Edulliset korot, huono kaavoituspolitiikka ja pankkien kilpailu asuntolainoista

Asuntosijoittamista pidetään helppona sijoituksen muotona. Koska valtiovalta tukee omistusasumista ja perheiden varallisuutta erilaisin asumishelpotuksin, on syntynyt illuusio siitä että myös täysin asioihin perehtymätön tumpelo pystyisi hankkimaan itselleen sijoitusasunnon ja saamaan siitä ylimääräistä tuloa itselleen.

Viimeiset 15 vuotta ovat kuitenkin olleet varsin poikkeuksellisia, sillä kaavoitus- ja asuntopolitiikka on unohtanut kokonaan yksinelävien, opiskelijoiden ja nuorten perheiden asumistarpeet. Kaupunkien keskusta- ja kantakaupunkiasuntojen omistajat ovatkin voineet määrätä sijoitusasunnolleen lähes minkä tahansa hinnan ja silti vuokralainen on löytynyt. Lisäksi euribor ja yleinen korkokehitys on ollut maltillista ja pankit ovat verisesti kilpailleet asiakkaista ja asuntolainasta onkin monelle pankille muodostunut sisäänheittotuote.

Nyt viitteitä on kuitenkin ollut yleisen korkotason kallistumisesta ja pankitkin ovat lopettaneet marginaalikilpailun, joten nyt sijoitusasuntoa haaveilevan täytyy olla aiempaa tarkkaavaisempi.

Nykyisin helpoiten vuokralaisen löytää keskeisellä paikalla sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon. Keskimääräinen vuokravaihteluväli on 620 – 950 euroa. Enää minkä tahansa suuruista kuukausivuokraa ei voi pyytää, sillä kahden työssäkäyvän ihmisen ei voi olettaa maksavan asunnosta yli 950 euron suuruista vuokraa.

Asuntosijoittajan yleisimmät virheet

Ehdottomasti yleisin harhaluulo asuntosijoittamiseen liittyen on luulo sijoituksen helppoudesta. Kun satojen tuhansien asuntolaina on otettu, ajatellaan vuokralaisen löytyvän automaattisesti ja vuokran riittävän niin asuntolainan lyhennyksiin kuin yhtiövastikkeisiinkin. Lisäksi vuokrasta ajatellaan jäävän käteen vielä hieman ylimääräistäkin. Kuitenkin ammattitaitoisimmat asuntosijoittajat saavat keskimäärin 6-7% tuottoja. Sijoitusasunto ei myöskään ole kultakaivos joka tuo omistajalleen nopeita voittoja. Sijoittaminen onkin pitkäjänteistä puuhaa ja siihen tulisi sitoutua ainakin seitsemäksi vuodeksi.

Lisäksi ennen asunnonostoa tulisi kiinnittää erityistä huomiota alueen hintakehitykseen sekä yleiseen kaavoituspolitiikkaan sillä iso osa sijoitusasunnon tuotosta on omistamansa asunnon arvonnousua. Asunto kannattaakin ostaa vain sellaisilta alueilta jotka hyvin tuntee entuudestaan. Uuden alueen valtaus kannattaa vasta, kun on pidemmän ajan kuluessa huolellisesti perehtynyt alueen hintakehitykseen.

Reilu ja kohtuullinen vuokra on myös vuokranantajan etu

Yleinen keino kompensoida huonoa hankintaa on laittaa asunnolle epärealistisen korkea vuokrapyyntö joka karkoittaa potentiaaliset asujat pois ja tappiota tulee kun asuntoa seisottaa kuukausitolkulla tyhjillään. Kohtuullisella vuokralla varmistetaan myös vuokralaisten laatu. On sekä vuokrantajana etu, että vuokralainen asuisi asunnossa mahdollisimman pitkään. Korkea vuokra saattaa houkutella hyvätuloisia vuokralaisia, mutta he todennäköisesti ostavat vuoden tai kahden sisällä itselleen omistusasunnon jolloin työlään sekä tuottoa syövän uuden vuokralaisen etsimisen joutuu aloittamaan.

Epäreilu vuokrannosto voi ajaa vuokralaisen maksuvaikeuksiin

Myös vuokrannostaminen on riskialtista, sillä nykyisen vuokralaisen maksuvalmius voi kärsiä ja luotettavakin vuokralainen muuttua epäluotettavaksi. Pahimmillaan vuokrat jäävätkin maksamatta ja asukkaan häätäminen voi olla tuskan ja työn takana kestäen useita kuukausia.

Varaudu huonoon vuokralaiseen ja asunnon seisottamiseen

Varaudu myös siihen, että saatat saada huonon vuokralaisen joka ei maksa vuokria, tai että asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään useamman kuukauden ajan. Puskuria onkin hyvä pitää henkilökohtaisessa taloudessa sen verran, että pystyy vähintään puolen vuoden lainanlyhennykset sekä hoitovastikkeet maksamaan.
Hyvän vuokralaisen valintaa ei voi liikaa korostaa. Näin vältyt myös mahdollisilta perintätoimilta sekä oikeudenkäyntikustannuksilta.

Pahin virhe on innostua asuntokaupoista liikaa

Virhe on myös innostua varmasta sijoituksesta niin paljon että ottaa ylisuuria taloudellisia riskejä. Pankista haetaan lainaa velkavipua käyttäen niin paljon että oma henkilökohtainen talous on vaakalaudalla.
Myös asuntonäytöissä tulee maltti säilyttää, sillä myös moni muu on valmis taistelemaan kynsin ja hampain houkuttelevasta sijoitusasunnosta. Laskelmat vuokratuotosta, arvio asunnon arvonnoususta sekä pitkäjänteinen suunnitelma omasta varallisuudesta sekä riskinottokyvystä kannattaa tehdä ennen tarjouskilpailuun ryhtymistä. Pahin virhe minkä voi tehdä on ryhtyä veriseen tarjouskilpailuun ja huutaa asunto itselleen hinnalla millä hyvänsä.

Tunne kiinteistöjuridiikka sekä verotuskäytännöt

Asioihin perehtyminen tuo selvää säästöä kun tuntee kiinteistöjuridiikkaa sekä verotuskäytännöt. Muista hyödyntää kaikki mahdolliset verovähennysoikeudet.

Unelmien sijoitusasunto

Millainen on sitten unelmien sijoitusasunto? Helpoiten saat vuokralaisen keskustassa tai kantakaupunkialueella sijaitsevaan yksiöön tai kaksioon, joka on muutettavissa helposti kahden ihmisen kommuuniksi. Ei olekaan yllättävää että tällaisten asuntojen hinnat ovat korkealla ja tarjonta heikkoa. Korkea ostohinta voi kuitenkin vaikuttaa kielteisesti asunno arvonnousuun. Sijoitusasunnot ovatkin kompromisseja vuokratulojen ja arvonnousun välillä.

