Etusivu » Asuntokauppa & asunnon etsiminen

ASUNTOKAUPPA & ASUNNON ETSIMINEN

Miten asuntokauppa tapahtuu? Mitä ostajan pitää muistaa asuntoa etsiessään, hinnasta tinkiessään ja allekirjoittaessaan kauppakirjaa? Lue tästä, miten etsitään hyvä asunto ja miten tehdään parhaat asuntokaupat.

KUN HAET ASUNTOLAINAA

Lue tämä kattava opas ja selvitä, miten asuntolainaa haetaan ja miten saat edullista lainaa.

Lue lisää

ASUNTOLAINALASKURI

Kokeile asuntolainalaskurilla, minkä kokoiseen asuntolainaan teillä olisi tällä hetkellä varaa.

Lue lisää

KILPAILUTA ASUNTOLAINASI!

Edullisin asuntolaina kilpailuttamalla – yhdellä hakemuksella monta tarjousta.

Täytä hakemus

ASUNNON ETSIMINEN VERKOSTA

Suomen suurimmat asuntoportaalit ovat Etuovi ja Oikotie. Näiden aktiivinen seuraaminen on hyvä alku asunnon etsimiselle. Suuret kiinteistönvälittäjät suosivat lähinnä Jokakotia.

Välittäjät eivät kuitenkaan ilmoita kaikista myytävistä kiinteistöistä isojen portaalien kautta, joten hakijan kannattaa seurata myös välittäjien omia sivuja. Suuria kiinteistövälittäjiä ovat esimerkiksi HuoneistokeskusKiinteistömaailmaSKV ja OPKK. Uudisrakennuksista kiinnostuneen kannattaa myös selailla rakennuttajien, kuten Skanskan ja YIT:n, omia sivuja.

Ikävä kyllä monet asunnot vaihtavat omistajaa tulematta ikinä julkiseen myyntiin. Kiinteistönvälittäjillä on listoillaan ostajakandidaatteja, jotka saavat usein ennakkotiedon myyntiin tulevasta asunnosta. Mikäli kysyntä ja tarjonta kohtaavat ja asunto on toivotunlainen, asunto tulee usein saman tien myydyksi pyydettyyn hintaan eikä satunnainen ostaja kuule siitä koskaan.

ASUNNON HANKKIMINEN KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄLTÄ

Kiinteistönvälittäjät kontaktoivat erityisesti asuntosijoittajia sekä asiakkaita, joiden he tietävät olevan hyvin maksukykyisiä. Nämä asiakkaat ovat usein nopeita ja helppoja asiakkaita. Tavalliset asuntoa etsivät mattimeikäläiset ovat välittäjien kontaktilistojen häntäpäässä.

Sen lisäksi, että kiinteistönvälittäjät haluavat myydä välitettävänä olevan asunnon, he etsivät jatkuvasti uutta myytävää. Jos menet asuntonäytöllä kertomaan välittäjälle, että etsit samanlaista asuntoa, mutta esimerkiksi hieman pienempää, on välittäjän ensimmäinen kysymys ”millainen on tämän hetkinen asuntotilanteesi?” Tällä kysymyksellä välittäjä haluaa välittömästi kartoittaa mielenkiintoisimman tiedon: asutko vuokralla vai olisiko sinulla mahdollisesti myytävää välittäjälle. Mikäli asut omistusasunnossa, haluaa välittäjä asuntosi välitettäväksi. Jos taas asut vuokralla, saattaa välittäjän kiinnostus loppua saman tien.

Osa ostajista etsii asuntoa omilla ”halutaan ostaa” -ilmoituksilla esimerkiksi kauppojen ilmoitustauluilla. Hyvällä tuurilla tämäkin menetelmä saattaa tuottaa tulosta. Moni asuntokauppa tehdään myös naapureiden kesken. Mikäli siis asut esim. kaksiossa ja toiveenasi on löytää neliö samasta taloyhtiöstä, kannattaa laittaa sana rohkeasti kiertämään. Aktiivisuus saatetaan palkita.

