”Onko asunnossa, taloyhtiössä tai sijainnissa jotain vikaa, kun asunto ei ole kerran mennyt kaupaksi noin edulliseen hintaan?”

Toteutuvaa kauppahintaa arvioidaan asuntojen alueellisen hintakehityksen mukaan, kuinka paljon asuntoja on myynnissä kyseisellä alueella sekä vertaamalla toteutuneisiin kauppahintoihin. Vertailemalla kauppahintatilastoja vastaavanlaisiin kohteisiin voidaan muodostaa selkeä kuva mahdollisesta myyntihinnasta. Hyvän käsityksen hinnoista saa tarkkailemalla ilmoituksia alueen samankokoisten ja -kuntoisten asuntojen hintapyynnöistä. Tarjouksen seurannassa kannattaa ottaa huomioon, että uusista kohteista tarjoukset ovat yleensä varovaisia. Lähtökohtana tarjousta tehdessä onkin usein, että asunnon hinnassa on jonkin verran ilmaa.

Asunnon hinta-arvio

Asunnon hinta-arvio kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennen myyntiaikeita. Välittäjän tekemän arvion avulla myyjä saa selkeän kuvan siitä, kuinka arvokas hänen nykyinen kotinsa on. Tämän perusteella on asunnon myyjän on helpompi suunnitella tulevan asunnon ostoa ja siihen liittyvää rahoitustarvetta.

Välittäjien antamat arviot asuntojen hinnasta vaihtelevat välittäjästä riippuen. Yhtenä vaihtoehtona on, että hinta-arvion pyytään useammalta välittäjältä. Näiden antama keskiarvo antaa jo erittäin hyvän viitteen asunnon mahdollisesta myyntihinnasta. Jos tätä välittäjien antamaan keskiarvoa verrataan vielä esim. alueen yleiseen neliöhintatasoon, saa asunnon arvosta todella hyvän kuvan.

Asunnon myyjän ei automaattisesti kannata valita välittäjäkseen suurimman tarjouksen tehnyttä välittäjää. Saattaa olla, että eräät välittäjät, ylihinnoittelevat potentiaalisen välityskohteen. Tällä he pyrkivät houkuttelemaan asunnon myyjää valitsemaan juuri hänet välittäjäkseen. Suurten välittäjien hinnoittelussa näkyy hyvin harvoin alihinnoiteltuja asuntoja ja toisaalta hyvin harvoin selkeästi ylihinnoiteltuja asuntoja. Selkeimmät ylilyönnit ovat havaittavissa pienten välittäjien toimesta.

Asunnon hintaan vaikuttavat useat eri tekijät

Asunnon hintaan vaikuttaa koon lisäksi luonnollisesti moni tekijä. Ohessa niistä muutamia:

Asunnon sijainti
Sijainti on yksi tärkeimmistä seikoista, joita ostajan tulisi ottaa asuntokaupan yhteydessä huomioon. Voit aina remontoida huonokuntoisen kylpyhuoneen jälkeenpäin, mutta sijaintia et voi muuttaa muuta kuin vaihtamalla asuntoa.

Taloyhtiön sijainti alueella
Sijainnista puhuttaessa voi lisäksi erottaa mikrosijainnin ja makrosijainnin. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että tietyn kaupungin osan sisällä voi olla huomattavia eroja. Esimerkiksi Helsingin Töölö on parhaimmillaan viihtyisä rauhallinen kaupunginosa merenrannalla, mutta toisaalta se on rauhaton läpikulkukaupunginosa, jossa liikenne on erittäin vilkasta.

Asunnon sijainti yhtiössä/talossa
Yleisesti ottaen ylemmän kerroksen huoneistot ovat kalliimpia kuin alemman kerrosten huoneistot. Tämän voi todeta esim. uudiskohteiden hintapyynnöissä, jossa hinta usein nousee tasaisesti mitä ylöspäin kerrostalossa mennään. Katutason asunnot ovat selvästi edullisempia.

Alueen markkinatilanne
Asuntokaupassa, kuten muussakin kaupassa, on kyse kysynnän ja tarjonnan kohtaamisesta. Mikäli tarjontaa samanlaisista kohteista on runsaasti, on todennäköistä, että ostajana sinulla on paremmat mahdollisuudet tinkimiseen. Vastaavasti myyjänä sinulla on hieman vaikeampi saada asuntoasi kaupaksi.

Asuinalueen yleinen maine
On yleistä, että hyvien alueiden mainetta ylikorostetaan ja huonojen alueiden mainetta painetaan esim. nettikeskusteluissa alaspäin. Maine vaikuttaa yleiseen hintatasoon.

