Onko velkakriisi vaikuttanut asuntolainoihin?

Talouden ja sijoittajien yleisestä luottamuspulasta huolimatta asuntolainoihin velkakriisi ei vielä ole merkittävästi vaikuttanut. Suomalaisten kotitalouksien kyky huolehtia asuntolainasta pysyi hyvänä vuonna 2011. Pieni huoli on kuitenkin olemassa, sillä asuntolainojen korkotaso on lievässä nousussa, mutta hyvänä puolena voi pitää myös sitä että samalla asuntojen hinnat ovat nousseet. Esimerkiksi Nordean asuntoindeksin pisteluku oli vuoden 2011 kolmannen neljänneksen lopussa 34,5 kun se vuoden 2010 lopussa oli 32,7. Vaikka korot ovat maltillisesti nousseet ja ovat vieläkin noususuunnassa, ei toistaiseksi syytä huoleen ole sillä kymmenen vuoden aikavälillä tarkasteltuna asuntolainojen korkotaso on vieläkin erittäin matalalla.

Kuinka suojautua taloudellisesti epävarmoilta ajoilta?

Ensimmäinen sääntö on, että asuntolainan ei tulisi kohtuuttomasti rasittaa omaa henkilökohtaista taloutta. Asuntolainaa ei koskaan pitäisi mitoittaa oman maksukyvyn ylärajoille, mikä on hyvin tyypillistä ensiasunnon ostaneilla tai niillä, jotka ovat rakentaneet tai peruskorjanneet omakotitalon. On hyvin epätodennäköistä, että näin edulliset korkotasot tulevat jatkumaan koko asuntolainan, yleisimmin 20 vuoden ajan. Esimerkiksi Nordea kehoittaa laatimaan maksusuunnitelman 6% kokonaiskoron mukaan.

Onko viisasta ottaa korkokatto asuntolainan suojaksi?

Pankkien mukaan korkokatto tuo suojaa. Näin varmasti on, mutta mikäli itsekuria riittää, ei pankkien oman korkokaton ottaminen kannata, vaan sen tehdä hyvin itsekin määrittelemällä asuntolainan koroksi esimerkiksi 6% ja maksamalla erotuksen säästötilille. Mikäli oma korkokatto jää käyttämättä, jäävät rahat itselleen eivätkä pankille. Pankkien oma korkokatto onkin lähinnä tarkoitettu niille, joilla ei riitä itsekuria pitää puskurirahastoa itsellään.

Pidempi viitekorko parempi?

Osa asuntovelallisista on jo vaihtanut viitekorkonsa lyhyistä vakauden toivossa pidempiin. 12 kuukauden euribor tuo tiettyä taloudellista varmuutta kun tietää lainansa hinnan, mutta pidempiaikaisten tilastojen valossa edelleenkin edullisinta lainan hintaa ovat maksaneet 3 kuukauden euriboriin asuntolainansa sitoneet. Hätiköityjä päätöksiä ei kannata tehdä. On kuitenkin hyvä tarkistaa pankista, milloin on seuraavan mahdollisuus vaihtaa viitekorkoa tarvittaessa ja kuinka paljon sen muuttaminen maksaa.
Hieman yllättävästi jotkin velalliset ovat vaihtaneet viitekorkonsa yhden kuukauden euriboriin. Yhden kuukauden euriborilaisia ovat erityisesti pienempiä asuntolainoja maksavat, tai vastaavasti pitkän laina-ajan velalliset. Yhden kuukauden riskikorkoa kannattaakin harkita mikäli taloudellista puskuria löytyy pankkitililtä ja kuukausittainen lyhennys on summaltaan pieni.

Tilastoa vuoden 2011 asuntolainoista

• Heikoin lainanhoitokyky oli Helsingissä, maan paras taas Kotkassa ja Kajaanissa.
• Keskimääräistä kuukausittain maksettavaa asuntolainaa oli helsinkiläisessä kotitaloudessa 901 euroa ja kotkalaisessa sekä kajaanilaisessa kotitaloudessa 331 euroa.
• Hinnat ovat nousseet maltillisesti. Keskikokoisen asunnon hinta Helsingissä oli vuoden 2011 syyskuun lopussa 282 931 euroa, kun koko maan keskiarvo oli 167 651 euroa. Halvimmalla keskikokoisen asunnon(kaupungit) sai Kotkasta, 103 987 euroa.