Liian suuri hoitovastike syö vuokratuottoa

Yksi tärkeimmistä kriteereistä sijoitusasuntoa valittaessa on hoitovastikkeen suuruus. Yli 3,6€ euroa neliöltä on jo kallis ja syö tehokkaasti vuokrasta saatavaa tuottoa. Taloyhtiön hyvä taloudellinen tilanne onkin kannattavan asuntosijoittamisen elinehto.
Taloyhtiöstä jossa putkiremonttia ei ole tehty, ei sijoitusasuntoa kannata ostaa. Pahimmillaan asuntoa voi joutua seisottamaan tyhjillään jopa puoli vuotta, sillä remontin aikana siinä ei voi asua.

Yksiöt ja kaksiot viedään käsistä

Mikäli aiot hankkia kaksion, tulee tarkoin miettiä aiotko vuokrata asunnon kommuuniksi kahdelle eri taloudelle vai pariskunnalle. Parhaat sijoitusasunnot soveltuvat molempiin käyttötarkoituksiin. Tällöin asunnossa tulee olla kaksi asuinkelpoista huonetta eikä esimerkiksi selvää olo- ja makuuhuonetta. Lisäksi makuuhuoneeseen tulisi mahtua parisänky. Ihannekeittiössä olisi myös tilaa neljän hengen ruokailupöydälle. Asunnon pintakunnostustarvetta tulee myös harkita ennen vuokralaisen ottamista asuntoon. Kukkatapetit ja vihreät seinät eivät välttämättä anna raikasta kuvaa asunnosta. Vuokralaiset harvemmin remontoivat asuntoa joten vuokraa voi hivuttaa ylemmäs maalaamalla seinät ja uusimalla keittiötasot.

Arvosta käytännöllisyyttä, asunnon yksityiskohtia sekä viihtyvyyttä

Vuokralaiset arvostavat nykyään myös tyylikästä kylpyhuonetta sekä mielenkiintoisia yksityiskohtia kuten isoja ikkunalautoja. Vuokraa voi myös hivuttaa ylöspäin, mikäli keittiöön tai kylpyhuoneeseen mahtuu pesukone ja sieltä löytyvät tarvittavat liitännät. Tällöin vuokralaisen ei tarvitse käyttää taloyhtiön pesutupaa.
Nyrkkisääntönä voikin pitää sitä, että ostaa asunnon joka miellyttää itseään ja jossa voisi itse kuvitella asuvansa.

Lisää aiheesta muualla
Kauppalehti

MTV3 – JokaKoti

Kiinteistövälittäjät ottavat ison siivun myyntihinnasta

Asuntokaupassa kiinteistövälittäjän palkkio kauppahinnasta on yleensä 2,5% – 4%. Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta välittäjä tienaa 5 000 – 8 000 euroa. Mikäli myyt asunnon itse, säästät ainakin tämän verran rahaa. Välittäjän ammattitaidosta ja asiakkaan edun huomioimisesta riippuen voit myös saada asunnon itse myymällä välittäjän antamaa hinta-arviota huomattavasti paremman hinnan. Koska kiinteistövälitys on pääasiassa tulokseen perustuvaa palkkiota, on useilla välittäjillä houkutus myydä asunto “hinnalla millä hyvänsä” jotta aikaa yksiin kauppoihin ei tarvitsisi käyttää liikaa. Tämä ei tietenkään ole asiakkaan edun mukaista.

Näin selvität alueesi yleisen hintatason

Kun harkitset aiot myydä asuntosi, kannattaa kotia kutsua katsomaan useita eri kiinteistöyritysten välittäjiä. Näin saat hieman tuntumaa siitä, mikä mahdollinen asuntosi hinta voisi olla. Mikäli kiinteistövälittäjän hinta-arvio vaikuttaa realistiselta ja suunnitelma asunnon myymisestä ammattitaitoiselta, kannattaa myös välittäjän palkkaamista harkita.
Hinta-arvion jälkeen oman alueen asuntojen hintapyyntöjä voi kätevästi selata esimerkiksi Oikotie.fi – palvelun kautta, jolloin saadusta keskiarvosta voi muodostaa oman alueensa suuntaa-antavan näkemyksen neliöhinnasta.

Internet tuo kattavien hintatietojen lisäksi myös muita helpotuksia asuntoa myyvälle. Netistä löytyy valmiita asiakirjapohjia kaupantekoa varten sekä mainio Ympäristöministeriön hintatietopalvelu, josta voi seurata toteutuneiden asuntokauppojen hintoja kaupunginosan tai jopa kadun mukaan. Näistä tiedoista on hyvä laskea alueen myytyjen asuntojen neliöiden keskihinta.

Nämä asiat on syytä selvittää asuntoa myydessä

Kun asunnon laittaa itse myyntiin, on ostajia varten selvitettävä lukuisia asioita. Taloyhtiön hallituksella tulee pyytää kaikki tiedot tulevista ja suunnitteilla olevista remonteista. Isännöitsijältä tulee pyytää ajantasainen isännöitsijätodistus korjaustarveselvityksineen. Lisäksi asuntonäyttöön pitää laittaa nähtäväksi kopiot viimeisimmästä yhtiökokouksen pöytäkirjasta sekä liitteet tilinpäätöksestä, taseesta sekä taloudellisesta suunnitelmasta.

Lisäksi hyvä on ottaa selville alueen kaavoitustilanteesta sekä laatia lista lähellä olevista palveluista kuten kouluista, uimahalleista sekä alueen kaupallisista palveluista.
Listata kannattaa myös asunnon puutteet ja viat. Nämä asiat kannattaa myös näyttää asuntonäytön yhteydessä.

Laadukkaat kuvat lisäävät asunnon houkuttelevuutta

Kun asunnosta laittaa ilmoituksen nettiin, kannattaa asunnosta sekä rapusta ja itse rakennuksesta ottaa hyvälaatuiset kuvat. Houkuttelevuutta tuo lisää, mikäli kuvat ottaa järjestelmäkameralla hyvälaatuisessa valaistuksessa. Ilmoitukseen on syytä pistää myös maininta “Ei välittäjille”, sillä muuten saatat saada useita soittoja kiinteistövälittäjiltä jotka haluaisivat kaupata asuntosi.

Apua,en uskalla myydä asuntoa itse!

Asunnon myyminen itse on lähes yhtä turvallista kuin välittäjän kautta. Tosiasiassa välittäjällä ei asuntokaupoissa ole suurta vastuuta yhtään mistään. Asunnon myyminen itse voi olla suuri etu myös ostajalle, sillä kukapa taloyhtiön ja asuinalueen paremmin tuntisi kuin asunnon myyjä itse. Asunnon voi turvallisesti ja realistiseen hintaan myydä ihan hyvin itse, kunhan ottaa selville realistisen hinnan, hankkii tarvittavat tiedot taloyhtiöstä, muistaa mainostaa kohdetta netissä sekä mahdollisesti sanomalehdessä ja pitää yhden tai kaksi näyttöä. Myös pankista kannattaa kysyä apua ongelmatilanteissa, sillä he auttavat mielellään asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.

