Kuka voi saada asuntolainaa?

Asuntolainaa voi hakea kuka vain. Edellytykset asuntolainan saamiselle on yleensä sellainen tulotaso, jolloin lainan takaisinmaksu on mahdollista. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että palkkatulosi täytyy olla riittävä. Vakinainen työsuhde ei ole lainansaannin edellytys. Sinulle voidaan myöntää asuntolainaa myös, vaikka työsi olisi määräaikainen.

Merkinnät luottotiedoissa voivat olla este lainan saannille. Mikäli luottohäiriössä on ollut kyse on ollut pienistä veloista ja olet hoitanut ne jo pois vuosia sitten, on edellytykset lainansaannille todennäköisesti olemassa. Rajanveto on pankki- ja konttorikohtaista.

Mikäli olet epävarma, myöntääkö pankki sinulle lainaa, kannattaa käydä lainaneuvotteluissa hyvissä ajoin ennen mahdollisia asuntokauppoja. Jotta pankki osaa tehdä mahdollisimman tarkan ja todenmukaisen laskelman, kannattaa ennen pankkiin marssimista tarkistaa mahdolliset säästöt ja sijoitukset, mahdollinen kiinteistöomaisuutesi (esim. tontit, kesämökki tai osa siitä), muut lainat ja kulutusluotot. Ota myös mukaan kolme viimeistä palkkatodistustasi ja kirjaa ylös tärkeimmät kuukausittaiset menosi. Näiden tietojen perusteella pankkivirkailija voi tehdä sinulle henkilökohtaisen tulo- ja menoarvion sekä arvioida maksukykysi. Neuvottelun yhteydessä voit tiedustella, antaako pankki sinulla lainaa asunnon ostoa varten, millainen summa on enimmillään mahdollista lainata ja millaisesta marginaalitasosta alustavasti keskustellaan. Voi olla, että et saa ensimmäisen käyntisi yhteydessä kovin tyhjentäviä tietoja, sillä virkailijoiden vastuu käydä sitovia lainaneuvotteluja on viime aikoina pienentynyt. Heidän lienee helpompi antaa vastaus yleisluontoisiin kysymyksiin, kuten “millaisella tasolla marginaalit tällä hetkellä liikkuvat”.

Asuntolainasta puhuttaessa nousevat rahasummat helposti niin suuriksi, että niiden todellinen suuruus saattaa hämärtyä. Jokainen meistä ymmärtää kuinka paljon esimerkiksi 25 euroa, 100 euroa tai 800 euroa on. Kauppakassillinen ruokaa maksaa marketissa 25 euroa, kun taas 100 eurolla voit käydä vaikkapa ravintolaillallisella, elokuvissa ja ajella vielä taksilla kotiin. Etelän mukava lomamatka maksanee keskimäärin ehkäpä 800 euroa per henkilö. Mutta mitä asunnot sitten maksavat? Yksiö keskisuuren kaupungin keskustassa saattaa maksaa noin 70 000 euroa. Tämä on yhtä kuin 2800 ruokakassillista, 700 ravintolaillallista tai noin 90 lomamatkaa etelän lämpöön. Ja tämä on vielä yksiö. Jos rakennat tai ostat omakotitalon, on nämä summat usein kolmi-, nelin- tai viisinkertaistettava.

Mitä suuremmasta summasta on kyse, sitä vaikeampaa rahamäärän hahmottaminen. Esimerkiksi omakotitalotontti maksaa Pääkaupunkiseudulla helposti noin 100 000 euroa. Mikäli oletetaan, että 180 m2 suurehkon kivitalon rakennuttaminen maksaa noin 2500 euroa/m2, noussee taloprojektin kokonaissumma tontti mukaan lukien 537 500 euroon. Kuulostaako suurelta? Mikäli budjettisi on ollut esimerkiksi 500 000 euroa, ei budjetin ylitys 537 500 eurolla kuullosta kovin pahalta – eihän kyseessä ole kuin noin 7 %:n ylitys. Mutta kun asiaa miettii euromääräisesti, voidaan todeta, että budjetin ylityksessä olikin kyse varsin mittava summa. Ylittyneellä vajaan 40 000 euron summalla olisit voinut ostaa esim. 100 kauppakassilista ruokaa, viettää 70 ravintolaillallista, käydä 15 lomamatkalla ja ostaa pihallesi vielä vaikkapa uuden pikku perhefarmarin.