Naapuruston sosiaaliset taustat
Onko lähistöllä huumeiden vieroituskeskus tai asunnottomien talo, vai onko naapurustossa hienoa omakotitaloja? Mikä on naapuruston keskimääräinen tulotaso tai puoluetausta? Nämä seikat ovat usein yhteydessä alueen yleiseen maineeseen.

Näkymät huoneistosta
Näköala voi vaikuttaa huoneiston hintaa todella merkittävästi. Merinäköalasta voi hyvinkin joutua maksamaan esim. 100 000 ylimääräistä. Kiinteistönvälittäjillä on luonnollisesti taipumus mainostaa merinäköalaa, vaikka meri näkyisi vain pilkahduksena tietystä ikkunasta. Myös avoimet näkymät esimerkiksi puistoon tai torille nostavat asunnon hintaa.

Ikkunoiden ja parvekkeen ilmansuunnat
Ilmansuunnan vaikutus asunnon hintaan ei liene kovin suuri, mutta etenkin parvekkeellisissa asunnoissa etelä- tai länsilounas lienevät suosituimmat suunnat.

Liikenteen melu
Välittömästi suurten liikenneväylien varrella olevat asunnot ovat usein jonkin verran edullisempia liikennemelusta johtuen. Mikäli muutat paikkakunnalle, jossa on lentoasema, kannattaa ottaa huomioon myös lentomelu. Lentomelukarttoja ja koneiden laskeutumisreittejä löytyy mm. Finavian www-sivuilta.

Liikenneyhteydet
Liikenneyhteydet vaikuttavat asuntojen hintaan kaksijakoisesti. Toisaalta hyvät liikenneyhteydet ovat positiivinen asia, mutta toisaalta hyvät liikenneyhteydet tarkoittavat rauhattomia metroasemia ja vilkkaita moottoriteitä, joiden vieressä asumisviihtyisyys pienenee. “Hyvät liikenneyhteydet” ovat varsin suhteellinen käsite ja hieman mielikuvitusta käyttäen sitä voi käyttää perusteena asunnon kuin asunnon kohdalla.

Virkistysmahdollisuudet
Puistojen, golf-kenttien, pienvenesatamien ja laskettelukeskusten läheisyys vaikuttanee asuntojen hintaan positiivisesti.

Huoneluku
Etenkin kaupungin keskustoissa on yleistä, että 90-120 m2:n asunto on kolmio tai jopa kaksio. Näiden asuntojen potentiaalinen ostajakunta on pienempi, sillä vaikka asunnot kokonsa puolesta sopisivat perheasunnoiksi, eivät ne huonejakonsa puolesta sovellu kuin esim. pariskunnan asunnoiksi. On siis todennäköistä, että samankokoinen neliö samalla paikalla on arvokkaampi.

Pohjaratkaisu
Pohjaratkaisu vaikuttaa luonnollisesti asunnon houkuttelevuuteen ja neliöhintaan. Korkeimpia neliöhintoja tapaa asunnoissa, jotka poikkeavat valtavirrasta, mutta jotka ovat kuitenkin hyvin toimivia ja käytännöllisiä. Etenkin vanhoissa taloissa saattaa olla hyvin epäkäytännöllisiä pohjaratkaisua. Asuntoa ostaessa voi alustavasti miettiä myös asunnon kalustamista. Tila voi olla hankalasti kalustettava esim. ikkunoista, ovista tai kulkureiteistä johtuen.

Asunnon ikä ja kunto
Vastaremontoidut asunnot ovat luonnollisesti arvokkaampia kuin huonokuntoiset asunnot. Vastaremontoituun asuntoon on myös helppo muuttaa ilman remonttihuolia – kuten kiinteistönvälittäjillä on tapana markkinoida.

Taloyhtiön kunto ja tehdyt remontit
Talonyhtiöiden kunnoissa on suuria eroa. On talonyhtiötiä, joissa on takana suuret ja kalliit peruskorjaukset. Näiden kustannus on saattanut olla useita kymmeniä tuhansia per asunto.

Tulevat remontit
Tulevat remontit, etenkin suuremmat, ovat ostajan kuluerä. Etenkin putki- ja julkisivuremontit ovat kalliita ja asuminen remontin aikana hankalaa ja ikävää. Mikäli remontti ajoittuu siten, että se alkaa esim. pian asuntokaupan jälkeen, kannattaa sinun ehkäpä muuttaa asuntoon vasta remontin jälkeen.

Rakennusmateriaalit
Kivi- tai harkkotalot arvostetaan usein puuta arvokkaammaksi. Toisaalta vanhat (hyväkuntoiset) hirsirakennukset voivat olla varsin kovahintaisia.