NÄIN SOLMIT ASUNTOKAUPAN

Asuntoa ostaessa kannattaa pitää mukana sekä järki että tunteet. Järki sikäli, että kyseessä on todennäköisesti elämäsi tärkein kauppa. Toisaalta on sallittua ja tarpeellista ajatella myös tunteella – etsithän itsellesi kotia. Millaisen kodin juuri sinä haluat ja millaisessa kodissa viihtyisit? Anna itsesi unelmoida, ettet myöhemmin jäisi katumaan.

Tässä on yksi tapa edetä asuntokaupassa:

  1. Aseta 10 kriteeriä unelmiesi asunnolle. Ne voivat olla esimerkiksi suuri saarekekeittiö, sopiva sijainti, parkkipaikka kahdelle autolle, takka, juuri remontoitu kylpyhuone, kerrostalon ylin kerros tai vaikkapa lasitettu parveke. Kirjoita luottokortin kokoinen muistilappu, johon listaat toiveesi. Mikäli löydät asunnon, jossa toiveistasi vähintään puolet toteutuu, kannattaa kohdetta harkita. On epärealistista ajatella, että löydät juuri täydellisen asunnon, jossa kaikki 10 toivettasi toteutuu puhtain paperein. Tästä syystä viisi osumaa riittää.
  2. Käy alustavia asuntolainaneuvotteluja pankissa, jotta tiedät lainaa olevan ylipäätään tarjolla. Muista kilpailuttaa pankkeja.
  3. Käy samalla katsomassa asuntoja. Asuntonäyttö valaisee huomattavasti enemmän kuin nettiesitteet ja välittäjän puheet puhelimessa. Asuntonäytöllä potentiaalinen unelma-asuntosi voi osoittautua murheenkryyniksi tai vaihtoehtoisesti unelmasi voivat asunnon nähtyäsi vain vahvistua. Kysy suurista remonteista (ainakin putki- ja julkisivuremontista) ja kysy mahdollisista tulevista korjaustöistä. Omistaako yhtiö asuntoja tai liiketiloja? Minkä kokoisia asuntoja yhtiössä on? Kuuluuko asuntoon liikenteen melua? Kaikuvatko rappukäytävän äänet asuntoon? Mikä on parkkipaikkatilanne? Onko parkkipaikkoihin jonoa? Milloin asunto vapautuu? Onko pihalla leikkitilaa (tuleville) lapsille? Millaisia ovat naapurit?
  4. Mikäli asunto edelleen näytön jälkeen kiinnostaa sinua, perehdy kohteeseen syvällisemmin. Tärkeimpiä toimenpiteitä ovat soitto isännöitsijälle ja tutustuminen yhtiön tilinpäätökseen edelliseltä vuodelta. Jos et ymmärrä kirjanpidon päälle, pyydä apua esimerkiksi ystäviltäsi tai sukulaisiltasi. Voit soittaa myös taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle tai jutella naapureiden kanssa. Omakotitaloista tai pientaloista voi olla syytä kysyä tai vaatia kuntokartoitusta. Mikäli olet kiinnostunut asunnosta, käy katsomassa asuntoa toisen tai jopa kolmannenkin kerran. Olet tekemässä erästä elämäsi suurimmista päätöksistä, joten asiassa kannattaa olla huolellinen.
  5. Mikäli asunto edelleen miellyttää, voit tehdä tarjouksen. Myyjä joko hylkää tai hyväksyy tarjouksen tai esittää vastatarjouksen. Sinä voit myös esittää edelleen vastatarjouksen vastatarjoukselle ja näin hinnasta voidaan tinkiä.
  6. Mikäli tarjouksesi hyväksytään, maksat sovitun käsirahan ja sovit pankkien kanssa ajat tarkemmille lainaneuvotteluille. Voit sopia välittäjän tai myyjän kanssa myös alustavan päivän kauppakirjan allekirjoittamiselle. Pankkineuvotteluille on hyvä varata aikaa muutama viikko, joten älä ehdota kauppoja aivan muutaman päivän päähän. Yleisenä tapana on, että jos kaupat tehdään vaikkapa elokuun 15. päivä, myyjä maksaa vielä elokuun yhtiövastikkeen. Asunnon vapautuminen sovitaan tällöin syyskuun 1. päivälle, mikäli asunto ei ole vielä tyhjillään.
  7. Kaupantekopäivään mennessä pankin tulee olla näyttänyt lainallesi vihreää valoa. Kaupanteon yhteydessä pankkivirkailija siirtää tilillesi tarvittavan lainasumman ja edelleen ostasumman asunnon myyjän tilille. Tilisiirto näkyy tiliotteessasi, mutta sen lähemmäksi et rahoja pääse. Pankki hoitaa myös varainsiirtoveron maksamisen puolestasi. Osakekirja jää pantiksi pankin tallelokeroon, kunnes laina on maksettu pois.

