihtelevat mm. yleisen taloustilanteen mukana, mutta eri tavalla eri pankeissa. Esimerkiksi vuonna 2007 marginaalit olivat pitkään huomattavan alhaiset, noin 0,3-0,4 %:n tasolla. Talouskriisin tultua vuonna 2008 marginaali kipusivat jopa 1,2 %:n tietämille. Tuolloin pankit kiristivät luotonantoaan ja toisaalta varautuivat luottotappioihin korottamalla marginaalejaan. Usein huonot talousuutiset. esim. Etelä-Euroopan talouskriisi, nostavat pankkien marginaaleja, sillä pankkien lainahanat muuttuvat varovaisemmiksi. Nyt, vuoden 2013 alussa, eletään kuitenkin ennätyshalpojen asuntolainojen aikakautta.

Marginaalin suuruus riippuu myös asiakkaasta. Mikäli olet pankille ”hyvä asiakas” – esimerkiksi sinulla on runsaasti talletuksia tai osakesijoituksia – on sinun mahdollista painaa marginaali normaalia alemmas. Tämä johtuu siitä, että pankki yrittää pitää parhaista asiakkaistaan kiinni kynsin ja hampain. Pankki todennäköisesti laskee, että vaikka he myöntäisivät sinulle pienemmän marginaalit, nousee kokonaisasiakkuutesi ja sen tuomat hyödyt pankille sille tasolle, että heidän kannattaa pitää sinusta kiinni.

Älä kuitenkaan luota automaattisesti siihen, että kotipankkisi tarjoaa halvimman lainan. Usein pankit mielellään kaappaavat asiakkaita toisillaan huipputarjouksilla. Lähde merta edemmäs kalaan.

Katso oheisesta taulukosta, miten marginaalit ovat kehittyneet vuoden 2012 aikana.

ASP-säästäminen

18-30 -vuotiaille ensiasunnon ostajille on olemassa erilaisia tukimuotoja, joista ASP-säästäminen on eräs kätevimpiä. Ehtona ASP-säästämiselle on, että ASP-tilille maksetaan vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä 150-3000 euroa/kerta. Säästösummaa ei tarvitse maksaa kahdeksana peräkkäisenä kalenterivuosineljänneksenä. On siis mahdollista jättää väliin vuosineljänneksiä, jos rahatilanne on hetkittäin hieman tiukempi ja hoitaa maksut myöhemmin.

ASP-tilin säästötavoite on 10 %, jonka jälkeen pankki sitoutuu lainaamaan ASP-säästäjälle loppusumman. ASP-tilille maksetut varat voidaan käyttää vasta sitten, kun ASP-säästäjä on allekirjoittanut asunnon kauppakirjan. Kun ASP-säästäjä on tehnyt kaupat, maksetaan säästösummalle 2-4 %:n ylimääräinen veroton korko. Lisätietoja ASP-säästämisestä kannattaa kysyä pankista.

Katso myös:
Asuntolainoja kannattaa vertailla (Kilpailu- ja kuluttajavirasto)
Asuntolainan hakeminen (Lily)

Kilpailuta asuntolainasi helposti

asuntolainat-button-link-01
asuntolainat-button-link-02

Lue lisää

Asuntolaina netissä

Näistä linkeistä löydät lisää tietoa asuntolainan hakemisesta, kilpailuttamisesta ja muusta aiheeseen liittyvästä.

Mistä hakea lainaa?

Uusimmat artikkelit

  • Halvinta asuntolainaa kesäkuu 2014

Halvinta asuntolainaa kesäkuu 2014

  • 14.06.2014

Taloussanomien vertailussa tarkasteltiin asuntolainojen hintoja eri pankeissa. Vertailun laati Suomen Rahatieto. Katso tästä, paljonko asuntolainat maksavat.

  • Matala marginaalisi on vaarassa

Matala marginaalisi on vaarassa

  • 21.05.2014

Alhainen marginaalisi voi olla vaarassa, jos haluat tehdä muutoksia lainaehtoihin. Pankkien marginaalit ovat nouseet […]

  • Asuntolainan korot 2014 ja ennuste 2015

Asuntolainan korot 2014 ja ennuste 2015

  • 18.05.2014

Osakemarkkinat hermoilivat viimeksi toukokuun alussa, kun Yhdysvaltain keskuspankin puheiden pääteltiin tarkoittavat mahdollisesti ennakoitua aiempaa […]