Lähteet: Nordea

Valtio tukee vahvasti omistusasumista ja asuntolainan ottamista

Suomessa omaksi henkilökohtaiseksi varallisuuden määritelmäksi on pitkään nähty oma asunto. Omassa omistuksessa oleva soppi on varallisuuden symboli ja omistusasumista suositaan niin suomalaisten kuin valtionkin taholta asti. Tämä asumismuoto on vahvasti tuettu verrattuna vuokralla asumiseen. Esimerkiksi Osmo Soininvaara mielestä omistusasuminen jakaa varallisuutta yhteiskunnassa tasaisesti; jos jokaisella suomalaisella olisi velaton asunto, tämä tarkoittaisi käytännössä jokaiselle muutaman sadan euron perustuloa. Omistusasumisen suosio onkin suomalaisessa yhteiskunnassa hyvin vahva. Valtion ja yhteiskunnan kannalta katsottuna omistusasuminen pitää ihmiset Suomessa, ehkäisee tehokkaasti asunnottomuutta, luo puskuria pahoja päiviä varten sekä luo perintöä tuleville sukupolville. Omistusasuminen on myös Suomessa vahvasti verotuksen kautta tuettua; asuntolainan korot voi vähentää verotuksessa ja valtio on vahvasti mukana nuorille ensiasunnonostajille suunnatuissa ASP-tileissä. Vuokralaisella ei taas ole mahdollisuutta vähentää vuokria verotuksessa, vaikka tästä on aika-ajoin keskusteltu.

Onko omistusasuminen edullisempaa kuin vuokralla asuminen?

Vanha sanonta kuuluu että omassa asunnossa asuja maksaa vuokraa itselleen. Tämä periaatteessa pitää paikkansa, sillä kuukausittain lyhennettävä asuntolaina lyhentää lainan pääomaa ja siirtää ostetun asunnon omistusoikeutta itselleen pankilta. Kuukausittainen lyhennysmäärä ja asunto-osakeyhtiössä maksetta yhtiövastike usein jää myös alle keskimääräisen vuokratason. Näin omistusasumisen voi käsittää huomattavasti vuokralla asumista halvemmaksi. Moni uskoo myös asunnon arvon nousevan vuosien mittaan. Tämä pitää lähes poikkeuksetta paikkansa suurissa kaupungeissa sekä muuttovoittoisissa kunnissa. Sen sijaan muuttotappiokunnassa asuntoa myyvä voi joutua luopumaan omasta asunnostaan pilkkahinnalla, sillä moni on rakentanut suuren omakotitalon syrjäseuduille siinä toivossa, että tässä talossa asutaan hamaan loppuun asti. Avioero, yllättäen kohdannut työttömyys tai pelkkä kyllästyminen voi kuitenkin laittaa asumisen arvot uusiksi ja myyntihinnalla voi olla vaikea kattaa korkeita rakennuskustannuksia.

Omistusasuminen tuo mukanaan piilokustannuksia

Asuntoa ostavat usein kuvittelevat, että omistusasumisesta ei tule muita kustannuksia kuin kuukausittain maksettava asuntolaina. Asunto-osakeyhtiön kuukausittainen yhtiövastike voi kuitenkin yllättää suuruudellaan. Etenkin kaupungeissa vanhojen, hyvällä paikalla sijaitsevien talojen yhtiövastikkeet voivat olla yllättävänkin suuria. Keskimääräinen yhtiövastike kerrostaloissa oli vuonna 2009 4,04 euroa neliöltä. 80 neliön asunnolta tämä tarkoittaa sitä, että vastiketta kertyy kuukaudessa 323 euroa. Vuodessa hintaa asumiselle tulee jo pelkästään vastikkeen osalta 3876 euroa. Lisäksi taloyhtiössä tulevat putki- ja julkisivuremontit voivat maksaa 500-800 euroa neliöltä. Tämä tarkoittaa 80 neliön asunnon kohdalla 40 000 – 64 000 euron lisäkustannuksia, jotka voivat olla 1/3 asunnon arvosta. Tämä voidaan rahoittaa joko korotettuna vastikkeena tai ylimääräisenä suorituksena jokaiselta osakkeenomistajalta jolloin heidän on otettava lainaa.

Asuntoa ostettaessa onkin ensiarvoisen tärkeää selvittää taloyhtiön taloudellinen tilanne. Huonosti hoidettu, osaamaton hallitus tai riitaisa taloyhtiö voi nostaa asumisen kustannuksia tuntuvasti. Kiinteistövälittäjältä tuleekin pyytää viimeisin tilinpäätös, isännöitsijätodistus sekä selvitykset tehdyistä ja tulevista remonteista.