Seuraavassa katsomme tarkemmin muutamaa yllä esitettyä kohtaa. Ensin suuntaamme katseemme ostettavan asunnon remontteihin, sitten yhtiövastikkeeseentinkimiseenhintatarjouksiinkäsirahaan sekä usein unohdettuun hankalaan reliikkiin, lunastuspykälään.

EDULLISIN ASUNTOLAINA TEILLE?

Edullisin asuntolaina kilpailuttamalla – yhdellä hakemuksella monta tarjousta.

Täytä hakemus

ONKO PUTKI- JA JULKISIVUREMONTTI TEHTY?

Mikäli ostat huoneiston osakeyhtiöstä, eli kerrostalo-, rivitalo- tai paritalohuoneiston, kannattaa kiinnittää huomiota taloyhtiön remonttitilanteeseen. Mitä remontteja talonyhtiössä on tehty viimeisen 10-20 vuoden aikana? Entä mitä remontteja on edessä päin?

Putkiremontti (linjasaneeraus/LVI-saneeraus) on yleensä kerrostaloyhtiöiden suurimpia remontteja. Putkiremontista on tullut monille tarpeettoman suuri mörkö, vaikka kyseessä toki on vaikutuksiltaan merkittävä ja hintava remontti. Putkiremontin neliöhinnan mediaani koko maassa on noin 400 euroa ja pääkaupunkiseudulla 700 euroa. Mikäli siis ostat 50 neliön kaksion ja siihen on tulossa ensi vuonna putkiremontti, voit odottaa kustannusten olevan kotipaikasta ja tapauksesta riippuen 20 000 – 35 000 euroa.

Kustannukset jyvitetään tyypillisesti asunnon pinta-alan perusteella, joten suurikokoiselle perheasunnolle kustannukset voivat olla todella korkeat. Sen lisäksi, että putkiremontti on hintava, on se myös asumisen kannalta hankala, sillä wc- ja keittiötilat ovat remontin aikana poissa pelistä. Vastaremontoidulla upealla design-keittiöllä ei ole kodinkoneita lukuun ottamatta juurikaan virkaa, jos asuntoon on tulossa putkiremontti. Keittiö revitään usein remontin alta pois. Isännöitsijä osaa kertoa tarkemmin remontin käytännön toteutuksesta, mikäli sen määräpäivä lähestyy.

Toinen suhteellisen kallis remontti on julkisivuremontti. Sen hinta on erityisen korkea, jos julkisivuremontin yhteydessä aiotaan vaihtaa ikkunat ja korjata parvekkeet. Julkisivuremontin alainen talo verhotaan rakennustelineillä ja muoveilla, joten asuminen ei remontin aikana ole kovin mieltä ylentävää. Julkisivuremontin kesto voi vaihdella muutamasta kuukaudesta jopa yli vuoteen sen laajuudesta riippuen.