Mikä on asuntokaupan käsiraha?

Lain määräämä käsirahan yläraja on 4% asunnon hinnasta. Käsirahasta tulee aina tehdä sopimus kirjallisena. Mikäli ostaja vetäytyy kaupoista, menettää hän käsirahan. Mikäli asunnon myyjä vetäytyy asuntokaupasta, tulee hänen palauttaa ostajalle takaisin käsiraha, sekä korvauksena saman suuruinen summa. Eli jos käsiraha on 10 000 euroa, joutuu myyjä maksamaan ostajalle 10 000 euroa + korvauksena toiset 10 000 euroa. Niin myyjän kuin ostajankin tulee siis olla tarkkana siitä, haluaako asuntokaupan todella tehdä.

Mikäli asunnon ostajalla ei ole säästössä käsirahan verran varallisuutta, voi hän yleensä sisällyttää käsirahan pankista otettavaan asuntolainaan. Käsirahan lisäksi ostajalta saatetaan myös vaatia ennakkomaksua asunnosta, joka tulee palauttaa kauppojen peruuntuessa. Ennakkomaksun voi myös sisällyttää varsinaiseen asuntolainaan. Mikäli olet aikeissa ostaa asunnon vasta rakennettavasta olevasta talosta, vaativat rakennuttajat yleensä varausmaksun. Mikäli käsirahaa rakenteilla olevasta asunnosta ei ole maksettu, voi kaupan peruuttaa milloin vain, ja urakoitsijan täytyy varausmaksu palauttaa.

Mikä on vakiokorvaus eli sopimussakko? Entä voiko peruuntuneista kaupoista vaatia korvauksia?

Mikäli ostaja peruuttaa kaupan, menettää hän siis käsirahan, mutta käsirahasopimus velvoittaa myös myyjää sekä välittäjää jäädyttämään kaupan. Lain mukaan asuntokauppa on jäädytettävä silloin, kun käsirahasopimus on tehty. Myyjä voi kuitenkin peruuttaa kaupan, palauttaa käsirahan ja maksaa sen suuruinen korvaus, ja laittaa sen jälkeen asunnon taas myyntiin. Ainoastaan käsirahasopimuksen aikana kyseisen asunnon kauppaaminen muualle on kielletty. Joskus voi kuitenkin olla niin, että on myyjän edun mukaista että käsirahasopimusta ei tehdä. Koska myyjä ei saa ottaa vastaan uusi tarjouksia ilman käsirahan palauttamista ja siitä maksettua korvausta, tekevät useat asuntoa myyvät vakiokorvauksen ostajaehdokkaiden kanssa. Tällöin myyjä voi ottaa tarjouksia vastaan myös vakiokorvauksen aikana, mutta kauppojen syntyessä hänen tulee maksaa sopimussakkoa muille ostajaehdokkaille.
Ostaja voi vaatia kohtuullisia kuluja perittäväksi, mikäli kauppa peruuntuu. Tällaisia voivat olla esimerkiksi jo varta vasten kyseistä asuntoa varten ostetut huonekalut tai esimerkiksi remontin tilaaminen. Jotta lisäkorvauksia saisi, tulee jo asuntoa varten tehtyjen investointien arvo ylittää kaupan peruuntumisesta saatu korvaus. Koska jo maksettava korvaus on käsirahan suuruinen, joka on useita tuhansia euroja, on ylikorvauksien saaminen epävarmaa. Asunnon menetyksestä aiheutunutta mielipahaa ei korvata.

Pää kylmänä asuntoa ostaessa

Asuntoa ostaessa kannattaakin pitää hermot kurissa, sillä käsiraha velvoittaa kaupan molempia osapuolia. Käsirahaa kannattaakin tarjota vasta, kun on täysin varma ettei omiin tarpeisiin sopivampaa asuntoa löydy kohtuullisessa ajassa. Käsirahan menettäminen varmasti harmittaa, mikäli vielä parempi asunto löytyy seuraavana päivänä. Ostajan on myös syytä muistaa, että asuntokauppa on varmaa vasta sitten, kun kauppakirjat on allekirjoitettu.

Selvitä alueen hintarakenne ja Tallinnan neliöhinnat

Kun on ostamassa asuntoa Tallinnasta, kannattaa selvittää asunnon ja alueen hintarakennetta useampien vuosien ajalta. Viro on nuori maa, ja viimeisen kymmenen vuoden aikana kokenut hurjan talouskasvun, joka on vaikuttanut myös asuntojen hintoihin. Varsinaiset hintahuiput saavutettiin vuonna 2006 jonka jälkeen neliöhinnat ovat olleet laskussa. Viime vuosien trendinä on ollut ostaa pieniä asuntoja aivan keskustasta, mutta nyt suuren kysynnän vuoksi niiden hinnat ovat alkaneet nousemaan. Päänsääntöisesti yli 2000 euroa neliöltä on jo kova hinta Tallinnassa, tosin hyvissä kiinteistöissä huippupaikoilla sijaitsevat asunnon saattavat maksaa jopa 6 000 euroa neliöltä.

Tallinnan kiinteistövälittäjät myyvät asuntoja myös suomeksi

Virossa asunnot ostetaan lähes aina kiinteistövälittäjältä. Suoraan myyjältä ei osteta asuntoa juuri koskaan. Erikoislaatuinen piirre maan asuntokauppakulttuurissa myös suullisen tarjouksen tekeminen. Suullinen tarjous riittää, eikä sitä yleensä vahvisteta kirjallisena. Asunnon myyjä saattaakin vastata tarjoukseen kieltävästi, jolloin voi esittää uuden tarjouksen. Tinkiminen kuuluukin olennaisena osana asuntokauppoihin, ja hinnoissa voikin olla jopa kymmeniä prosentteja ilmaa. Lisäkustannuksia aiheuttavat myös leimakulut, sillä kaikki kaupat on vahvistettava notaarilla.

Asuntoa ostaessa ei yleensä hankita osuutta asunto-osakeyhtiön osakekirjoista. Sen sijaan asuntoa ostettaessa ostaja saa itselleen laskennallisen määrän neliöitä, johon talo on rakennettu. Lähes kaikissa asuintaloissa on kuitenkin talonyhtiö, jossa päätetään yhteiset asiat kuten remontit.

Asunnon hinta ei sisällä välttämättä kaikkea

Itse on myös tehtävä kuntotarkastukset asuntoa ostettaessa, sillä kiinteistövälittäjä ei niitä yleensä omatoimisesti tee. Myös kommunaalkulut eli vesi- ja lämmityskulut saattavat vaihdella huomattavasti eri talojen välillä, joten kannattaakin pyytää myyjältä kuitit vuoden ajalta, josta käy ilmi ylläpidon kustannukset. Asunnon hintaa ei myöskään aina sisälly autopaikkaa, kodinkoneita tai jopa kaappeja, joten syytä on ottaa selvää, mitä kauppa sisältää ja mitä ei.