Omakotitalossa asuva taas kohtaa monia sellaisia kustannuksia, joita kerrostalossa asuvalla ei ole. Jätemaksut, tiemaksut, lämmityskustannukset, peruskorjaukset, kiinteistöverot ja vakuutukset nostavat asumisen kustannuksia. Vaikka myös kerrostalossa asuva maksaa kotivakuutusta, on se omakotitalossa lähes poikkeuksetta suurempi, kun vakuutus kannattaa ottaa talon lisäksi myös pihapiirissä oleville ylimääräisille rakennuksille ja jopa maaperälle.

Vuokra-asumisen hyvät ja huonot puolet

Vuokralla asumisen ehdoton huono puoli on se, että sitä ei ole valtion osalta tuettu juuri mitenkään. Asunnon omistava nauttii lukuisista verohelpotuksista kuten asuntolainan korkojen verovähennysoikeudesta. Verovähennysoikeutta tullaan supistamaan nykyisestä huomattavasti, mutta asunnon osto on siitä huolimatta hyvin houkutteleva vaihtoehto. Vuokralainen on myös aina vuokraisännän/emännän armoilla. Mikäli vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, on vuokralaisen irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä sopimuksessa kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä sopimuksessa kuusi kuukautta. Mikäli vuokralainen irtisanoo itse sopimuksen, on irtisanomisaika aina yksi kuukausi. Ongelmia voi myös tuottaa huonot välit vuokranantajan kanssa, ja katkeruutta yleensä aiheuttaakin se, ettei vuokravakuutta makseta täysimääräisenä takaisin. Oikeutta onkin käyty siitä, että mitä kulumia voidaan pitää luonnollisina asumisen aiheuttamina, ja kuinka huolellisesti loppusiivous olisi pitänyt tehdä. Toisaalta vuokralla asumisen voi myös nähdä turvallisena asumismuotona, sillä vuokralaisen ja vuokranantajan velvollisuuksia säätely huoneenvuokrauslaki. Taloudellisesti epävarmoina aikoina maksurasite on myös pienempi, koska asunnon voi irtisanoa kuukauden irtisanomisajalla ja vaihtaa edullisempaan. Asuntolainallinen voi taas joutua pahoihin taloudellisiin vaikeuksiin työtilanteen heikennyttyä.

Koska vuokrat eivät ole verovähennyskelpoisia, menettää vuokralainen joka kuukausi rahaa, kun omistusasuja maksaa sitä itselleen lainapääoman pienentymisenä ja omistusoikeuden kasvuna.

Usealla vuokralla asuminen on myös elämäntapavalinta. Omistusasumista kalliimmasta asumismuodosta ollaan valmiita maksamaan, sillä vapaudella muuttaa lyhyelläkin aikavälillä ilman sitoumuksia ollaan valmiita maksamaan. Muutto työ- tai perhetilanteen vuoksi on huomattavasti helpompaa ja asunnon vaihtaminen omien mieltymysten ja tarpeiden muuttuessa on kätevää.

Vuokra-asunto vai asunnon osto?

Asunnon ostoa miettiessä tulisi selvittää omat asumistarpeet, elämäntilanne sekä se, onko valmis ottamaan itselleen suuren lainan. Pitkälle aikavälillä omistusasuminen tulee halvemmaksi ja kasvattaa omaa varallisuuttasi, mutta miinuspuolena sen mukana tulee paljon taloudellista vastuuta. Vuokralla asuminen voi olla järkevämpi valinta mikäli oma työtilanne ei ole selvillä tai joudut vaihtamaan asuinpaikkakuntaasi määräajoin. Kun asuntoa ostaa, tulee varmistua siitä että tekee kannattavan sijoituksen. Asunto tuleekin ostaa hyvin hoidetusta taloyhtiöstä ja sellaiselta alueelta, jonka asuntojen arvot nousevat tasaisesti. Mieti myös milloin ostat asunnon, sillä asuntomarkkinoilla on taipumus aika-ajoin ylikuumentua, jolloin hinnoissa on runsaasti ylimääräistä.