Mikäli et missään tapauksessa halua niskaasi remonttihuolia, kannattaa luonnollisesti katsoa asuntoa vain sellaisista talonyhtiöistä, joissa nämä remontit ovat tehty viime vuosien aikana. Myös kokonaan uusi, vastarakennettu asunto on hyvä vaihtoehto. Voit olla kuitenkin lähes varma, että mikäli taloyhtiössä on ollut viime vuosina suuria remontteja, näkyvät näiden remonttien kustannukset myös asunnon pyyntihinnassa. Toisaalta voit vastaavasti odottaa tulevina vuosina huoletonta asumista ilman suuria lisäkustannuksia. Lisäksi putkiremontoidussa taloyhtiössä olevan asunnon jälleenmyynti on helpompaa, mikäli suunnittelet vaihtavasi asuntoa uudestaan muutaman vuoden sisällä.

HUOMIOI YHTIÖVASTIKE!

Osakeyhtiömuotoisissa talonyhtiöissä peritään yhtiövastiketta. Yhtiövastike koostuu seuraavista osista:

  1. hoitovastike, jolla katetaan vuosittaiset ylläpitokustannukset
  2. korjausvastike eli säästövastike, jolla varaudutaan tuleviin suurempiin korjauksiin
  3. rahoitusvastike, jolla maksetaan jo tehtyjä suurempia korjauksia ja
  4. muut mahdolliset maksut, esimerkiksi autopaikka-, sauna- tai vesimaksut.

Yhtiövastikkeella kustannetaan taloyhtiön menot. Näistä tyypillisesti suurimpia ovat isännöintikustannukset (hallinnolliset työt), huoltoyhtiön kustannukset (siivous, pienet korjaustyöt, pihan hoito) ja lämmitys. Lisäksi yhtiön yhteisestä kassasta maksetaan mm. yhteisten tilojen sähkömaksut, vesimaksut, jätemaksut sekä kiinteistövero. Mikäli talo sijaitsee vuokratontilla, vuokra maksetaan korottamalla yhtiövastiketta.

Vuokratontilla sijaitsevat asunnot ovat yleensä halvempia kuin omalla tontilla sijaitsevat kiinteistöt – ainakin periaatteessa. Kaupunki uusii vuokrasopimuksen yleensä noin 50 vuoden välein. Tämä tarkoittaa, että tonttivuokra on lyöty lukkoon aina 50 vuotta kerrallaan. Vuokratontteihin liittyy se riski, että vuokrasopimuksen päätyttyä voivat vuokrankorotusvaatimukset olla huomattavia.

Kaupunkien keskustoissa taloyhtiön omistuksessa saattavat olla myös kivijalan liiketilat, joista yhtiö saa vuokratuloja. Lisäksi joillakin yhtiöillä on omistuksessaan vuokra-asuntoja. Yhtiön omistamista tiloista saatavat vuokratulot nostavat yhtiön tuloja ja helpottavat näin ollen osakkaiden maksutaakkaa. Monissa talonyhtiöissä vuokratulo liiketiloista saattaa olla kymmeniä tuhansia euroja vuodessa riippuen tietenkin osakeyhtiön omistamien tilojen määrästä, laadusta ja koosta. Helsingin keskustassa on yleistä, että taloyhtiö kerää jopa 50 000 – 100 000 euron vuositulot liiketilojen vuokrista.

Tarkasteltaessa asunto-osakeyhtiön tuottamia vuokratuloja ei tule kiinnittää huomiota ainoastaan absoluuttiseen vuokratuloon. 100 000 euron vuokratulot kuulostavat luonnollisesti paremmalta kuin 50 000 euron tulot. Jos kuitenkin 100 000 euron vuositulojen taloyhtiö koostuu 120 asunnosta ja 6000 asuinneliöstä ja 50 000 euron vuositulojen taloyhtiö koostuu 15 asunnosta ja 800 asuinneliöstä, on tilanne aivan toinen. Pikemminkin kannattaa aina tarkastellavuokratulojen ja taloyhtiöön kuuluvien neliöiden välistä suhdelukua.