Asuntolainan saaminen voi tuottaa vaikeuksia

Ongelmia sen sijaan voi tuottaa pankkilainan saaminen. Suomalaiset pankit eivät läheskään aina hyväksy tallinnalaisia asuntoja lainan vakuudeksi, koska niiden arvonmääritys on hyvin vaikeaa. Virolaisista pankeista, sekä Virossa toimivista pankeista, kuten Swedbankista voi lainaa kysellä, mutta useimmiten lainaa saa halvemmalla Suomesta. Kannattaakin kääntyä sekä Virossa että Suomessa toimivien pankkien, kuten Nordean tai Sampo-pankin puoleen, joiden virolaiset tytäryhtiöt voivat auttaa arvonmäärittelyssä.

Helsingin sanomat kierteli asuntovälittäjien mukana näytöissä yhteensä 33 kohteessa ympäri pääkaupunkiseutua. Useimmissa asuntonäytöissä ei kohdetta katsomaan tulleita asiakkaita näkynyt. Asuntokauppojen määrä onkin laskusuhdanteessa, vaikka kevät on ollut joka vuosi vilkkainta aikaa käydä uusia asuntoja katsomassa. Vaikka kiinnostus asuntoja kohtaan on selvästi laskenut, ei se näy vielä hinnoissa, jotka ovat ennätyksellisen korkealla olleet asuntokaupon ympärille muodostuneen pienen kuplan jälkeen. Välittäjät kehoittavatkin näyttöihin saapuneita tekemään “rohkeasti tarjouksen” koska “hinnoissa on ehdottomasti tinkimisen varaa”. Kiinteistömaailman välittäjän Jaakko Ahtolan mukaan empimistä on paljon liikkeellä.

Keväällä on perinteisesti tehty eniten asuntokauppoja

Vuoden 2011 Maalis-, huhti- ja toukokuu ovat olleet ennätysmäisen hiljaisia kuukausia, vaikka perinteisesti asuntokauppa on kesän kynnyksellä käynyt vilkkaimmillaan. Huhtikuussa myynti oli vähentynyt kymmenen prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Ennen monet asunnot myytiin pois alta ennen ensimmäistä näyttöä, mutta nyt näytöissä käydään harvakseltaan. Asuntojen hintojen kipuraja on ilmeisesti löytynyt ja muutenkin varsinkin asuntosijoittajille, jotka muodostavat myynnistä noin kymmenen pronsettia,  ei tulevaisuus ole hääppöinen. Kauppa onkin käynyt hyvin, ja vuodesta 1996 lähtien asuntojen hinnat ovat koko ajan nousseet, eivätkä hintoja ole hetkauttaneet kansainväliset finanssikriisit eivätkä yleiset talouden harmaat tuulet.

Vuokratuotot ovat vähentyneet

Suurena syynä voi pitää vuokratuottojen laskua, joka ei kompensoi kiinteistöjen huollosta tulevia kustannuksia. Vuosi vuodelta vanhenevat talot ja tulevat putkiremontit syövät vuokratuottoja. Vuokriakaan ei voi loputtomasti korottaa, sillä liian korkea vuokra tuo vuokralaisia, joiden maksukyky ei kuitenkaan kestäisi vuokratasoa. Vaikka vuokratasoa on noussut, ja moni asuntosijoittaja toivoisi siihen korotusta, on kysyntä moninkertaisesti ohittanut tarjonnan pääkaupunkiseudulla yksiöiden osalta. Kaavoitus, jonka ansiosta pk-seudulle on rakennettu valtavat määrät neljän hengen perheille sopivia asuntoja on ajanut nuoret ja opiskelijat asunnottomuuteen. Tämä ei palvele myöskään asuntosijoittajia sillä yksiöiden myyntihinnat ovat nousseet epärealistisen korkealle.

Tuotto-odotusten laskun lisäksi asuntoa ostavat pelkäävät korkojen nousua sillä euribor on ollut jo monta vuotta hämmästyttävän alhaalla, ja onkin odotettavissa että yleinen korkotaso tulee lähivuosina nousemaan roimasti. Lisäksi pankkien marginaalikilpailu asuntolainoissa alkaa nyt olla ohi eikä asuntolainaa enää yhtä tarmokkaasti kaupata pankin sisäänheittotuotteena. Mikäli  Monet sijoittajat ovatkin siirtyneet kiinteistöbisneksestä muihin, uusiin houkutteleviin sijoituskohteisiin.

Uusia asuntoyhtiölaki vaikuttaa asuntojen hintoihin

Muutoksia onkin luvassa asuntomarkkinoilla, sillä huhtikuussa 2011 valittu uusi eduskunta hyvin todennäköisesti tulee nostamaan pääomaveroa, joka tulee laskemaan vuokranantajien tuottoja. Lisäksi uusi asuntoyhtiölaki tuli voimaan viime heinäkuussa, jossa talonyhtiöt velvoitetaan kertomaan korjaustarpeensa lakisääteisesti. Tulevien putki- ja julkisivuremonttien aiemmin onnistunut piilottelu voikin paljastuessaan vaikuttaa suuresti asuntojen arvoon, joten sijoittajat odottavanetkin sen aikaa, kun uusi asuntoyhtiölaki alkaa todella vaikuttamaan.

Lue lisää: Helsingin Sanomien artikkeli aiheesta

”Onko asunnossa, taloyhtiössä tai sijainnissa jotain vikaa, kun asunto ei ole kerran mennyt kaupaksi noin edulliseen hintaan?”

Toteutuvaa kauppahintaa arvioidaan asuntojen alueellisen hintakehityksen mukaan, kuinka paljon asuntoja on myynnissä kyseisellä alueella sekä vertaamalla toteutuneisiin kauppahintoihin. Vertailemalla kauppahintatilastoja vastaavanlaisiin kohteisiin voidaan muodostaa selkeä kuva mahdollisesta myyntihinnasta. Hyvän käsityksen hinnoista saa tarkkailemalla ilmoituksia alueen samankokoisten ja -kuntoisten asuntojen hintapyynnöistä. Tarjouksen seurannassa kannattaa ottaa huomioon, että uusista kohteista tarjoukset ovat yleensä varovaisia. Lähtökohtana tarjousta tehdessä onkin usein, että asunnon hinnassa on jonkin verran ilmaa.

Asunnon hinta-arvio

Asunnon hinta-arvio kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennen myyntiaikeita. Välittäjän tekemän arvion avulla myyjä saa selkeän kuvan siitä, kuinka arvokas hänen nykyinen kotinsa on. Tämän perusteella on asunnon myyjän on helpompi suunnitella tulevan asunnon ostoa ja siihen liittyvää rahoitustarvetta.