Asuntosijoittamisen yksi parhaista puolista on se, että sijoittaminen ei juuri vaikuta sijoittajan tulotasoihin. Koska sijoitusasunto rahoitetaan asuntolainalla, ja lainanlyhennykset hoituvat vuokralaisen kuukausittaisten vuokrien avulla, maksaa sijoitusasunto itsensä takaisin. Tulevaa asuntosijoittajaa houkuttaa myös se, että asuntojen hinnat ovat nousseet vuosi vuodelta joten sijoitus omaa matalan riskin. Myös vuokrahintataso on noussut etenkin suurissa kaupungeissa vuosi vuodelta.

Asuntoa hankkia tuleekin kiinnittää huomiota asunnon sijaintiin. Aluetuntemus onkin äärimmäisen tärkeää, jotta osaa pitkällä ostaa asunnon alueelta, joka pitää arvonsa. Lisätuottoa saakin, kun aluetuntemuksen avulla ostaa asunnon arvoon kasvattavalta alueelta. Perinteisesti kantakaupunki sekä keskusta ovat olleet hyvin arvonsa pitäviä alueita, mutta nykyään myös kasvukeskuksien lähellä hyvien kulkuyhteyksien päästä löytyvät kohteet ovat todellisia löytöjä.
Mikäli haluaa kattaa asunnosta aiheutuvat kustannukset kokonaan vuokratuloilla, on syytä huomioida asunnon taloyhtiössä tehdyt remontit, sillä putki- tai ulkosivuremontit voivat maksaa kymmeniä tuhansia euroja asuntoa kohti. Varma sijoittaja ostaakin asunnon talosta, jossa suuret remontit ovat jo tehty. Vaikka tämä voi maksaa enemmän, voi asunnon hyvän kunnon huomioida vuokran suuruudessa. Etenkin nuoret perheet ovat valmiita maksamaan kunnostetusta asunnosta, eikä heidän tarvitse huolehtia tulevista remonteista, joiden takia asumismukavuus kärsisi.

Oikea vuokralainen on varma sijoitus

Yhdeksi suurimmista ongelmista voi myös muodostua oikean vuokralaisen hankkiminen. Paras mahdollinen vuokralainen on rahallisesti toimeentuleva joka maksaa vuokrat ajallaan ja asuu asunnossa pitkään. Opiskelijat ovat hyviä valintoja, sillä heitä pidättelee paikkakunnalla opinnot eikä heillä ole aikoihin varaa ostaa omaa asuntoa. Mikäli joudut vuoden välein vaihtamaan vuokralaista, joudut asuntoa pitämään tyhjillään ainakin kuukauden. Kannattaakin suosia vuokralaisia, jotka asuvat asunnossasi useita vuosia.

Asuntolainan maksaa vuokralainen

Sijoitusasunnon houkuttelevuus perustuu siihen, että vuokralainen maksaa asuntolainan vuokrillaan. Vuokran hinnaksi tuleekin optimoida summa, joka kattaa sekä asuntolainan lyhennyksen että yhtiövastikkeen. Mikäli vuokra on optimoitu oikein, se voi tuoda itselleen hieman vaivanpalkkaa. Liian suurta vuokraa ei kuitenkaan ahneuksissaan kannata asettaa, sillä se ei ehkä menekään kaupaksi, tai saat itsellesi epävarman vuokralaisen, jonka vuokrat ovat kuukausi kuukaudelta myöhässä.

Sijiotusasunto on suhteellisen helppo hankkia, sillä pankki rahoittaa asunnon hinnasta 70-100%. Asuntolainojen korot voi myös vähentää vuokratulojen verotuksessa. Samalla voi ajatella tekevänsä hyvän teon, sillä mikä olisikaan parempi tapa tukea yleisesti huonoa asuntotilannetta kuin vuokrata katto pään päälle?

Asuntolainan verovähennysoikeus oli yksi hallituksen kipeimpiä ratkaisuja. Vaikka kansalaiset vastustivat tarmokkaasti verovähennysoikeuteen puuttumista, aikoo uusi hallitus leikata sitä rajusti. Moni onkin ärtynyt päätöksestä, sillä keskituloisen perheelle se on tuonut usean sadan euron säästöt vuosittain. Useat tahot ovat kuitenkin kiitelleet tätä rohkeaa tekoa. Kansataloudellisesti tällä verovähennysoikeuden supistamisella on merkittäviä vaikutuksia. Vuonna 2014 hallituksen kukkaroon kilahtaakin verovaroja supistuksen myötä noin 400 miljoonaa euroa enemmän.

