Asuntosijoittaminen

Sana sijoitusasunto tuo monelle varmasti mieleen ammattisijoittajan ja suuret rahasummat. Tämä mielikuva on kuitenkin väärä, sillä yhä useammat tavalliset työssäkäyvät suomalaiset hankkivat sijoitusasunnon. Syitä sijoitusasunnon hankkimiseen on monia, mutta yleisimmät syyt lienevät vuokratuoton hakeminen tai remontoitavan kohteen eteenpäin myyminen voitolla. Asuntosijoittamista pidetään yleisesti vakaana sijoitusmuotona, joskin siihen – kuten kaikkeen sijoittamiseen – liittyy riskejä.

Sijoitusasunnon positiivinen kassavirta kasvattaa varallisuutta

Jos olet hankkinut asunnon saadaksesi vuokratuloja, sinun tavoitteesi omistajana on tietenkin kasvattaa omaa varallisuutta sijoitusasunnosta tulevan positiivisen kassavirran avulla. Asuntosijoittamisessa positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokrasta jää rahaa käteen vielä verojen, vastikkeiden sekä mahdollisten lainanlyhennysten jälkeenkin.

Monet kassavirtasijoittajat huomioivat sen, että kassavirta säilyy positiivisena myös korkojen noustessa. Yksi kätevä suojautumiskeino korkojen nousua vastaan on kymmenen vuoden kiinteä korko.

Kassavirtaan keskittyvä asuntosijoittaja ei myöskään hätkähdä asuntojen arvon vaihtelua, sillä fokus on sijoitusasunnon tuottamassa kassavirrassa. Kannattaa pitää mielessä, että vuokralaiskysynnän parantuessa kassavirta paranee ja myös asuntojen arvot nousevat. Asunnon tuottama kassavirta ja asunnon arvo korreloivatkin melko hyvin keskenään.

Asuntosijoittamisen riskit

Asunnon arvonnousulla saadaan toki suuremmat voitot, mutta siihen liittyvät riskit ovat myös isommat. Joidenkin mielestä asunnon hankkiminen arvonnousun toivossa onkin enemmän spekulointia kuin asuntosijoittamista.

Näihin riskeihin on kuitenkin mahdollista varautua esimerkiksi valitsemalla sijoitusasunnon kohde ja alue oikein. Tässä onkin oltava erityisen tarkkana, sillä asuntojen hinnat ovat laskeneet ja on ennustettu, että ainoastaan isoimmissa kaupungeissa on mahdollista tienata asunnoilla tämän vuosikymmenen loppuun mennessä.

Oletko ajatellut ostaa huonokuntoisen asunnon ja suunnitellut remontoivasi sen itse? Ole realistinen aikasi suhteen, sillä jos aikasi on jo valmiiksi kortilla, saat elämääsi suuren remonttiprojektin, joka ei välttämättä etenekään toivotussa aikataulussa. Tästä voit lukea lisää myös Asunnon ostajan opas -sivulta.

Miten saan positiivista kassavirtaa?

Asuntosijoittajan ensimmäinen ratkaistava kysymys on, miten hän löytää sijoitusasunnon, josta saa positiivista kassavirtaa.

Muita harkittavia seikkoja ovat:

1. taloyhtiötä
2. aluetta koskevat ostokriteerit.

Positiivisen kassavirran saamiseksi asuntosijoittaja voi:

• Hankkia sijoitusasunnon, jossa on korkea vuokratuotto. Tämä tarkoittaa (tällä hetkellä) sitä, että asunto sijaitsee taajamassa tai hitaasti kehittyvässä/taantuvassa kaupungissa tai kaupunginosassa. Asunnon vuokratuotto on mahdollisesti yli 10%, mutta asunnon arvonkehitysodotukset ovat heikommat.
• Tehdä vuokrankorotuksen, mikäli vuokra on alle markkinatason. Korotuksessa on luonnollisesti noudatettava vuokrasopimuksen ehtoja. Pitää kuitenkin muistaa, että liian suuri vuokrankorotus voi karkottaa vuokralaisen ja uuden vuokralaisen löytämisessä voi olla omat hankaluutensa.
• Lainan ottamisen yhteydessä neuvotella pidemmän laina-ajan, mikäli ottaa lainaa sijoitusasunnon hankkimiseen. Pidempi laina-aika tarkoittaa luonnollisesti pienempää kuukausierää. Samalla kannattaa pyrkiä neuvottelemaan mahdollisimman pieni korko lainalle.
• Yhdistää aiemmat lainat (esim. omaa asuntoa varten otetun lainan) yhdeksi uudeksi 20-25 vuoden lainaksi. Tällä tempulla kassavirtaa saa parannettua merkittävästi.
• Pienentää velkavipua. Tämä on helpoin tapa positiivisen kassavirran saavuttamiseksi, mutta vaatii suuremman alkupääoman. Velkavivulla tarkoitetaan velkaa, joka on otettu sijoitusasunnon rahoittamiseen.
• Hankkia sijoitusasunnon alle markkinahinnan. Tämä on simppeli keino parantaa kassavirtaa mikäli sopiva asunto osuu kohdalle.

Positiivinen kassavirta ei ole aina välttämätöntä

Vaikka positiivinen kassavirta on asuntosijoittamisen ytimessä, on myös tilanteita, joissa sitä ei aina tarvita. Nämä tapaukset liittyvät kasvaneeseen asuntosalkkuun, sillä negatiivisesta kassavirrasta on hyötyä verotusmielessä.

Mikäli omistat positiivista kassavirtaa tuovia vanhoja asuntoja, sinun kannattaa hankkia muutama negatiivista kassavirtaa tuottava yhtiölainoitettu uudiskohde. Rahoitusvastikkeet on mahdollista vähentää vuokratuloista ja näin uudiskohteiden negatiiviset kassavirrat pienentävät veroja, jotka tulevat muiden asuntojen maksuun.

Seuraavissa tapauksissa positiivinen kassavirta ei ole välttämätöntä:

• Sijoitat ja jaat riskin yhden tai kahden ystävän kanssa
• Saat riittäviä tulovirtoja esimerkiksi palkkatyöstä tai muista sijoituksista
• Sijoitusasuntosalkkusi kassavirta on jo positiivinen
• Tavoitteenasi on positiivisen kassavirran asuntosalkku, mutta sinulla on aikaa odottaa ja haet alkuun vain nopeaa kasvua

Asuntosijoittamisen perusajatuksena on siis hankkia positiivista kassavirtaa tuova asunto, mutta kuten yllä olevista esimerkeistä ilmenee, yhden asunnon kohdalla ei kannata olla turhan kriittinen, jos sinulla on isompi asuntosalkku.

Tällaisessa tapauksessa on katsottava kokonaisuutta ja huomioitava koko asuntosalkun kassavirta.

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta

Asuntosijoittaminen olemassa olevan yrityksen kautta ei aina ole paras vaihtoehto, ellei yritys sitten nimenomaan keskity asuntosijoittamiseen. Tämä johtuu lähinnä siitä, ettei yrityksen kautta omistamisesta ole tällä hetkellä kovinkaan suuria veroetuja.

Jos liiketoimintaa lähdetään kehittämään nimenomaan verovähennysten vuoksi, voi helposti törmätä tilanteeseen, jossa veroetuja on paljon, mutta niin on myös kuluja.

Muuten kuitenkin asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta on suositeltavaa, jos sinun ei tarvitse nostaa yritykselle rahoja, eli palkkatulot ja yrityksen muut tulot saadaan jotain toista kautta.

Hyvän sijoitusasunnon ominaisuudet

Mitkä seikat sitten tekevät asunnosta hyvän sijoituskohteen? Monet ajattelevat sijaintia, joka onkin yksi keskeisimmistä tekijöistä. Keskeisellä paikalla sijaitsevan asunnon saa helposti vuokrattua.

Mikäli mahdollista, asunto kannattaa hankkia väestönkasvusta nauttivan kaupungin keskustasta. Yliopistokaupungit ovat myös loistavia kohteita, sillä vuokralaisten enemmistön muodostavat juuri opiskelijat. Sijainti ei suinkaan ole ainoa huomioitava seikka.