Välittäjien antamat arviot asuntojen hinnasta vaihtelevat välittäjästä riippuen. Yhtenä vaihtoehtona on, että hinta-arvion pyytään useammalta välittäjältä. Näiden antama keskiarvo antaa jo erittäin hyvän viitteen asunnon mahdollisesta myyntihinnasta. Jos tätä välittäjien antamaan keskiarvoa verrataan vielä esim. alueen yleiseen neliöhintatasoon, saa asunnon arvosta todella hyvän kuvan.

Asunnon myyjän ei automaattisesti kannata valita välittäjäkseen suurimman tarjouksen tehnyttä välittäjää. Saattaa olla, että eräät välittäjät, ylihinnoittelevat potentiaalisen välityskohteen. Tällä he pyrkivät houkuttelemaan asunnon myyjää valitsemaan juuri hänet välittäjäkseen. Suurten välittäjien hinnoittelussa näkyy hyvin harvoin alihinnoiteltuja asuntoja ja toisaalta hyvin harvoin selkeästi ylihinnoiteltuja asuntoja. Selkeimmät ylilyönnit ovat havaittavissa pienten välittäjien toimesta.

Asunnon hintaan vaikuttavat useat eri tekijät

Asunnon hintaan vaikuttaa koon lisäksi luonnollisesti moni tekijä. Ohessa niistä muutamia:

Asunnon sijainti
Sijainti on yksi tärkeimmistä seikoista, joita ostajan tulisi ottaa asuntokaupan yhteydessä huomioon. Voit aina remontoida huonokuntoisen kylpyhuoneen jälkeenpäin, mutta sijaintia et voi muuttaa muuta kuin vaihtamalla asuntoa.

Taloyhtiön sijainti alueella
Sijainnista puhuttaessa voi lisäksi erottaa mikrosijainnin ja makrosijainnin. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että tietyn kaupungin osan sisällä voi olla huomattavia eroja. Esimerkiksi Helsingin Töölö on parhaimmillaan viihtyisä rauhallinen kaupunginosa merenrannalla, mutta toisaalta se on rauhaton läpikulkukaupunginosa, jossa liikenne on erittäin vilkasta.

Asunnon sijainti yhtiössä/talossa
Yleisesti ottaen ylemmän kerroksen huoneistot ovat kalliimpia kuin alemman kerrosten huoneistot. Tämän voi todeta esim. uudiskohteiden hintapyynnöissä, jossa hinta usein nousee tasaisesti mitä ylöspäin kerrostalossa mennään. Katutason asunnot ovat selvästi edullisempia.

Alueen markkinatilanne
Asuntokaupassa, kuten muussakin kaupassa, on kyse kysynnän ja tarjonnan kohtaamisesta. Mikäli tarjontaa samanlaisista kohteista on runsaasti, on todennäköistä, että ostajana sinulla on paremmat mahdollisuudet tinkimiseen. Vastaavasti myyjänä sinulla on hieman vaikeampi saada asuntoasi kaupaksi.

Asuinalueen yleinen maine
On yleistä, että hyvien alueiden mainetta ylikorostetaan ja huonojen alueiden mainetta painetaan esim. nettikeskusteluissa alaspäin. Maine vaikuttaa yleiseen hintatasoon.

Naapuruston sosiaaliset taustat
Onko lähistöllä huumeiden vieroituskeskus tai asunnottomien talo, vai onko naapurustossa hienoa omakotitaloja? Mikä on naapuruston keskimääräinen tulotaso tai puoluetausta? Nämä seikat ovat usein yhteydessä alueen yleiseen maineeseen.

Näkymät huoneistosta
Näköala voi vaikuttaa huoneiston hintaa todella merkittävästi. Merinäköalasta voi hyvinkin joutua maksamaan esim. 100 000 ylimääräistä. Kiinteistönvälittäjillä on luonnollisesti taipumus mainostaa merinäköalaa, vaikka meri näkyisi vain pilkahduksena tietystä ikkunasta. Myös avoimet näkymät esimerkiksi puistoon tai torille nostavat asunnon hintaa.

Ikkunoiden ja parvekkeen ilmansuunnat
Ilmansuunnan vaikutus asunnon hintaan ei liene kovin suuri, mutta etenkin parvekkeellisissa asunnoissa etelä- tai länsilounas lienevät suosituimmat suunnat.

Liikenteen melu
Välittömästi suurten liikenneväylien varrella olevat asunnot ovat usein jonkin verran edullisempia liikennemelusta johtuen. Mikäli muutat paikkakunnalle, jossa on lentoasema, kannattaa ottaa huomioon myös lentomelu. Lentomelukarttoja ja koneiden laskeutumisreittejä löytyy mm. Finavian www-sivuilta.

Liikenneyhteydet
Liikenneyhteydet vaikuttavat asuntojen hintaan kaksijakoisesti. Toisaalta hyvät liikenneyhteydet ovat positiivinen asia, mutta toisaalta hyvät liikenneyhteydet tarkoittavat rauhattomia metroasemia ja vilkkaita moottoriteitä, joiden vieressä asumisviihtyisyys pienenee. “Hyvät liikenneyhteydet” ovat varsin suhteellinen käsite ja hieman mielikuvitusta käyttäen sitä voi käyttää perusteena asunnon kuin asunnon kohdalla.

Virkistysmahdollisuudet
Puistojen, golf-kenttien, pienvenesatamien ja laskettelukeskusten läheisyys vaikuttanee asuntojen hintaan positiivisesti.

Huoneluku
Etenkin kaupungin keskustoissa on yleistä, että 90-120 m2:n asunto on kolmio tai jopa kaksio. Näiden asuntojen potentiaalinen ostajakunta on pienempi, sillä vaikka asunnot kokonsa puolesta sopisivat perheasunnoiksi, eivät ne huonejakonsa puolesta sovellu kuin esim. pariskunnan asunnoiksi. On siis todennäköistä, että samankokoinen neliö samalla paikalla on arvokkaampi.

Pohjaratkaisu
Pohjaratkaisu vaikuttaa luonnollisesti asunnon houkuttelevuuteen ja neliöhintaan. Korkeimpia neliöhintoja tapaa asunnoissa, jotka poikkeavat valtavirrasta, mutta jotka ovat kuitenkin hyvin toimivia ja käytännöllisiä. Etenkin vanhoissa taloissa saattaa olla hyvin epäkäytännöllisiä pohjaratkaisua. Asuntoa ostaessa voi alustavasti miettiä myös asunnon kalustamista. Tila voi olla hankalasti kalustettava esim. ikkunoista, ovista tai kulkureiteistä johtuen.

Asunnon ikä ja kunto
Vastaremontoidut asunnot ovat luonnollisesti arvokkaampia kuin huonokuntoiset asunnot. Vastaremontoituun asuntoon on myös helppo muuttaa ilman remonttihuolia – kuten kiinteistönvälittäjillä on tapana markkinoida.

Taloyhtiön kunto ja tehdyt remontit
Talonyhtiöiden kunnoissa on suuria eroa. On talonyhtiötiä, joissa on takana suuret ja kalliit peruskorjaukset. Näiden kustannus on saattanut olla useita kymmeniä tuhansia per asunto.