Taloyhtiön vuokratulot saattavat vaikuttaa ns. ”ilmaiselta rahalta” ja erittäin hyvältä edulta. Ota kuitenkin huomioon myös se, että mikäli asunto-osakeyhtiön omistamat tilat olisivat omistusasuntoja, saisi asunto-osakeyhtiö joka tapauksessa vastiketuloja asunnoista. Toinen kysymys liittyy taloyhtiön remontteihin. Jos yhtiöllä on paljon vuokra-asuntoja, tulevissa remonteissa on mukana suhteessa pienempi määrä osakkaita jakamassa kustannuksia.

Yhtiövastiketta voidaan kerätä joko asunnon pinta-alaan perustuen tai osakkaan omistamien osakkeiden määrään perustuen. Pinta-alaan perustuva vastike on yleisempi tapa. Tällöin vastikkeet ilmoitetaan muodossa euroa/m2 lukuun ottamatta eräitä maksuja, jotka perustuvat kiinteään kuukausimaksuun (sauna, autopaikka) tai toisinaan henkilölukumäärään (vesimaksu). Vesimaksu voidaan periä myös kulutuksen mukaan, mikäli yhtiössä on asuntokohtainen vesimittari.

Yhtiövastikkeesta päätetään vuosittain taloyhtiön kokouksessa yhtiön hallituksen esityksestä. Taloyhtiöiden hallituksissa on usein puute osaavista ja motivoituneista henkilöistä, joten jos sinulla on tietoa talotekniikasta tai ymmärrystä taloyhtiöiden hoitoon liittyvistä asioista, kannattaa ilmoittaa halukkuudestaan osallistua yhtiön hallituksen toimintaan isännöitsijälle tai talonyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Yleensä pelkkä kiinnostus yhteisten asioiden hoitamiseen ja maalaisjärki ovat riittäviä ominaisuuksia.

USKALLA IHMEESSÄ TINKIÄ!

Kuinka paljon hintapyynnöstä voi tinkiä? Mikäli asunto on tullut juuri myyntiin ja se on pyynniltään kohtuuhintainen tavanomainen asunto ilman suuria puutteita, on epärealistista odottaa huimia alennuksia. Seuraa jonkin aikaa kyseisen alueen asuntojen hintoja, niin pystyt kohtuullisen nopeasti luomaan jonkinlaisen käsityksen ns. suhteellisen normaalista hintapyynnöstä.

Lähes poikkeuksetta myyjä jättää asunnon pyyntihintaan jonkin verran ilmaa – muutamasta prosentista jopa kymmeneen prosenttiin. On toki olemassa myyjiä, jotka eivät pudota pyyntihintaa. Sekä myyjälle että ostajalle kyse voi olla periaatteesta. Myyjä voi ajatella, että hänhän ei tinkimiseen taivu. Ostaja voi sen sijaan ajatella, että asunnon myyntihinnasta tulisi aina voida tinkiä hieman pois – aivan kuin uutta autoa ostettaessa. Esimerkiksi 150 000 euron asunnon hinnasta voi 500 euron alennus tuntua täysin mitättömältä summalta. Ostohintaa tuijotettaessa asia onkin näin, mutta toisaalta meistä jokainen keksisi varmasti mukavaa tekemistä ylimääräiselle 500 eurolle.

Uudiskohteiden osalta tinkimismahdollisuudet ovat usein huomattavasti paremmat, mikäli kohde on ollut kaupan jo jonkin aikaa ja kohteessa on runsaasti tyhjillään olevia huoneistoja. Tyhjillään olevat asunnot ovat tosin ostajalle vinkki siitä, että hinnoittelu ei välttämättä vastaa oikeaa markkinatasoa, tai siitä, että kohteessa on jotain muita puutteita, jotka eivät välttämättä käy ilmi ensisilmäyksellä. Varovaisuutta.

Toisaalta osa uudiskohteista myydään jo suunnitteluvaiheessa, ennen kuin rakennus on edes pystyssä. Mikäli jäät aina odottamaan mahdollisia hinnanalennuksia, voit olla lähes varma, että asunnot parhaimmalla näköalalla ja mukavimmalla pohjaratkaisulla myydään alta pois.