Onko korkovähennys oikeudenmukainen?

Verovähennysoikeuden supistamista on pidetty myös oikeudenmukaisena. Nykyinen oikeus vähentää korot verotuksessa on asettanut asunnon omistajat ja vuokralaiset eriarvoiseen asemaan. Koska maksetuista vuokrista ei vähentää voi, on omistusasuminen ollut valtion taholta täysin tuettua toimintaa, joka on närkästyttänyt monia vuokra-asujia. Kriitikkojen mielestä tämä verovähennys näkyy asuntojen hinnoissa, joka sitten laskeutuu vuokralaisten maksettavaksi korottuneiden vuokrien takia. Voidaan siis puhua oikeudenmukaisuudesta joka lankeaa omaan niskaan?

Korkovähennyksen poisto huono asia kaikille

Asuntolainan korkovähennys on monisyinen asia, josta varmasti tullaan vielä keskustelemaan. Alivaltiosihteeri Hetemäen työryhmä on ehdottanut vähennyksen poistamista asteittain kokonaan, ja tähän suuntaan ollaankin menossa. Ennen vaaleja kaikki puolueet olivat yhtä mieltä korkovähennyksen säilyttämisen puolesta, ja asia haudattiinkin ennen vaaleja. Nyt on siis tapahtunut selvä takinkäännös. Vähennys onkin moniteräinen miekka. Sen poistossa saattavat kärsiä myös vuokralaiset, mutta etenkin pieni- ja keskituloiset lapsiperheet, joille usean sadan euron säästö omistusasumisessa on helpottanut arjen sujuvuutta huomattavasti.
On sinänsä fiksua tehdä näin suuria asuntomarkkinoihin vaikuttava toimenpide nyt, kun korot ovat alhaalla, mutta varsinainen hintojen nousu tuleekin painottumaan silloin, kun viitekorot alkavat nousta kohisten. Asuntolainaa maksavat saavat vielä hetken aikaa nauttia pienestä viitekorosta, mutta koko ajan vahvistuva euribor tuokin vaikeat ajat omistusasujille muutaman vuoden kuluttua.

Leikkuri osuu myös muihin verovähennyksiin

Koska hallituksen budjetti on vahvasti alijäämäinen, iskee leikkuri myös muihin verovähennyksen alaisiin asioihin. Perheitä ja etenkin vanhoja ihmisiä koskettava kotitalousvähennys supistuu myös. Leikkauksien jälkeen saa vähentää enää 45% nykyisen nykyisen 60% sijasta. Voimakkaimmin uudet leikkaukset tuntuvat iäkkäissä asuntolainan ottajissa, joille kotitalousvähennyksen käyttö on tuttua. Kodinhoidonpalveluista ja elektroniikan asennuspalveluista saa vähentää 15% vähemmän ja kun mukaan otetaan korkovähennyksen runsas lasku, voi eläkeläinen menettää jopa tuhat euroa vuodessa. Onkin omituista, että Suomessa, jossa on vahva omistusasumisen perinne yli sukupolvien, kohdennetaan ainoat verovähennysleikkaukset siihen, mikä kirpaisee suurta osaa kansasta.

Nauttikaa siis korkovähennyksestä vielä loppuvuoden ajan.

Pahin mahdollinen tilanne onkin huomata maksavansa pelkkiä korkoja kuukausilyhennyksinä, jolloin varsinainen lainapääoma ei lyhene ollenkaan. Vastaavassa tilanteessa laina ei siis lyhene, ja pahimmillaan asunnon voi joutua myymään pois. Laina tuleekin mitoittaa oikein.

Vielä ei ole liian myöhäistä korkosuojata asuntolainaa

Nordean yksityistalouden ekonomistin Anu Nummisen mukaan korkosuojauksen suosio on noussut viime aikoina. Korkosuojaus kannattaa Nummisen mukaan tehdä korkojen ollessa matalina, eikä vielä ole liian myöhäistä. Numminen suositteleekin esimerkiksi 3,5 prosentin korkokattoa viideksi vuodeksi. Tämä perustason suoja riittää hyvin, mikäli euribor alkaa rajustikin nousemaan.