Tulevat remontit
Tulevat remontit, etenkin suuremmat, ovat ostajan kuluerä. Etenkin putki- ja julkisivuremontit ovat kalliita ja asuminen remontin aikana hankalaa ja ikävää. Mikäli remontti ajoittuu siten, että se alkaa esim. pian asuntokaupan jälkeen, kannattaa sinun ehkäpä muuttaa asuntoon vasta remontin jälkeen.

Rakennusmateriaalit
Kivi- tai harkkotalot arvostetaan usein puuta arvokkaammaksi. Toisaalta vanhat (hyväkuntoiset) hirsirakennukset voivat olla varsin kovahintaisia.

Jäljellä oleva rakennusoikeus
Tontti on arvokkaampi, mikäli kiinteitöllä on jäljellä rakennusoikeutta. Omakotitonteissa tämä tarkoittaa sitä, että taloa voidaan laajentaa tai tontti voidaan mahdollisesti jakaa kahteen tai useampaankin osaan. Kerrostaloyhtiöissä jäljellä oleva rakennusoikeus mahdollistaa esim. lisärakennuksen rakentamisen. Rakentaminen edellyttää kuitenkin aina rakennusoikeutta ja muutosta kaavaassa.

Tontin omistussuhde
Vuokratontilla olevat kerrostalot ja erillistalot ovat edullisempia kuin omalla tontilla olevat talot. Vuokratontista tulee jatkuvia kustannuksia, jotka jaetaan asujien kesken.

Talon arkkitehtuuri
Kerrostalojen osalta arvostaa 1800-luvun lopun ja 1900-luvun alun Jugend-tyyliä. Myös 30-luvun funkkistyylillä on kannattajansa. 60-70 -luvun arkkitehtuuri on tällä hetkellä ehkäpä vähiten arvostettu, mutta toisaalta tänä aikakautenta rakennettujen asuntojen pohjaratkaisuvat ovat usein erittäin käytännöllisiä.

Parveke
Parvekkeet ovat yleisiä 1960-luvun jälkeen tehdyissä asunnoissa, esim. Helsingin keskustan vanhoissa taloissa parvekkeet ovat harvinaisia. Tästä syystä parveke saattaa nostaa selvästi asunnon houkuttelevuutta.

Yhtiövastike
Alhainen vastike luonnollisesti houkuttelee ostajia. On syytä selvittää mistä alhainen vastike johtuu. Usein syynä on se, että talonyhtiöllä saattaa olla tuloja esim. kivijalan liiketiloista, mutta syy saattaa olla myös se, että talonyhtiössä ei panosteta tarpeeksi kiinteistön ylläpitoon.

Muut asumiskulut
Vastikkeen lisäksi asumiskuluihin vaikuttaa suoraan tai epäsuoraan mm. asunnon lämmitystapa. Tämä on oleellista etenkin omakotitaloa tai pientaloa ostettaessa.

Korkotaso
Alhainen korkotaso houkuttelee asuntokauppoihin. Toisaalta korot ovat alhaiset silloin, kun yleiset talousnäkymät ovat huonot ja irtisanomisuutiset iltauutisissa yleisiä. Tämä taas tekee ostajista varovaisempia.

Talouden suhdanteet
Yleinen taloustilanne vaikuttaa asuntojen hintaa yleisellä tasolla. Taloussuhtaiden nousuja ja laskuja on vaikea ennustaa etukäteen.

Eri muuttujien määrä on suuri. Siksi käytännön kokemuksella on tärkeä rooli asunnon oikeassa hinnoittelussa. Välittäjän arvioita ja markkinointyön mukanaan tuomaa kokemusta sekä ammatitaitoa kannattaa hyödyntää, jos olet epävarma asuntosi arvosta.

Asunnon arvon parantaminen myyntiä varten

Remontin tekeminen pekkää myyntiä varten ei ole yleensä kannattavaa, koska valitut värit, kalusteet ja materiaalit eivät välttämättä miellytä kaikkia potentiaalisia ostajia. Ostaja laskee yleensä uusittavat asiat ja lisää ne asunnon hintaan, eikä tietenkään halua maksaa ylimääräistä remontista, jonka lopputuloksesta ei pidä. Tämä saattaa siis myös karsia asunnosta kiinnostuneiden joukkoa pienemmäksi.

Huonokuntoisen vessan tai kylpyhuoneen remontointi kannattaa kuitenkin usein, koska remontin tekeminen näihin kohteisiin on aina hankalaa asunnossa asuessa. Myös keittiön ja lattioiden uusiminen saattaa nostaa asunnon arvoa mukavasti.

Toinen kannattava remontti saattaa olla seinien maalaus etenkin silloin, kun seinät ovat huonokuntoiset. Maalina kannattaa käyttää edullista maalarinvalkoista, joka miellyttänee valtaosaa ostajista.

Tärkeintä on, että asunto on siistissä kunnossa. Kaikki ylimääräinen irtotavara kannattaa poistaa esittelyn ajaksi. Perushuonekalut, kuten sänky, ruokapöytä, sohva yms. on hyvä jättää paikalleen sillä ne helpottavat hahmottamaan asunnon mittasuhteita ja suunnittelemaan huonekalujen sijoittelua.

Asunnon arvon arvioituttaminen

Asunnon hinnan arvioituttaminen asunnonvälittäjällä ei maksa mitään, eikä myöskään sido mihinkään. Jos halutaan varmistua, että arvio on oikea, kannattaa hinta arvioituttaa useammalla välittäjällä. Asunnon arvioituttamisen kautta voidaan myös nostaa asunnon vakuusarvoa, jos asunnon arvo on noussut aiempaa arvokkaammaksi. Vakuusarvon nosto voi olla tarpeellinen ja hyödyllinen esimerkiksi siinä tapauksessa, että olet nostamassa lisää lainaa, mutta et ole myymässä ensimmäistä asuntoasi pois. Tälläinen tilanne saattaa tulla vastaan esim. silloin, kun olet ostamassa sijoitusasunnon.

Tapiolan Varainhoidon toimitusjohtaja Liljeström ennusti asuntojen hintojen olevan vuoden kuluttua matalammalla kuin nyt. Merkittävästä romahduksesta Liljeström ei kuitenkaan taloustoimittajatapaamisessa puhunut. Liljeström huomautti kuitenkin Kreikan vaikeuttavan edelleen ennusteiden tekemistä.

Etlan Hannu Kaskeva puhui tilanteesta huomattavasti tiukkasanaisemmin. Hän pitää nykyistä hintakehitystä ”poskettomana” ja kummastelee, miksi taantuma ei ole mitenkään näkynyt asuntomarkkinoilla. Koska teollisuus tuntuu vielä köhivän, pitää Kaskeva kotitalouksien innokasta velkaantumista ja asuntomarkkinoiden kehitystä huolestuttavana.