Jos asunnolla on rajattu ostajaryhmä johtuen sen hinnasta, sijainnista tai huonejaottelusta, on tinkimiselle paremmat mahdollisuudet. Asunnon pitkä myyntiaika voi olla merkki siitä, että kohteessa saattaisi olla jonkin verran tinkimisen varaa. Vaihtoehtoisesti se voi olla merkki siitä, että asunto on markkinahintoihin nähden ylihintainen, mutta myyjä ei suostu edes pieneen hinnanalennukseen. On täysin sallittua tunnustella välittäjältä tarjouksen tekemistä ja asunnon potentiaalista kauppahintaa. Voi olla, että välittäjä esimerkiksi sanoo suoraan, että myyjä odottaa täyttä kauppahintaa. Vaihtoehtoisesti välittäjä voi sanoa, että tarjouksia saa esittää, joka antaa jo huomattavasti positiivisemman kuvan tinkimismahdollisuuksista. ”Kyllähän tarjouksia saa aina tehdä” antaa niin ikään positiivisemman kuvan kuin ”ei tässä kyllä juuri tinkivaraa ole”.

On kuitenkin syytä muistaa, että alennusprosentteja tärkeämpi asia on asunnon lopullinen myyntihinta. Jos 100 000 euron arvoiseksi määritellyn asunnon pyyntihinta on 96 000 euroa, voi asunto olla hyvä ostos, vaikka maksaisit siitä täyden pyyntihinnan tai jopa 500 euroa enemmän. Jos sen sijaan arviolta 100 000 euron arvoiseksi arvostetun asunnon pyyntihinta on 135 000 euroa, ei tinkiminenkään riitä laskemaan hintaa kannattavalle tasolle.

Muista, että eri alueilla asuntojen hinnat ovat hyvin eri tasoilla. Löydät ajantasaisimmat tiedot aina uusimmasta Tilastokeskuksen Omistusasuntojen hinnat -tilastojulkaisusta.

NÄIN TEET TARJOUKSEN

Ostotarjous on syytä tehdä kirjallisena, mikäli haluat, että välittäjä ottaa sen tosissaan. Moni välittäjä voi suhtautua suullisesti tehtyihin tarjouksiin ”huuteluna” tai tinkimisrajojen selvittelynä, eikä noteeraa niitä. Tarjouksen tekstimuodon ei tarvitse olla monimutkainen. Hyvä tarjous on juurikin yksinkertainen. Mikäli myyjä käyttää välittäjää, tarjoaa välittäjä sinulle luultavasti yrityksen käyttämää omaa tarjouskaavaketta. Yksityiset myyjät, kuten myös pienemmät välittäjät, ottanevat yleensä vastaan tarjouksia myös sähköpostitse. Sähköpostitse lähetettävän tarjouksen tekstimuoto voi olla vaikkapa seuraavanlainen:

Tarjoan Kuusikatu 5:ssä sijaitsevasta asunto-osakeyhtiön Kuusiyhtiö huoneiston A 4 osakkeista nro 1234-1235 120 000 euroa (satakaksikymmentätuhatta). Tarjous on voimassa 3.3.2016 klo 16.00 asti.

Laita tarjoukseen päivämäärä, äläkä etenkään unohda yhteystietojasi!

Tarjouksen voimassaoloaikakannattaa asettaa suhteellisen lyhyeksi. Yleensä 1-2 päivää on riittävä aika. Mikäli tarjousaika asetetaan pitkäksi, esim. viikon-parin mittaiseksi, ehtii välittäjä kilpailuttamaan jo annettua tarjousta ja pyytämään parempia tarjouksia. Tilanne on hyvä välittäjän kannalta, mutta huono ostajalle. Toisaalta voi olla tilanteita, joissa välittäjä tarvitsee pari työpäivää lisää, jotta hän ehtii esimerkiksi ottamaan yhteyttä ulkomailla oleskelevaan myyjään. Tästä syystä tarjousaikaa ei ole aiheellista asettaa liian kireäksi. Voit myös kysyä välittäjältä, mikä olisi riittävä aika tarjouksen voimassaololle. Muista, että jos myyjänä on perikunta tai järjestö, saattaa hyväksyntä kestää kauankin, ellei yhteisö ole valtuuttanut yhtä henkilö hoitamaan asuntokauppaa.