Asunnon koko on varsin olennainen tekijä, sillä yksiöistä ja pienistä kaksioista saa korkeampaa vuokraa neliötä kohden. Vuokra ei korreloi asunnon koon kanssa, sillä kolme kertaa yksiötä suuremmasta asunnosta ei saa kolminkertaista vuokraa. Hyvät sijoitusasunnot ovatkin usein alle 40 (joskus jopa 30) neliömetriä.

Koko vaikuttaa myös yhtiövastikkeeseen, sillä sitä maksetaan yleensä asunnon neliömäärän perusteella. Pienen asunnon puolesta puhuu myös se, että Suomessa on yhä enemmän yhden hengen talouksia. Tämä tarkoittaa sitä, että pienten asuntojen kysyntä tuskin romahtaa lähiaikoina.

Sijoitusasuntoa hankkivan kannattaa tutustua alueeseen, jossa hankittava asunto sijaitsee. Näin hän voi arvioida alueen kehitystä ja eri puolia. Lisäksi on syytä tutustua paikalliseen hintatasoon, jotta voisi tunnistaa edullisen kohteen sellaisen tullessa markkinoille.

Sijoitusasunnon kunto, vakuutus ja verot

Asunnon valinnassa monia mietityttää varmasti sen kunto. Vuokralle menevää sijoitusasuntoa hankkiessa kannattaa muistaa, että vuokralaisilla kriteerit ovat eri kuin omistusasuntoa etsivillä. Asunnon ei siis tarvitse olla priimakunnossa etenkään ostovaiheessa.

Sijoitusasunnon tapauksessa siistit pinnat, asunnon kohtuullinen yleisilme sekä toimivuus riittävät. Asuntosijoittajan ei kannata säikähtää myöskään huonokuntoista asuntoa, sillä usein jo pintaremontti nostaa asunnon arvoa ja vuokraa.

Sijoitusasunnon etsijän kannattaa ehdottomasti perehtyä myös taloyhtiöön. Hyvän sijoitusasunnon kriteereihin kuuluu, että se on hyvin hoidetussa taloyhtiössä. Mikäli taloyhtiöllä on iso korjausvelka, voi se laittaa asuntosijoittajan laskelmat täysin uusiksi.

Vuokralle menevän sijoitusasunnon hankkijan kannattaa ottaa vakuutus sijoitusasuntoa varten, sillä voi sattua vahinkoja, joita vuokralaisen tai taloyhtiön vakuutus ei suostu korvaamaan.

Verojen suhteen on hyvä tietää, että vuokratulot lasketaan pääomatuloiksi ja niistä menee vuodessa 30 prosentin vero 30 000 euroon asti. Tämän ylittävistä vuokratuloista otetaan 34 prosentin vero. Mikäli otat lainaa sijoitusasuntoa varten ja vuokraat asunnon, olet oikeutettu vähennyksiin ja voit vähentää verotuksessa lainan korot pääomatuloistasi. Pääomatulojen verotuksesta löytyy vielä lisäinfoa Asuntolainoihin liittyvä verotus -sivulla.

Mistä kannattaa lähteä liikkeelle asuntosijoittamisessa?

1. Ensiksi kannattaa määritellä tuottotavoite sijoitusasunnolle. Tasaista tuloa tavoittelevien kannatta vuokrata asunto, mutta mikäli haet isompaa voittoa kerralla, voit remontoida asunnon ja pyrkiä myymään sen kalliimmalla.
2. Kuten aiemmin mainittua, asuntosijoittajan kannattaa tarkistaa taloyhtiön tulevat remonttisuunnitelmat, jotta ikäviltä yllätyksiltä vältytään.
3. Mikäli ostat asunnon joka on valmiiksi vuokrattu, on ostajan tarkastettava vuokrasopimuksen ehdot sekä oikea vuokrataso.
4. Positiivisia rahavirtoja tavoittelevan kannattaa ottaa mukaan laskuihin myös maksettavaksi tulevat verot.
5. Lopuksi on hyvä muistaa, että aloittelevan asuntosijoittajan kannattaa luottaa kiinteistövälittäjän asiantuntemukseen sijoitusasuntoa hankittaessa. Kaikkea ei tarvitse tietää ja osata itse heti alussa.