Jäljellä oleva rakennusoikeus
Tontti on arvokkaampi, mikäli kiinteitöllä on jäljellä rakennusoikeutta. Omakotitonteissa tämä tarkoittaa sitä, että taloa voidaan laajentaa tai tontti voidaan mahdollisesti jakaa kahteen tai useampaankin osaan. Kerrostaloyhtiöissä jäljellä oleva rakennusoikeus mahdollistaa esim. lisärakennuksen rakentamisen. Rakentaminen edellyttää kuitenkin aina rakennusoikeutta ja muutosta kaavaassa.

Tontin omistussuhde
Vuokratontilla olevat kerrostalot ja erillistalot ovat edullisempia kuin omalla tontilla olevat talot. Vuokratontista tulee jatkuvia kustannuksia, jotka jaetaan asujien kesken.

Talon arkkitehtuuri
Kerrostalojen osalta arvostaa 1800-luvun lopun ja 1900-luvun alun Jugend-tyyliä. Myös 30-luvun funkkistyylillä on kannattajansa. 60-70 -luvun arkkitehtuuri on tällä hetkellä ehkäpä vähiten arvostettu, mutta toisaalta tänä aikakautenta rakennettujen asuntojen pohjaratkaisuvat ovat usein erittäin käytännöllisiä.

Parveke
Parvekkeet ovat yleisiä 1960-luvun jälkeen tehdyissä asunnoissa, esim. Helsingin keskustan vanhoissa taloissa parvekkeet ovat harvinaisia. Tästä syystä parveke saattaa nostaa selvästi asunnon houkuttelevuutta.

Yhtiövastike
Alhainen vastike luonnollisesti houkuttelee ostajia. On syytä selvittää mistä alhainen vastike johtuu. Usein syynä on se, että talonyhtiöllä saattaa olla tuloja esim. kivijalan liiketiloista, mutta syy saattaa olla myös se, että talonyhtiössä ei panosteta tarpeeksi kiinteistön ylläpitoon.

Muut asumiskulut
Vastikkeen lisäksi asumiskuluihin vaikuttaa suoraan tai epäsuoraan mm. asunnon lämmitystapa. Tämä on oleellista etenkin omakotitaloa tai pientaloa ostettaessa.

Korkotaso
Alhainen korkotaso houkuttelee asuntokauppoihin. Toisaalta korot ovat alhaiset silloin, kun yleiset talousnäkymät ovat huonot ja irtisanomisuutiset iltauutisissa yleisiä. Tämä taas tekee ostajista varovaisempia.

Talouden suhdanteet
Yleinen taloustilanne vaikuttaa asuntojen hintaa yleisellä tasolla. Taloussuhtaiden nousuja ja laskuja on vaikea ennustaa etukäteen.

Eri muuttujien määrä on suuri. Siksi käytännön kokemuksella on tärkeä rooli asunnon oikeassa hinnoittelussa. Välittäjän arvioita ja markkinointyön mukanaan tuomaa kokemusta sekä ammatitaitoa kannattaa hyödyntää, jos olet epävarma asuntosi arvosta.

Asunnon arvon parantaminen myyntiä varten

Remontin tekeminen pekkää myyntiä varten ei ole yleensä kannattavaa, koska valitut värit, kalusteet ja materiaalit eivät välttämättä miellytä kaikkia potentiaalisia ostajia. Ostaja laskee yleensä uusittavat asiat ja lisää ne asunnon hintaan, eikä tietenkään halua maksaa ylimääräistä remontista, jonka lopputuloksesta ei pidä. Tämä saattaa siis myös karsia asunnosta kiinnostuneiden joukkoa pienemmäksi.

Huonokuntoisen vessan tai kylpyhuoneen remontointi kannattaa kuitenkin usein, koska remontin tekeminen näihin kohteisiin on aina hankalaa asunnossa asuessa. Myös keittiön ja lattioiden uusiminen saattaa nostaa asunnon arvoa mukavasti.

Toinen kannattava remontti saattaa olla seinien maalaus etenkin silloin, kun seinät ovat huonokuntoiset. Maalina kannattaa käyttää edullista maalarinvalkoista, joka miellyttänee valtaosaa ostajista.

Tärkeintä on, että asunto on siistissä kunnossa. Kaikki ylimääräinen irtotavara kannattaa poistaa esittelyn ajaksi. Perushuonekalut, kuten sänky, ruokapöytä, sohva yms. on hyvä jättää paikalleen sillä ne helpottavat hahmottamaan asunnon mittasuhteita ja suunnittelemaan huonekalujen sijoittelua.