Euriborin noustessa suomalaiset valitsevat silti halvimman viitekoron. kolmen ja 12 kuukaudehn euriborit ovat kasvattaneet suosiotaan, vaikka viime vuoden lopulla kiinteäkorkoiset korot olivat hittituote. Myös näiden kahden yhdistelmä voi olla hyvä ratkaisu. Puolet lainasta voi sitoa kiinteään-, ja puolet vaihtuvaan korkoon.  Ei olekaan yllätys, että muutaman poikkeuksellisen edullisen lainavuoden jälkeen korot ovat nousussa. Asuntolainaa maksavien ei silti tulisi olla huolestuneita, sillä korkovaihtelut kuuluvat lainamarkkinoihin, ja euriborit ovat hyvin todennäköisesti edulliset korkonousun jälkeenkin, koska nykyinen lähtötaso on poikkeuksellisen alhainen. Syytä huoleen ei siis ole.

Lähde: Kauppalehti

Hypo pitää myös pankkien omia prime-korkoja korkeina, eikä niitä tulisi ottaa suojautuakseen hintojen nousulta. On kuitenkin hyvä muistaa, että korot ovat edelleen ennätyksellisen alhaalla. Pankit suosittelevat tällä hetkellä lainan sitomista puoliksi euriboriin, ja puoliksi kiinteäkorkoiseen.

Maltti onkin valttia nousevien korkojen markkinoilla, ja asunnon myyntiä tai ostoa tuleekin harkita erityisen tarkasti. Etenkin pääkaupunkiseudulla pulaa on perheasunnoista, jotka ovat lapsiperheiden maksukyvyn piirissä. Tämän tekee vaikeaksi erityisesti rajusti nousseet rakentamiskustannukset. Sen sijaan ylitarjontaa on hulppeista ja kalliista edustusasunnoista, joita löytyy markkinoilta tällä hetkellä paljon.

Asuntojen korkojen nousu, ja yleinen asumisen kallistuminen luo aivan uudenlaisia paineita varsinkin perheellisille. Asuntolainan ohessa kannattaakin kilpailuttaa omat pankkipalvelut, mutta suurta huoleen ei kuitenkaan ole, sillä asunto- ja lainamarkkinat ovat terveellä mallilla Suomessa.

Suuri asuntolaina voi johtaa jopa työkyvyttömyyteen

Vaikka asuntolaina on ollut ennätyshalpaa ja korkea inflaatio rohkaissut ottamaan lainaa, ei nuorten halukkuutta velkaannuttaa itseänsä voi perustella otollisilla olosuhteilla. Merkittävin syy haluun ottaa jopa satoja tuhansia lainaa heti valmistusvuonna onkin trendi ostaa ensiasunnoksi omakotitalo tai arvoasunto. Ensiasunnoksi kelpaakin harvemmin enää yksiö, ja ensimmäisessä asunnossa aiotaankin asua vuosikymmeniä ellei jopa loppuelämä. Itsensä velkauttaminen ja velallisen arki kuitenkin yllättää. Suuret kuukausilyhennykset työuran alussa, jolloin ansiotaso ei vielä ole korkea, voi romahduttaa sekä talouden että henkisen terveyden. Pahimmillaan korkojen noustessa saattaa nuori joutua tilanteeseen, jossa kuukausilyhennyksen määrä riittä ainoastaan koron maksamiseen, jolloin lainapääoma ei lyhene. Asuntomarkkinoille onkin tullut myyntiin nopealla aikataululla myytäviä, poikkeuksellisen halpoja suurehkoja asuntoja, jonka nuori asuntovelallinen joutuu myymään pois.

Asuntoa voi aina vaihtaa

Ensiasuntoa ostavan tulisikin pitää mielessä, että tulojen ja varallisuuden kasvaessa ensiasunnon voi myydä pois, usein jopa hyvällä tuotolla. Uuteen asuntoon kannattaakin vaihtaa, kun jälkikasvua on tulossa, tai elämäntilanne muuttuu. Ylimääräisistä neliöistä ei ensiasunnon ostajan tulisi maksaa. Asunnon ostoa harkittaessa tulee miettiä, onko talous pidemmällä tähtäimellä tarpeeksi vakaalla pohjalla. Pikalainat ja muut luotot ovat huono merkki. Jos säännöllisiä tuloja ei ole pitkällä tähtäimellä, kannattaa tyytyä asumaan vuokralla.

