Asuntosijoittaminen voi tuntua houkuttelevalta vaihtoehdolta. Kun uuteen sijoitusasuntoon ottaa vuokralaisen, niin asuntolaina lyhenee kuin itsestään vuokralaisen maksamalla vuokralla. Vai lyheneekö? Viimeiset viisitoista vuotta asuntosijoittaminen on ollut helppoa, sillä erityisesti yksiöistä, opiskelijakämpistä sekä kommuuniasumiseen sopivista kaksioista ja kolmioista on ollut huutava pula ja vuokranantaja on käytännössä saanut määrätä vuokran itse. lisäksi korot ovat olleet matalalla ja asuntojen hinnat nousseet muuttovoittoalueilla huimaa vauhtia. Mutta kuinka saada paras tuotto ja varmistaa että asuntosijoittaminen on turvallinen sijoitusmuoto? Lue nämä vinkit ennenkuin ostat sijoitusasunnon!
Asunnon myyminen ilman välittäjää
Suomessa lähes vakiintunut tapa myydä asunto on välittäjän kautta. Suomessa käytävästä asuntokaupasta 75-80% käydään välittäjän avulla. Kiinteistövälitys on suurta bisnestä ja välillä asunnon omistajan mielestä palkkiot ovat varsin kohtuuttomia verrattuna tehtyyn työhön. Asunnon myyminen itse ilman välittäjää ei ole niin vaikeaa kuin yleensä luullaan ja pieni vaivannäkö ja asioihin perehtyminen voikin tuoda jopa kymmenien tuhansien eurojen säästöt. Lue tästä miten myyt asunnon itse! Asunnon hinta-arvio Haluatko tietää asuntosi arvon luotettavasti? Nopea kauppa vai korkein hinta? Tilaa Kotikäynti! Asuntoarvio 0€. Tämä arvio ei sido sinua mihinkään!
Asuntokaupan käsiraha
Kun mieleinen asunto löytyy, ja sen haluaa ostaa itselleen, tehdään asuntokaupasta kirjallinen käsirahasopimus joka sitoo molempia osapuolia. Käsiraha tehdään ostotarjouksen vakuudeksi. Tällä varmistetaan se, että asunnon ostaja sekä myyjä ovat tosissaan eivätkä pelkästään hupi- tai kokeilumielellä liikkeellä. Käsiraha voi olla enintään 4% suuruinen asunnon hinnasta. Kannattaakin tarkkaan miettiä, haluaako asunnon todella, sillä mikäli kaupat peruu, menettää käsirahan joka on lähes aina useiden tuhansien eurojen arvoinen.
Asunnon ostaminen Tallinnasta
Helsinki on nykyään kallis kaupunki. Kantakaupunkialueella ja keskustassa neliöhinnat lähtevät 3500 eurosta ylöspäin. Päinvastoin on Tallinnassa lahden toisella puolella, jossa keskimääräinen neliöhinta on 1500 euroa. Moni haaveileekin omasta asunnosta Tallinnassa, mutta pelkkä ajatus kiinteistökaupoista Virossa saattaa pelottaa. Varsinaista syytä huoleen ei kuitenkaan ole, sillä varsinkin Eu-jäsenyyden myötä asunnon ostaminen on helpottunut ja selkiytynyt.
Asuntokauppa hiljentynyt tänä vuonna
Helsingin sanomat kierteli asuntovälittäjien mukana näytöissä yhteensä 33 kohteessa ympäri pääkaupunkiseutua. Useimmissa asuntonäytöissä ei kohdetta katsomaan tulleita asiakkaita näkynyt. Asuntokauppojen määrä onkin laskusuhdanteessa, vaikka kevät on ollut joka vuosi vilkkainta aikaa käydä uusia asuntoja katsomassa. Vaikka kiinnostus asuntoja kohtaan on selvästi laskenut, ei se näy vielä hinnoissa, jotka ovat ennätyksellisen korkealla olleet asuntokaupon ympärille muodostuneen pienen kuplan jälkeen. Välittäjät kehoittavatkin näyttöihin saapuneita tekemään ”rohkeasti tarjouksen” koska ”hinnoissa on ehdottomasti tinkimisen varaa”. Kiinteistömaailman välittäjän Jaakko Ahtolan mukaan empimistä on paljon liikkeellä.
Asunnon hinta
Asunnon hinta markkinoilla määräytyy pitkälti kysynnän ja tarjonnan mukaan. Hinnan määrää ensisijaisesti myyjä, mutta kauppaa ei synny, jos hintapyyntö kysyntä eivät kohtaa. Liian korkea hinta voi pitkittää myyntiaikoja ja kohde niinsanotusti ”happanee”. Tällöin hintaa voidaan joutua laskemaan rajustikin. Hinnan laskettua alle markkinatason on puolestaan vaarana potentiaalisten ostajien epäilys. ”Onko asunnossa, taloyhtiössä tai sijainnissa jotain vikaa, kun asunto ei ole kerran mennyt kaupaksi noin edulliseen hintaan?”