Asunnon arvon arvioituttaminen

Asunnon hinnan arvioituttaminen asunnonvälittäjällä ei maksa mitään, eikä myöskään sido mihinkään. Jos halutaan varmistua, että arvio on oikea, kannattaa hinta arvioituttaa useammalla välittäjällä. Asunnon arvioituttamisen kautta voidaan myös nostaa asunnon vakuusarvoa, jos asunnon arvo on noussut aiempaa arvokkaammaksi. Vakuusarvon nosto voi olla tarpeellinen ja hyödyllinen esimerkiksi siinä tapauksessa, että olet nostamassa lisää lainaa, mutta et ole myymässä ensimmäistä asuntoasi pois. Tälläinen tilanne saattaa tulla vastaan esim. silloin, kun olet ostamassa sijoitusasunnon.

Jos kyseessä on käytetty asunto, kuten usein on, on vastuun jakautuminen monimutkaisempaa. Korjauskustannukset voidaan katsoa kuuluvan asunnon myyjän, asunnon ensimmäisen myyjän ja taloyhtiön kesken. Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista, ja myyjä taas osastaan mikäli kaupasta on kulunut alle kaksi vuotta sekä kyseessä voidaan katsoa olevan asuntokauppalain määrittelemä virhe.

Pintarakenteiden ongelmista vastaa pääsääntöisesti osakas itse, kun taas rakenteista taloyhtiö. Myyjän vastuuta selvitettäessä katsotaan aina tapauskohtaisesti mikä on osakeasunnon yleinen kunto ja mietitään, oliko virhe niin merkittävä, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen. Jos asunto on vanha ja huonokuntoinen, on todennäköistä, että myyjä ei joudu vastaamaan korjauskustannuksista. Mikäli kaupasta on kulunut yli kaksi vuotta, voi myyjän vastuulle tulla korvauksia ainoastaan, jos virhettä on yritetty pimittää.

Asunnon ensimmäisen myyjä voi olla vastuussa, mikäli kosteusvaurio johtuu rakennusvirheestä, jota ei ole pystytty huomaamaan vuositarkastuksessa. Tällöin omistaja voi vedota virheeseen, vaikka olisikin hankkinut käytetyn asunnon.

Tärkeintä on tutkia asunto huolella ennen ostamista. Kannattaa selvittää kaikki tehdyt remontit taloyhtiöltä ja myyjältä, sekä selvittää onko ne tehnyt ammattitaitoinen työntekijä vai esimerkiksi omistaja itse. Saumat kylpyhuoneessa kannattaa syynätä tarkkaan, ja mielummin teettää kuntokartoitus sekä kosteusmittaus ennen asunnon ostamista.

Mikäli asunnosta löytyy virhe, tulee tästä ilmoittaa välittömästi isännöitsijälle ja myyjälle. Isännöitsijän kanssa voidaan selvittää, missä määrin taloyhtiö vastaa virheestä. Seuraavaksi tulee tehdä kirjallinen virheilmoitus myyjälle. Ilmoituksessa tulee selvitä virhe, ja olla jotain näyttöä.

Virheilmoitukseen tulee sisällyttää arvio omista vaateista, mutta tätä rahasummaa voi korjata myöhemmin kun korjauskustannukset selviävät. Osakeyhtiön asunnon ollessa kyseessä vaatimuksia ei tarvitse vielä virheilmoitukseen merkitä.

Mikäli asiassa ei päästä sopuun, riidan voi viedä kuluttajavalituslautakuntaan ja viimeisenä keinona käräjäoikeuteen. Kuluttajavirasto neuvoo tarkemmin tälläisissa tapauksissa.

Talopaketit & Hirsitalo

Hyvin rakennetuoissa hirsitaloissa kosteusvaurioita on vähemmän kuin muissa taloissa. Hirsirakenne on hyvä ottamaan vastaan ja toisaalta luovuttamaan kosteutta, joten talon kosteus pysyy tasapainossa. Puu suodattaa ja puhdistaa ilmaa. Ilman kosteudella on ratkaiseva merkitys homeen kehittymisessä mutta toisaalta liian kuiva ilma lisää hengitysinfektioiden riskiä.

Talopakettia hankkiessa kanattaa aina neuvotella valmistajan kanssa ja vahvistaa, että nämä asiat ovat kunnossa. Laadukkaat puutalo talopaketit ovat sisäilman kannalta erittäin hyviä asua, eikä niissä ilmene kosteusvaurioita. Kannattaa kuitenkin olla tarkkana, kun tekee sopimusta.