Aiheesta ensimmäisenä uutisoi: Karjalainen

Sofia Pankin kohtalo sai Finanssivalvonnan varpailleen

Finanssivalvonnan huoli onkin, että asuntolainaa myydään aivan tuota pikaa jo 0,3-0,4% prosentin marginaalilla. Ennen muutaman vuoden takaista finanssikriisiä ennätysalhaisiin marginaaleihin päästiin, joka osaltaan ylikuumensi vaarallisesti asuntomarkkinoita. Finanssivalvonta lähetti jo lähes vuosi sitten pankeille kirjeen, jossa ohjeistettiin toimimaan rauhallisemmin. Poikkeuksellinen keino lähettää kirje oli seurausta kaatuneesta Sofia Pankista, jonka se oli ottanut haltuunsta. Törkeästä kätkemisrikoksesta tuomitun Seppo Sairasen perustama pankki ehti olla toiminnassa vain reilun vuoden, ja keväällä 2010 Finanssivalvonta veti pankkitoimiluvan Sofia Pankilta pois tallettajien etujen suojelemiseksi. Nyt pelätään, että sama toistuisi, mutta isommassa kaavassa isommille pankeille.

Asuntolainojen pieni korkomarginaali ja määräaikaisten talletusten suuret korot huolestuttavat

Fiva (Finanssivalvonta) on erityisesti huolissaan ennätysalhaisten asuntolainojen marginaalien lisäksi määräaikaisille talletuksille luvatuista suurista koroista. Sofia Pankki kaatui juuri varojen riittämättömyyteen, sillä talletusasiakkaille luvatut houkuttelevan korkeat korot söivät pankkitoiminnasta aiheutuneisiin kuluihin budjetoidut varat. Pankkitoiminnan kustannukset ja riskit sijoitetulle pääomalle tulisikin kattaa etenkin asuntolainojen korkomarginaaleista, sillä asuntolainat ovat muodostuneet monen pankin hyvin merkittäväksi tulonlähteeksi eikä niitä tulisi käyttää sisäänheittotuotteena. Lainatun rahan korkoeron hyödyntäminen voikin vaikeutua, mikäli pankkien korkokate merkittävästi pienenee. Fivan mukaan korkokate alentui jopa viidenneksellä vuoden 2009 aikana, joista suurimmat tiputukset olivat Nordealla ja OP-Pohjolalla.

Pidentyneet laina-ajat luovat epävakautta luototusmarkkinoilla

Fiva on myös hyvin huolestunut asuntolainojen laina-aikojen pidentymisestä. Jopa 60 vuoden laina-ajat ovat tunkeutuneet Suomen asuntomarkkinoille, ja ennen pitkähköä 20 vuotta pidetäänkin nykyään jopa kohtuullisen nopeana maksuaikana. Pankkien tehdessä näin pitkiä sopimuksia, on vaarana että nyt hintakilpailun huumassa tehtyjen virheiden aiheuttama vahinko korjautuu jopa vasta puolen sadan vuoden päästä.

Harmaita hiuksia on aiheuttanut myös luototusasteen nousu jopa yli 90 prosentin. Lainan ollessa ennätyshalpaa myönnetään myös suuria lainoja myös niille, joiden maksukykyä se koettelee. Asunnonostajia on jopa kannustettu ostamaan isompi asunto, sillä ylimääräisille neliöille on saanut poikkeuksellisen helposti rahoitusta. Ostajia on myös kehoitettu ottamaan todellista lainatarvetta suurempi summa pahanpäivän varalle. Kaikkea rahaa ei siis ole tarvinnut käyttää asunnonostoon.

Vaikka halpa asuntolaina houkuttaakin ostamaan, ja hetkellisesti varmasti palvelee kuluttajaa, on yleisen edun kannalta parempi, että pankki saa asuntolainasta korkeampaa korkomarginaalia korkokatteen suojaamiseksi. Vakavarainen pankki on myös asiakkaan etu.

Vuosi-inflaatio oli lokakuussa mitattaessa 2,3 prosenttia. Vielä viime tammikuussa inflaatio oli yhden prosentin tuntumassa. Inflaatio on kuitenkin hyvä uutinen asuntovelkaisille, sillä rahanarvon laskun myötä myös asuntolainat pienentyvät. Huokaista voi ainakin kahdeksi vuodeksi, sillä ensi vuonna inflaation on arveltu pysyvän yli kahden prosentin, ja samansuuntaisia arvioita taloustuntijat ovat antaneet myös vuodeksi 2012. EKP:n erikoinen talouspolitiikka on jo johtanut hyvin ainutlaatuiseen tilanteeseen, jossa inflaatio on korko tasoa ylempänä.  3kk euriboriin sidottujen lainojen korko onkin tippunut jo negatiiviseksi reaalikoroksi, ja pidemmällä korkovälillä lainansa ottaneet alkavatkin hyötyä inflaatiosta ensi vuoden puolella. Inflaation kasvu voikin kuumentaa ennennäkemättömästi jo nyt kiehuvia asuntomarkkinoita, ennenkuin pankit nostavat marginaalejaan. Korkealla inflaatiolla on kääntypuolensa, ja uusien asuntolainaajien onkin turha odottaa lähiaikoina pankkien marginaalikilpailua.