Asuntomarkkinat ja korot 2010 / 2011
Asuntojen hinnat eivät juuri 2008 kriisistä tipahtaneet ja moni uskookin romahduksen olevan vielä edessä. Sekä Elinkeinoelämätutkimuslaitos että Tapiola ovat povanneet tuntuvaa tiputusta hintoihin kuluneen kuukauden aikana. Tapiolan Varainhoidon toimitusjohtaja Liljeström ennusti asuntojen hintojen olevan vuoden kuluttua matalammalla kuin nyt. Merkittävästä romahduksesta Liljeström ei kuitenkaan taloustoimittajatapaamisessa puhunut. Liljeström huomautti kuitenkin Kreikan vaikeuttavan edelleen ennusteiden tekemistä. Etlan Hannu Kaskeva puhui tilanteesta huomattavasti tiukkasanaisemmin. Hän pitää nykyistä hintakehitystä ”poskettomana” ja kummastelee, miksi taantuma ei ole mitenkään näkynyt asuntomarkkinoilla. Koska teollisuus tuntuu vielä köhivän, pitää Kaskeva kotitalouksien innokasta velkaantumista ja asuntomarkkinoiden kehitystä huolestuttavana. Luottamusta asuntojen hintojen nykytasoon laskee entuudestaan ennätysmatalat korot. Pohjoismaiden kotitaloudet ovat päässeet nauttimaan ennätyshalvoista asuntolainoista, sillä lähes kaikki asuntolainat sidotaan täällä markkinakorkoihin. Moni taho, kuten Bloomberg, Royal Bank of Scotland sekä Jyrki Katainen ovat ennustaneet Ruotsiin tai muihin Pohjoismaihin uutta taantumaa kun korot lähtevät nousuun. RBS uskoo ongelmien syntyvän siitä, että merkittävä osa asuntovelallisista on ylimitoittanut asuntolainansa. Maksukyky ei enää riitä, kun korot lähtevät nousuun. Ekonomisti Mikko Forss Roubini Global Economicsista sanoi Taloussanomissa, että oma rahapolitiikka ja asuntolainojen säätely olisivat parhaat keinot puuttua tilanteeseen. Tällä hetkellä Suomen korkotaso määräytyy EKP:n päätöksien mukaan. Nykyinen matala korkotaso saattaa olla Suomen kannalta väärä. Rahapolitiikka ei ole kuitenkaan pelastanut Norjaa tai Ruotsia, joten Forss uskoo asuntomarkkinoiden säätelyyn. Kuluttajan kannalta paras keino suojautua korkojen nousulta on kiinteän koron valinta. Korkojen ollessa matalalla markkinakorot ovat kuitenkin huomattavasti halvemmat kuin kiinteät. Lähes kaikkiin asuntolainoihin liittyy kuitenkin optio vaihtaa korkoa ainakin kerran, joten järkevä kuluttaja sitoo lainansa hitaammin nousevaan 12-kuukauden euriboriin tai kiinteään korkoon kunhan korot lähtevät nousuun. Siihen asti kannattaa lyhentää lainaa mahdollisimman paljon halpojen korkojen tuoman säästön avulla. Kiinteä korko 2010? Kolmen kuukauden euribor oli heinäkuussa 2010 0,58. Kuuden kuukauden euribor oli 0,849% ja 12-kk 1,373. Kiinteään korkoon sidottujen lainojen keskikorko oli [...]