Ennen lopullista päätöstä asuntolainan ottamisesta kannattaa hieman suunnitelman omaa tulevaisuutta. Miten esimerkiksi mahdollinen äitiys tai vanhemmuus tiputtaa tulotasoasi? Tulisitteko toimeen ainoastaan toisen puolison tuloilla, mikäli toisen puolison tulot syystä tai toisesta tippuvat minimaaliksi? Onko sinulla varaa lyhentää lainaa muuttuvissa elämäntilanteissa? Entä ehditkö maksaa lainasi takaisin ennen eläkkeelle siirtymistäsi, jolloin tulotasosi niin ikään todennäköisesti tipahtaa?

ASP-säästäminen

ASP-säästäminen on tarkoitettu nuorille 18-30 -vuotiaille, jotka ovat ostamassa ensimmäistä omistusasuntoaan. Ehtona ASP-säästämiselle on, että ASP-tilille maksetaan vähintään kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä 150-3000 euroa/kerta. Maksujen suorittaminen on käytännössä mahdollista vain kaksi kertaa vuodessa, sillä vaaditun säästösumman voi maksaa esimerkiksi 31.12. ja 2.1. sekä 30.6. ja 1.7. Säästösumman maksaminen kahdeksana kalenterivuosineljänneksenä ei tarvitse tapahtua peräkkäin. On siis mahdollista jättää myös väliin vuosineljänneksiä, jos rahatilanne on hetkittäin hieman tiukempi.

ASP-tilin säästötavoite on 10 %, jonka jälkeen pankki sitoutuu lainaamaan ASP-säästäjälle loppusumman. ASP-tilille maksetut varat voidaan käyttää vasta sitten, kun ASP-säästäjä on allekirjoittanut asunnon kauppakirjan. Kun ASP-säästäjä on tehnyt kaupat, maksetaan säästösummalle 2-4 %:n ylimääräinen veroton korko. Lisätietoja ASP-säästämisestä kannattaa kysyä pankista.

Asuntolainan vakuudet

Lainan vakuus on pankille annettava pantti siitä, että maksat lainasi takaisin. Vakuuskäytännöt vaihtelevat jonkin verran pankista riippuen. Lainan ottajan tulee antaa vakuus koko lainattavalle summalle.

Yleisesti ottaen ostettavan asunnon kauppahinnasta 70 % käy lainan vakuutena. Tämä tarkoittaa sitä, että mikäli asunnon arvo on 240 000 euroa, käy ostettava asunto vakuutena noin 180 000 euron edestä. Jäljelle jäävät 60 000 euroa (240 000-180 000) pitää vakuuttaa esimerkiksi seuraavilla tavoilla:

1. Omat säästöt. Mikäli käytät omia säästöjäsi 240 000 euroa maksavaan asuntoon 60 000 euroa, ei muita vakuuksia ostettavan asunnon lisäksi tarvita. On toki mahdollista, että käytät säästöistäsi myös pienemmän summan, esimerkiksi 20 000 euroa, jolloin tarvitset vakuuden 40 000 eurolle. Säästössä olevat rahat voit esimerkiksi sijoittaa osakkeisiin tai rahastoihin.
2. Vanhempien/sukulaisten takaus. On hyvin yleistä, että vanhemmat takaavat aikuistuvien nuorten ensiasunnon antamalla pantiksi oman asuntonsa tai kesämökkinsä. Tämä tietenkin edellyttää sitä, että vanhemmillasi on omistusasunto (tai muu kiinteistö) – ja että sinulla on sopusointuiset välit vanhempiisi.
3. Valtiontakaus. Valtio takaa asunnon arvon 85 %:iin asti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että esimerkin 60 000 eurosta valtio takaa 30 000 euroa. Tällöin sinun tulee vielä itse hoitaa 15 %:n omavastuuosuus, tässä tapauksessa 30 000 euroa. Valtiontakauksesta peritään maksu, joka on 2,5 % taattavasta summasta. Valtiontakausta ei tarvitse erikseen hakea, vaan pankki hoitaa tarvittaessa asian puolestasi. Valtiontakausta ei kuitenkaan myönnetä esim. kesämökkilainaan tai sijoitusasuntolainaan.

Monet pankit käyttävät vakuusarvona 70 %:ia asunnon arvosta, mutta osuus vaihtelee 70-80 %:n välillä. Vakuusarvo ei ole aina kiveenhakattu, ja on mahdollista, että saat vakuusarvoa saa nostettua esim. pankin 70 %:sta 75 %:iin.