Asuntojen hintakehitys ei muutu vielä

Kiinteistövälittäjien kiinteistöbarometriin haastatelluista välittäjistä noin puolet arvioi hintojen pysyvän samoina, ja 43% ennustaa hintojen nousevan korkeintaan kolme prosenttia. Koska euriboria ei muutettu kesän spekuloinneista huolimatta, pysyy asuntolainojen korkokehitys maltillisena, ja kohtuullisen edullista lainaa on saatavilla myös ensi vuonna. Onkin odotettavissa että hintojen nousupainetta ei tule, ja ihmisten kiinnostus ohjautuu edullisempiin asuntoihin.

Hitaan hintakehityksen vuoksi kiinteistövälittäjät eivät uskalla pyytää ylihintaa kohteistaan, koska kuluttajilla on nyt hyvää aikaa seurata asuntojen hintakehitystä sekä hankkia mahdollisimman realistinen arvio useilta eri välittäjiltä. Asuntoja myyvät eivät myöskään enää hinnoittele asuntoja oman mielensä mukaan, sillä pelko siitä, ettei asuntokauppa toteutuisikaan, on suuri. Tämän hetkinen myyntiaika asunnoilla on noin 67 vuorokautta, ja toistaiseksi eiole merkkejä etteikö asuntomarkkinoiden virkistyminen lyhentäisi tätä aikaa.

Asuntojen hinnat pysyvät ennallaan kevääseen

Yli puolet uskoo asuntojen hintojen pysyvän saman kevääseen asti. Viiden vuoden hintakehityksessä uskotaan kiinteistöjen arvon kasvavan 10-19%. On myös todennäköistä että jopa ennätyksellisen matalat korot sekä varsinkin prime-koroilla keinotekoinen kilpaileminen nostaa asuntojen hintoja, sillä asuntomarkkinoiden hintakehitykseen vaikuttaa ennen kaikkea ostajien ostovoima ja kyky, ei lainan hinta. Halvan koron vallitessa ostajat liioittelevat omaa maksukykyään eritysesti pankkien tarjotessa helposti lainojaan, joten kierre asuntojen hintojen nousuun kysynnän lisääntyessä on omiaan ruokkimaan epävakautta sekä neliöiden kallistumista. Mikäli pankit jatkavat liian edullisien lainojen tarjoamista kuluttajille, voi seurauksena olla asuntomarkkinoiden ylikuumentuminen, jolloin kysyntä ylittää tarjonnan, sillä viimeisen 10 vuoden aikana asuntojen neliöiden hinta on pääkaupunkiseudulla keskimäärin kaksinkertaistunut.

Älä ota liian suurta asuntolainaa

Älä ota liian suurta asuntolainaa, sillä suurena vaarana on oman taloudellisen tasapainosi lisäksi myös asuntojen kallistuminen. Suomessa on pitkään rakennettu vääränlaisia asuntoja vääriin tarpeisiin, ja asunnon ostossa ei tulisi tyytyä kompromisseihin. Asunnot ovatkin usein liian suuria asukkaan tarpeisiin nähden, ja vaikka ylimääräiset neliöt houkuttaisivat ja pankista lainaa saisi, on hyvä miettiä haluaako maksaa suuria summia ylimääräisistä neliöistä. Mikäli asunnon ostaja ei arvio omaa talouttaan realistisesti, ja päätyy ostamaan asunnon johon hänellä ei ole varaa, tai valtaosa palkkatuloista menee lainan lyhentämiseen, on jo ostettu asunto hyvä myydä pikaisesti pois. Realistinen suhtautuminen omaan talouteen sekä tarpeisiin pitää myös asuntojen hinnat matalina, eivätkä asuntojen hinnat karkaa käsistä. On hyvä muistaa, että alhaiset korot ovat vain prosentteja siitä lainan määrästä, jonka tulee ottamaan. Malttia on valttia asuntokaupoissa.