Luottamusta asuntojen hintojen nykytasoon laskee entuudestaan ennätysmatalat korot. Pohjoismaiden kotitaloudet ovat päässeet nauttimaan ennätyshalvoista asuntolainoista, sillä lähes kaikki asuntolainat sidotaan täällä markkinakorkoihin. Moni taho, kuten Bloomberg, Royal Bank of Scotland sekä Jyrki Katainen ovat ennustaneet Ruotsiin tai muihin Pohjoismaihin uutta taantumaa kun korot lähtevät nousuun. RBS uskoo ongelmien syntyvän siitä, että merkittävä osa asuntovelallisista on ylimitoittanut asuntolainansa. Maksukyky ei enää riitä, kun korot lähtevät nousuun.

Ekonomisti Mikko Forss Roubini Global Economicsista sanoi Taloussanomissa, että oma rahapolitiikka ja asuntolainojen säätely olisivat parhaat keinot puuttua tilanteeseen. Tällä hetkellä Suomen korkotaso määräytyy EKP:n päätöksien mukaan. Nykyinen matala korkotaso saattaa olla Suomen kannalta väärä. Rahapolitiikka ei ole kuitenkaan pelastanut Norjaa tai Ruotsia, joten Forss uskoo asuntomarkkinoiden säätelyyn.

Kuluttajan kannalta paras keino suojautua korkojen nousulta on kiinteän koron valinta. Korkojen ollessa matalalla markkinakorot ovat kuitenkin huomattavasti halvemmat kuin kiinteät. Lähes kaikkiin asuntolainoihin liittyy kuitenkin optio vaihtaa korkoa ainakin kerran, joten järkevä kuluttaja sitoo lainansa hitaammin nousevaan 12-kuukauden euriboriin tai kiinteään korkoon kunhan korot lähtevät nousuun. Siihen asti kannattaa lyhentää lainaa mahdollisimman paljon halpojen korkojen tuoman säästön avulla.

Kiinteä korko 2010?

Kolmen kuukauden euribor oli heinäkuussa 2010 0,58. Kuuden kuukauden euribor oli 0,849% ja 12-kk 1,373.

Kiinteään korkoon sidottujen lainojen keskikorko oli heinäkuussa 2010 noin 4,21% kun taas euriboreihin sidottujen lainojen keskikorko oli 1,97%. Korko muodostuu aina itse korosta ja pankin omasta marginaalista joka on 2010 liikkunut 0,8-1% tienoilla.

Euriborit ovat nytkähtäneet selkeään nousuun. Nousu on ollut loivaa eikä moni usko korkojen nousevan kovin merkittävästi vielä vuoden 2010 aikana. Kiitenä korko on kuitenkin muuttunut erittäin houkuttelevaksi vaihtoehdoksi, mikäli nyt neuvottelee hyvän koron seuraavaksi 20 vuodeksi.

- Suomalaiset ovat hyötyneet merkittävästi lyhyiden markkinakorkojen laskusta ja asuntolainakantakin on kääntynyt selkeään kasvuun alkuvuodesta. Samaan aikaan kiinteät korot ovat tulleet tasolle, joka selkeästi alittaa euriborien historiallisen keskiarvon ja tekee kiinteistä koroista jälleen houkuttelevan vaihtoehdon henkilölle, joka haluaa suojautua korkojen nousulta. Euriborien odotetaan lähtevän lievään nousuun jo 2010 aikana ja nousu jatkunee 2011 ripeämmin, mikäli euroalueen talouskasvu elpyy, toteaa Sampo Pankin pääekonomisti Lauri Uotila.

- Jos korot nousevat monta prosenttiyksikköä, liian suuresta tasaisin erin hoidettavasta vaihtuvakorkoisesta lainasta uhkaa tulla lähes ikuinen.

Tuoreempana huolenaiheena Finanssivalvonnalla on lainojen pituus. Huomattava osa uusista asuntolainoista on nykyään yli 20 vuotta pitkiä. Todella pitkien, 30 vuotiaiden asuntolainojen aika taitaa kuitenkin olla ohi. Nordean Suomen varatoimitusjohtaja kertoi jo 2009, että niin pitkiä lainoja myönnetään enää poikkeustapauksissa. Korko on myös kautta linjan suurempi johtuen lainan kovemmasta riskistä pankille.

Fiva lähetti pankeille uuden kirjeen, jossa se kommentoi sekä laina-aikoja että liian suuria lainoja. Fiva pitää erityisen huolestuttavana sitä, että taloudelliset näkymät ovat tällä hetkellä erityisen arvaamattomat. Kovan kilpailun painostamina pankit helposti luotottavat asiakasta liikaa mikä Fivan mukaan lisää huomattavasti vaaraa siitä, että asiakas ottaa liikaa asuntolainaa. Suurella asuntolainalla varustettu kotitalous altistuu helposti suurelle riskille asuntojen hintojen tai korkotason heitellessä tulevaisuudessa.

Fiva suosittelee, että luototusaste laskettaisiin 90% alapuolelle asunnon hinnasta ja lainan lyhennysajaksi laskettaisiin enintään 25 vuotta. Vaikka kymmenen prosenttia omaa pääomaa ei tunnu korkealta, antaa sen säästäminen hyvää käsitystä siitä, minkälaista on elää asuntolainan kanssa.

Luottoa 98 miljardia vuonna 2009

Yhteensä kotitalouksilla oli vuoden 2009 lopussa lainaa noin 98 miljardia. Tästä asuntolainojen osuus oli 74 miljardia. Asuntolainoja otettiin vuonna 2009 hieman vähemmän kuin vuonna 2008. Kulutusluottojen määrä on sen sijaan ollut tasaisessa nousussa. Niitä oli kotitalouksilla vuonna 2008 noin 10 miljardia kun vuoden 2009 lopussa jo 12 miljardia. Kulutusluottojen ottamisen huimimmat kasvulukemat tapahtuivat vuonna 2008 jolloin kasvua oli kymmeniä prosentteja. Vuonna 2009 lainojen ottaminen lisääntyi rauhallisesti, joitakin prosentteja.

Lähde: Suomen Pankki

Kotitalouksien velkaantuminen näyttää siis vuonna 2009 rauhoittuneen hieman. Kulutusluottojen osuus lainan kokonaiskakusta on kevyessä nousussa kun taas asuntolainan osuus näyttää olevan laskemaan päin.

Asuntolainan ottamista pidettäneen edelleen varsin riskipitoisena toimenpiteenä, mikä tuskin muuttuu vuonna 2010. Asuntolainoja otetaan kuitenkin edelleen yllättävän innokkaasti, kiitos ennätyshalvan korkotason.
Kulutusluottojen suosiota selittänee alan käytäntöjen vakiintuminen. Kuluttajaviraston ja vastuullisten toimijoiden toimenpiteet ovat mahdollisesti lisänneet luottamusta alaan. Myös uudet joustavammat pikalaina ratkaisut, kuten Vivus.fi pikavippi saattavat kannustaa kuluttajia lainanottoon.