Varainsiirtovero

Varainsiirtovero on vero, joka peritään asuntokaupan yhteydessä. Asunto-osakeyhtiöissä varainsiirtovero on 1,6 %. Jos siis ostat asunnon, jonka arvo on 240 000 euroa, maksat valtiolle varainsiirtovero noin 3 780 euroa. Kiinteistöjen kohdalla (omakotitalo) varainsiirtovero on selvästi korkeampi, 4,6 %. Tällöin 240 000 euron kauppasummasta maksetaan varainsiirtoveroa jo noin 10 500 euroa. Omakotitalot saattavat tosin olla myös asunto-osakeyhtiömuotoisia. Mikäli teet asuntokaupat pankissa, hoitaa pankki varainsiirtoveron veloituksen puolestasi. Varainsiirtovero veloitetaan kaupantekohetkellä.

Ensiasunnon ostajat ovat vapautettuja varainsiirtoverosta, mikäli seuraavat tekijät täyttyvät:

• Asunnosta tulee omistaa 50 % tai enemmän
• Asuntoa tulee käyttää omana vakituisena asuntona
• Ostaja on kauppakirjan allekirjoitushetkellä 18-40-vuotias
• Ostaja ei ole aikaisemmin omistanut Suomessa tai ulkomailla 50 % tai yli asunnosta

Varainsiirtoverolain vuoksi osa ensiasunnonostajista jakaa omistussuhteen siten, että toisen ostajan omistusosuudeksi laitetaan 51 % ja toisen 49 %. Varainsiirtoveron suhteen tämä tarkoittaa sitä, että asunnosta 51 % omistavan ei tule maksaa varainsiirtoveroa, sillä on hänen katsotaan olevan ensiasunnonostaja. Sen sijaan 49 % omistavan tulee varainsiirtovero maksaa. Hänen osuudekseen tulee esimerkiksi 100 000 euron asunnosta 49 % (49 000 euroa), josta tulee maksaa vero 1,6 % (784 euroa).

Seuraavan asuntokaupan yhteydessä omistussuhteen voi pyöräyttää toisinpäin: ensimmäisellä kerralla 49 %:n omistaneen puolison osuus on toisen asuntokaupan yhteydessä 51 %, jolloin hän on oikeutettu varainsiirtoveron vapautukseen.

51-49 -tapa on kannattava etenkin silloin, jos ensimmäinen omistusasunto on pienempi ensikoti, esimerkiksi pikkukaksio, jossa pariskunnan ei ole tarkoitus asua loppuelämää. Tällöin varainsiirtoveron vapautuksesta saatavaa etuutta ei välttämättä kannatta hyödyntää aivan pieneen asuntoon. Myös sellaisessa tilanteessa, jossa pariskunta suunnittelee omakotitalon (kiinteistön) ostamista, on varainsiirtoveron lykkääminen hyödyllistä, sillä kiinteistöjen kohdalla varainsiirtovero on 4,0 % verrattuna osakeyhtiöiden 1,6 %:iin.

Mikäli ensiasunnoksi ostetaan kuitenkin suhteellisen arvokas koti, jossa on tarkoitus asua pitkään, mahdollisesti eläkepäiviin asti, kannattaa omistussuhde jakaa 50-50, jolloin molemmat osapuolet voivat hyötyä varainsiirtoveron vapautuksesta.

Mikäli asunto-osakkeeseen kohdistuu velkaa ja hinta koostuu käytännössä myyntihinnasta ja velattomasta hinnasta, kohdistuu varainsiirtovero pääsääntöisesti myyntihintaan.

Korot, maksut ja muut kustannukset

Pankit eivät rahoita asuntoja vastikkeetta, vaan haluavat lainaamastaan summasta korkoa.

Asuntolainan kokonaiskorko muodostuu useimmiten korkoprosentista sekä pankin omasta marginaalista. Korko voi muodostua esimerkiksi pankin primekorosta (1,5 %) ja pankin marginaalista (0,7 %), jolloin koroksi tulee 2,2 %. Poikkeuksena tästä on kiinteä korko, joka sovitaan usein kokonaisuutena, eikä marginaalin osuutta neuvotella erikseen. Lainan nostohetkellä pankki saattaa veloittaa lisäksi lainannostokulun, joka on pankista riippuvainen, tyypillisesti noin 150-300 euroa. Muita kustannuksia voi olla esimerkiksi suoraveloituskulut ja nettipankkikulut, jotka voivat olla muutamia euroja kuukaudessa.