Tarjoushintaa mietittäessä on sallittua ajatella myös tunteella, mutta tee se varovaisesti. Onko löytämäsi asunto todellinen unelmiesi koti vai onko kyseessä vain yksi mahdollinen mukava vaihtoehto monien joukossa? Kuinka kovasti oikeasti haluat juuri tämän asunnon? Pää on kuitenkin hyvä pitää kylmänä. Vastaavia tai lähes vastaavia asuntoja on todennäköisesti tulossa myyntiin jatkossakin. Ellei ensimmäinen tärppää syystä tai toisesta, niin ehkä toinen tai kolmas.

Pohtiessasi tarjouksen antamista voit tarkastella toteutuneiden asuntokauppojen hintatasoja. Tiedot näet ympäristöministeriön Asuntojen hintatiedot -palvelusta. Palveluun kerätään tiedot neljän suuren välittäjän kautta tehdyistä asuntokaupoista. Palvelussa ei julkaista pienempien välittäjien kauppoja, eikä yksityishenkilöiden välisiä kauppoja, joten kyseessä ei ole täydellinen hintatietokanta. Asunnon ostajalla on myös mahdollisuus kieltäytyä tietojen julkaisemista. Joka tapauksessa palvelu antaa hyvän kuvan toteutuneista neliöhinnoista alueittain. Vetoaminen alueen toteutuneisiin kauppahintoihin on yksi tapa perustella myös myyjälle antaamaasi tarjousta.

MIKÄ ON KÄSIRAHA?

Käsiraha on etukäteismaksu, jolla ostaja kertoo olevansa tosissaan hintatarjouksen suhteen. Mikäli myyjä hyväksyy tarjouksesi, kertoo asunnonvälittäjä yleensä käsirahan suuruuden ja tilinumeron, jonne käsiraha tulisi maksaa. Välittäjät ehdottavat usein käsirahaksi 4 % asunnon kauppahinnasta, mutta myös ostajalla pitäisi olla asiassa sananvaltaa. Minimikäsirahaa ei ole, kunhan se vain tyydyttää molempia osapuolia ja ensisijaisesti myyjää. Asunnon ollessa arvokas voi 4 % käsiraha olla melko suuri summa, esimerkiksi 10 000-15 000 euroa. Tällöin välittäjän on kohtuullista ja ehkä myös kannattavaa hyväksyä pienempikin käsiraha. Hyvä syy pienempään käsirahaan on usein esimerkiksi se, että tililläsi ei välttämättä ole juuri sillä hetkellä 4 % kauppahinnasta. Mikäli etsit aktiivisesti uutta asuntoa, tulisi tilillä aina pitää muutamia tuhansia euroja mahdollista käsirahaa varten. Näin sinulla on mahdollisuus nopeaan kauppaan.

Lopullisen asuntokaupan yhteydessä käsiraha otetaan luonnollisesti mukaan laskelmaan. Jos olet esimerkiksi maksanut 100 000 euron asunnosta 2 000 euron käsirahan, maksettavaksi jää lopulta 98 000 euroa sekä mahdollinen varainsiirtovero.

Käsirahan maksaminen on ostajan kannalta lupaus ostaa asunto, mutta kyseessä ei ole sitova, lainvoimainen sopimus. Mikäli asuntokauppa ei ostajasta johtuvasta syystä toteudu (ostaja joutuu työttömäksi, aviopari eroaa, asuntokauppaan ei löydy riittävää rahoitusta, ostajan mieli muuttuu) on myyjällä ja välittäjällä oikeus pitää käsiraha. Mikäli käsiraha on maksettu ja vastaanotettu, mutta kauppa peruuntuu myyjästä johtuvista seikoista, on ostaja oikeutettu saamaan korvausta peruuntuneesta asuntokaupasta.