Euroalueella sama trendi

Myös euroalueen kotitalouksien lainanotto rauhoittui vuonna 2009. Yhteensä kotitalouksilla on euroalueella velkaa noin 5000 miljardia euroa. Toisin kuin Suomessa, euroalueella sekä kulutusluottojen että asuntolainojen kokonaismäärä supistui vuonna 2009.

Katso myös:
Suomen pankki – Kotitalouksien velat
Taloussanomat – Liikanen: Kotitalouksien velka 1990-luvun alun tasolla
Vivus.fi Oy – Vivus.fi Vippi
Tilastokeskus – Luottokanta 2009, 4. vuosineljännes
Finanssivalvonta – Valvottavatiedote henkilöasiakkaiden asuntorahoituksesta

Kotitaloudet taas pelkäävät vuoden 2010 tuovan uusia huonoja talousuutisia ja ottavat siksi hillitysti lainaa.

Vaikka vielä alkuvuodesta pelättiin tämän vuoden myyntilukujen jäävän viime vuotta pienemmiksi, näyttää nyt siltä, että viime vuosi saatetaan peitota. Tämä näkyy myös hinnoissa. Pienet kerrostaloasunnot tekevät kauppansa erittäin hyvin ja niiden hinnat ovatkin nousseet 7,9% viime vuodesta. Myyntiajat ovat myös lyhentyneet. Asuntokaupan ongelma on tällä hetkellä vähäinen tarjonta.

Kalliit asunnot ja omakotitalot käyvät edelleen heikosti kaupaksi.

Korot eivät enää laske

Asuntolainan viitekorkojen ei enää uskota laskevan ja nousun ennustetaan olevan hidasta.  OP-Pohjolassa uskotaan EKP:n nostavan ohjauskorkoaan vasta vuoden 2010 syys- tai joulukuussa. Nyt EKP:n ohjauskorko on yhdessä prosentissa. EKP piti ohjauskoron ennustetusti ennallaan marraskuussa pidetyssä kokouksessa. EKP:n ohjauskorko näyttää suunnan myös asuntolainoissa käytetyille euriboreille.

Kolmen kuukauden euribor on nyt (15.12.2009) noin 0,72%, kuuden kuukauden euribor on 1,0% ja 12 kuukauden euribor on 1,2%.

Lue lisää asuntolainan korkon valitsemisesta.

12 Kuukauden Euribor 12/08-12/09

Talokauppa käy edelleen hiljaisena

Omakotitalot ovat pääkaupunkiseudulla jo 13,5% halvemmat kuin vuonna 2008. Keskimäärin Suomessa omakotitalojen hinnat ovat laskeneet kolme prosenttia. Ainoastaan keskisuurissa kunnissa hinnat ovat nousseet, mutta kauppaa on tehty näillä alueilla erittäin vähän.

Vaikka muaalla maassa omakotitalokauppa on hidastunut viisi prosenttia edellisvuodesta, ollaan pääkaupunkiseudulla tehty jopa neljännes enemmän kauppoja kuin viime vuonna. Omakotitalojen neliöhinta oli heinä–syyskuussa pääkaupunkiseudulla noin 2 587 euroa ja muualla Suomessa noin 1 267 euroa.

Jos kyseessä on käytetty asunto, kuten usein on, on vastuun jakautuminen monimutkaisempaa. Korjauskustannukset voidaan katsoa kuuluvan asunnon myyjän, asunnon ensimmäisen myyjän ja taloyhtiön kesken. Taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista, ja myyjä taas osastaan mikäli kaupasta on kulunut alle kaksi vuotta sekä kyseessä voidaan katsoa olevan asuntokauppalain määrittelemä virhe.

Pintarakenteiden ongelmista vastaa pääsääntöisesti osakas itse, kun taas rakenteista taloyhtiö. Myyjän vastuuta selvitettäessä katsotaan aina tapauskohtaisesti mikä on osakeasunnon yleinen kunto ja mietitään, oliko virhe niin merkittävä, että se olisi vaikuttanut kaupan syntymiseen. Jos asunto on vanha ja huonokuntoinen, on todennäköistä, että myyjä ei joudu vastaamaan korjauskustannuksista. Mikäli kaupasta on kulunut yli kaksi vuotta, voi myyjän vastuulle tulla korvauksia ainoastaan, jos virhettä on yritetty pimittää.

Asunnon ensimmäisen myyjä voi olla vastuussa, mikäli kosteusvaurio johtuu rakennusvirheestä, jota ei ole pystytty huomaamaan vuositarkastuksessa. Tällöin omistaja voi vedota virheeseen, vaikka olisikin hankkinut käytetyn asunnon.

Tärkeintä on tutkia asunto huolella ennen ostamista. Kannattaa selvittää kaikki tehdyt remontit taloyhtiöltä ja myyjältä, sekä selvittää onko ne tehnyt ammattitaitoinen työntekijä vai esimerkiksi omistaja itse. Saumat kylpyhuoneessa kannattaa syynätä tarkkaan, ja mielummin teettää kuntokartoitus sekä kosteusmittaus ennen asunnon ostamista.

Mikäli asunnosta löytyy virhe, tulee tästä ilmoittaa välittömästi isännöitsijälle ja myyjälle. Isännöitsijän kanssa voidaan selvittää, missä määrin taloyhtiö vastaa virheestä. Seuraavaksi tulee tehdä kirjallinen virheilmoitus myyjälle. Ilmoituksessa tulee selvitä virhe, ja olla jotain näyttöä.

Virheilmoitukseen tulee sisällyttää arvio omista vaateista, mutta tätä rahasummaa voi korjata myöhemmin kun korjauskustannukset selviävät. Osakeyhtiön asunnon ollessa kyseessä vaatimuksia ei tarvitse vielä virheilmoitukseen merkitä.

Mikäli asiassa ei päästä sopuun, riidan voi viedä kuluttajavalituslautakuntaan ja viimeisenä keinona käräjäoikeuteen. Kuluttajavirasto neuvoo tarkemmin tälläisissa tapauksissa.

Talopaketit & Hirsitalo

Hyvin rakennetuoissa hirsitaloissa kosteusvaurioita on vähemmän kuin muissa taloissa. Hirsirakenne on hyvä ottamaan vastaan ja toisaalta luovuttamaan kosteutta, joten talon kosteus pysyy tasapainossa. Puu suodattaa ja puhdistaa ilmaa. Ilman kosteudella on ratkaiseva merkitys homeen kehittymisessä mutta toisaalta liian kuiva ilma lisää hengitysinfektioiden riskiä.

Talopakettia hankkiessa kanattaa aina neuvotella valmistajan kanssa ja vahvistaa, että nämä asiat ovat kunnossa. Laadukkaat puutalo talopaketit ovat sisäilman kannalta erittäin hyviä asua, eikä niissä ilmene kosteusvaurioita. Kannattaa kuitenkin olla tarkkana, kun tekee sopimusta.