Lainalaskurin avulla voit laskea, kuinka suuri takaisinmaksueräsi tulee olemaan tietyllä lainasummalla ja korkoprosentilla. Mitä pidemmän takaisinmaksuajan haluat ja mitä korkeampi korko lainallasi on, sitä enemmän maksat korkoa pankillesi.

Seuraavassa esimerkissä näet takaisinmaksuajan vaikutukset maksettuihin korkoihin:

Taulukosta voidaan maksettujen korkojen kokonaissumman huomattavan kasvun maksujan pidetessä. Kuukausierä ei juuri pienene esimerkiksi pidennettäessä 25 vuoden laina 30 vuoden lainaan, mutta sen sijaan kokonaiskorko kasvaa lähes 10 000 euroa. Yllä olevaan laskelmaan on sisällytetty 400 euron suuruinen lainan perustamiskulu.

Koroista voit lukea lisää artikkelissa Asuntolainan korko.

Lainan marginaali

Pankkien kilpailuttaminen asuntolainaa nostettaessa on kannattavaa. Kilpailun avulla pystyt vertailemaan tarjontaa sekä valitsemaan itsellesi parhaimman ja kilpailukykyisimmän pankin. Kilpailutettaessa asuntolainaa kannattaa miettiä mitä itse pitää tärkeänä. Onko ainoa ratkaiseva tekijä edullisin hinta vai otatko huomioon myös esimerkiksi asioinnin helppouden lähipankissasi? Pankkien bonusohjelmat usein hämäävät vertailun tekemistä. Kannattaa tarkastella onko bonusohjelmasta todellista hyötyä, vaikka menevätkö bonukset pankin omien kulujen maksamiseen.

Marginaalista puhuttaessa tarkoitetaan pankin itsensä määrittelemää viitekoron päälle laitettavaa korko-osuutta.

Marginaalit vaihtelevat mm. yleisestä taloudellisesta tilanteesta johtuen. Esimerkiksi vuonna 2007 marginaalit olivat pitkään huomattavan alhaiset, noin 0,3-0,4 %:n tasolla. Talouskriisin tultua vuonna 2008 marginaali kipusivat jopa 1,2 %:n tietämille. Tuolloin pankit kiristivät luotonantoaan ja toisaalta varautuivat luottotappioihin korottamalla marginaalejaan. Vuonna 2009 marginaalit ovat yleisesti olleet 0,7-1,0 %:n luokkaa. Vuonna 2010-2011 marginaalit ovat olleet noin 0,5-1,0 %:n välillä. Usein huonot talousuutiset. esim. Etelä-Euroopan talouskriisi, nostavat pankkien marginaaleja, sillä pankkien lainahanat muuttuvat varovaisemmiksi.

Marginaalin suuruus riippuu myös asiakkaasta. Mikäli olet pankille “hyvä asiakas” – sinulla on esimerkiksi runsaasti talletuksia, osakesijoituksia, vakuutuksia ja rahastoja – on sinulla mahdollisuus saada marginaali erittäin kilpailukykyiseen hintaan. Tämä johtuu siitä, että pankki katsoo sinun olevan hyvä asiakas, josta he haluavat pitää kiinni. Pankki todennäköisesti laskee, että vaikka he myöntäisivät sinulle pienemmän marginaalit, nousee kokonaisasiakkuutesi ja sen tuomat hyödyt pankille sille tasolle, että heidän kannattaa pitää sinusta kiinni.

Marginaaliin on mahdollisuus saada muutos. Mikäli sinusta tuntuu, että marginaalisi on liian suuri, niin ota yhteys pankkiisi. Ellei keskustelu auta, niin voit halutessasi käydä keskustelua muiden pankkien kanssa asiakkuutesi kokonaissiirrosta toiseen pankkiin.

Kilpailuta asuntolainasi helposti

Lue lisää

• Asuntolaina laskuri
• Asuntolainan korko
• Lainan lyhennys

Asuntolaina netissä

Näistä linkeistä löydät lisää tietoa asuntolainan hakemisesta, kilpailuttamisesta ja muusta aiheeseen liittyvästä.

• Asuntolaina @ Omaraha.org
• http://www.hypo.fi/etusivu