LUNASTUSPYKÄLÄN ILOT JA MURHEET

Eräs asunnon ostamiseen vaikuttava tekijä, jota monet eivät tunne, on ns. lunastuspykälä. Se koristaa monien vanhempien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestystä. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntoyhtiön muilla osakkailla on etuosto-oikeus myytävään asuntoon. Lunastuspykälän alaisissa talonyhtiöissä myytävänä oleva asunto laitetaan ikään kuin uudestaan myytäväksi yhtiön osakkaille. Mikäli joku osakkaista ilmoittaa haluavansa ostaa asunnon, voi hän lunastaa sen samalla hinnalla kuin asunto oltaisiin sillä hetkellä muutoin myymässä.

Lunastushinnaksi riittää kauppasummaa vastaava hinta. Toisin sanoen lunastajan ei pidä tarjota alkuperäistä ostajaa korkeampaa hintaa. Lunastuksen laittaa vireille isännöitsijä, joka useimmiten ilmoittaa kirjeitse asuntokaupasta ja lunastusoikeudesta osakkeenomistajille.

Lunastuspykälä on tehty osakkeenomistajien eduksi. Asunto-osakkeen myyjälle lunastuspykälästä on kuitenkin enemmän haittaa kuin hyötyä, sillä lunastuspykälä voi karkottaa ostajatarjokkaita. Kaupanteko viivästyy 2-4 viikolla odotettaessa lunastusajan umpeutumista, josta voi olla joissain tilanteissa haittaa sekä ostajalle että myyjälle. Jos lunastusaika umpeutuu ilman, että kukaan osakas tarttuu tilaisuuteen, kauppa voidaan sinetöidä alkuperäisen ostajatarjokkaan kanssa.

Lunastuspykälästä hyötyvät ovat talonyhtiön osakkeenomistajat, jotka voivat halutessaan ostaa esimerkiksi perheasuntonsa viereen myyntiin tulleen naapuriyksiön, siirtyä kaksiosta kolmioon tai lisätä sijoitusyksiövalikoimaansa. Lunastuksen alaisena oleva asunto on ikään kuin valmiiksi tingitty markkinahintainen asunto ja näin ollen helppo kohde ostaa. Huhut kertovat, että lunastuspykälää saatetaan käyttää myös tilanteissa, joissa osakkaat haluavat estää ei-toivottujen asukkaiden muuttamisen taloon.

Tarina kertoo, että muuan mummo ajatteli tehdä hyvän teon ja myydä omistamansa asunnon lapsenlapsilleen huomattavan edullisesti. Mummo ei kuitenkaan ollut ottanut huomioon sitä, että asunto-osakeyhtiössä oli lunastuspykälä. Lapsenlapsille edulliseksi ensiasunnoksi tarkoitettu koti lunastettiin pois – olihan se huomattavan edullinen ja lunastajalle näin ollen erinomaisen hyvä kauppa.

Toinen tarina kertoo erään nuoren parin ostaneen ensikotinsa eräästä kerrostalosta Helsingin keskustasta. Kaupanteon jälkeen pariskunta oli aloittanut huonokuntoisessa asunnossa täydellisen remontin ja uusineet mm. keittiön ja kylpyhuoneen. Nuoripari ei kuitenkaan ollut ottanut huomioon sitä, että asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuspykälä. 30 päivän jälkeen, remontin ollessa jo loppusuoralla, heille ilmoitettiin, että heidän säästöillään remontoitu asunto on lunastettu. Nuoripari joutui luopumaan asunnostaan samalla hinnalla, jolla he sen ostivat. He eivät saaneet korvausta tekemästään remontista.

Kannattaa siis olla tarkkana. Tarkista aina, onko unelmiesi asunto lunastuspykälän alainen!

Katso myös:
Muistilista asunnon etsijälle (Rakentaja.fi)