Kotitalouksien velka 2009
Pankit antavat edelleen asuntolainaa liian heppoisin perustein. Finanssivalvonta on jo pitkään ohjeistanut pankkeja tiukempaan kuriin lainan myöntämisen suhteen. Fiva on kokee erityisen ongelmalliseksi sen, että lainaa myönnetään helposti 100% asunnon hinnasta. Pankit eivät ole suostuneet luopumaan käytännöstä johtuen kovasta kilpailusta. Tuoreempana huolenaiheena Finanssivalvonnalla on lainojen pituus. Huomattava osa uusista asuntolainoista on nykyään yli 20 vuotta pitkiä. Todella pitkien, 30 vuotiaiden asuntolainojen aika taitaa kuitenkin olla ohi. Nordean Suomen varatoimitusjohtaja kertoi jo 2009, että niin pitkiä lainoja myönnetään enää poikkeustapauksissa. Korko on myös kautta linjan suurempi johtuen lainan kovemmasta riskistä pankille. Fiva lähetti pankeille uuden kirjeen, jossa se kommentoi sekä laina-aikoja että liian suuria lainoja. Fiva pitää erityisen huolestuttavana sitä, että taloudelliset näkymät ovat tällä hetkellä erityisen arvaamattomat. Kovan kilpailun painostamina pankit helposti luotottavat asiakasta liikaa mikä Fivan mukaan lisää huomattavasti vaaraa siitä, että asiakas ottaa liikaa asuntolainaa. Suurella asuntolainalla varustettu kotitalous altistuu helposti suurelle riskille asuntojen hintojen tai korkotason heitellessä tulevaisuudessa. Fiva suosittelee, että luototusaste laskettaisiin 90% alapuolelle asunnon hinnasta ja lainan lyhennysajaksi laskettaisiin enintään 25 vuotta. Vaikka kymmenen prosenttia omaa pääomaa ei tunnu korkealta, antaa sen säästäminen hyvää käsitystä siitä, minkälaista on elää asuntolainan kanssa. Luottoa 98 miljardia vuonna 2009 Yhteensä kotitalouksilla oli vuoden 2009 lopussa lainaa noin 98 miljardia. Tästä asuntolainojen osuus oli 74 miljardia. Asuntolainoja otettiin vuonna 2009 hieman vähemmän kuin vuonna 2008. Kulutusluottojen määrä on sen sijaan ollut tasaisessa nousussa. Niitä oli kotitalouksilla vuonna 2008 noin 10 miljardia kun vuoden 2009 lopussa jo 12 miljardia. Kulutusluottojen ottamisen huimimmat kasvulukemat tapahtuivat vuonna 2008 jolloin kasvua oli kymmeniä prosentteja. Vuonna 2009 lainojen ottaminen lisääntyi rauhallisesti, joitakin prosentteja. Kotitalouksien velkaantuminen näyttää siis vuonna 2009 rauhoittuneen hieman. Kulutusluottojen osuus lainan kokonaiskakusta on kevyessä nousussa kun taas asuntolainan osuus näyttää olevan laskemaan päin. Asuntolainan ottamista pidettäneen [...]
Asuntokauppa vilkastunut
Asuntokauppa on piristynyt vuoden kahdella viimeisellä neljänneksellä, mutta asuntolainaa ei vieläkään uskalleta ottaa yhtä innokkaasti kuin ennen. Otetut lainat ovat myös hieman pienempiä kuin aiemmin. Asuntolainojen vähäinen ottaminen johtuu osittain siitä, että asuntokauppaa ovat kiihdyttäneet paljon sijoittajat, vaikkakin näiden osuus markkinoilla on kääntynyt vilkkaan kesän jälkeen laskuun. – Yksityisistä sijoittajista vain puolet käyttää asunnon ostoon lainaa, sanoo OP-Pohjola-ryhmän pankinjohtajan Mikko Hyttinen. Kotitaloudet taas pelkäävät vuoden 2010 tuovan uusia huonoja talousuutisia ja ottavat siksi hillitysti lainaa. Vaikka vielä alkuvuodesta pelättiin tämän vuoden myyntilukujen jäävän viime vuotta pienemmiksi, näyttää nyt siltä, että viime vuosi saatetaan peitota. Tämä näkyy myös hinnoissa. Pienet kerrostaloasunnot tekevät kauppansa erittäin hyvin ja niiden hinnat ovatkin nousseet 7,9% viime vuodesta. Myyntiajat ovat myös lyhentyneet. Asuntokaupan ongelma on tällä hetkellä vähäinen tarjonta.
Kosteusvaurio & Asuntokauppa
Osakeasunnon eli tavallisimmin kerrostaloasunnon kosteusvauriot ovat turhankin yleinen murhe. Ennen asunnon ostamista on hyvä tietää, kuka vastaa asunnossa ilmenevästä kosteusvauriosta. Jos kyseessä on uusi asunto, niin vastuu on hyvin yksiselitteisesti asunnon myyjällä/rakennuttajalla ja ostajan ei tarvitse asiasta murehtia, paitsi välillä varsin suurenkin harmin muodossa. Jos kyseessä on käytetty asunto, kuten usein on, on vastuun jakautuminen monimutkaisempaa. Korjauskustannukset voidaan katsoa kuuluvan asunnon myyjän, asunnon ensimmäisen myyjän ja taloyhtiön kesken. Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista, ja myyjä taas osastaan mikäli kaupasta on kulunut alle kaksi vuotta sekä kyseessä voidaan katsoa olevan asuntokauppalain määrittelemä virhe.