ASP-asunnon käyttö ja myynti

Onko sinulla ASP-säästötili? Jos vastasit kyllä, sinun on hyvä tietää, ettei ASP-lainalla voi ostaa sijoitusasuntoa muuta kuin luvan kanssa.

Tähän liittyvät seuraavat ehdot:

• Luvan voi saada, jos ostaja on opiskelun, työn tai asevelvollisuuden takia toisella paikkakunnalla.
• Asunnon vuokraaminen on mahdollista enintään kahdeksi vuodeksi
• Kunnan asuntoviranomaisille täytyy tehdä kirjallinen ilmoitus asunnon vuokraamisesta

Muuten voit muuttaa ASP-lainasi tavalliseksi asuntolainaksi, ja ostaa sijoitusasunnon. Siinä tapauksessa kuitenkin valtion ilmainen korkotuki loppuu, etkä voi vastaanottaa maksutonta valtiontukea.

Lue lisää ASP-säästämisestä ASP laina ja ASP tili-sivulta.

Asuntosijoittamisen kannattavuus

Kuten olemme jo aiemmin maininneet, asuntosijoittamisesta on paljon hyötyä sijoittajalle, kun asiat hoidetaan huolellisesti. Useita ihmisiä harmittaa, etteivät he ole aloittaneet asuntosijoittamista aikaisemmin. Tähän asti iso osa tuloista menee muuten joka kuukausi vuokranmaksuun.

Onnistuneessa asuntosijoittamisessa on seuraavat edut:

• Säännöllinen tulo
• Arvonnousu
• Vuokratulot
• Vakaat markkinat
• Velkavivun hyödyntäminen

Kilpailuta asuntolainasi ilman sitoumuksia Kilpailuta asuntolaina 5 minuutin nettilomakkeella, täysin ilman sitoumuksia. Kilpailuta asuntolainat – täytä ilmainen hakemus

Strategiat asuntosijoittamiseen

Jos olet aloitteleva asuntosijoittaja, sinua voi ensimmäisenä hämmentää hyvän sijainnin löytäminen. Jos asut Suomen suurissa kaupungeissa, sinun voi olla vaikea löytää järkevä sijoituskohde ihan naapurista.

Muuten elämäntavastasi riippuen sinun voi olla järkevä miettiä vaihtoehtoisia sijainteja usein kulkemiesi reittien varrella, kuten esimerkiksi kesämökkireitin varrelta tai vanhempien ja sukulaisten kotikaupungista. Sijoitusasunnosta huolehtiminen on helpompaa, kun sinulla on lähistöllä tuttuja yrittäjiä tai ystäviä, jotka voivat auttaa tilanteen tullen.

Hyväkuntoinen vai remontoitava sijoitusasuntokohde?

Tämä on hyvin tyypillinen ihmettelyn aihe. Onko sinulla aikaa remontoida, vai haluatko valmiin paketin? Jos olet palkkatöissä, sinulla ei välttämättä ole ylimääräistä aikaa asunnon kunnossapitoon. Siksi hyväkuntoinen sijoitusasunto saattaa sopia sinulle paremmin.

Jos aikataulusi on vapaampi, olet mahdollisesti miettinyt remontoitavaa sijoituskohdetta. Huonokuntoisempi asunto vaatii kuitenkin paljon erilaisia taitoja, kuten esimerkiksi sisustukseen ja remonttiin liittyvät taidot, tai esimerkiksi aikaa valita hintalaatusuhteeltaan parhaat materiaalit kunnostustöihin. Jos sinulla on tuttuja, jotka voivat tehdä tämän puolestasi, remontoitava kohde on erittäin hyvä vaihtoehto.

Ole kuitenkin jälleen realistinen. Useat ihmiset erehtyvät romantisoimaan remontteihin liittyviä vaiheita, vaikka tosiasiassa joskus remontin aikana tuntuu, kuin seinät kaatuisivat päälle. Aikataulut eivät välttämättä pidä, ja remontoitava asunto voi pitää sisällään useita yllätyksiä.

Suunnittele vaiheet huolellisesti

Asuntosijoittamisen etu on se, että se sopii kaikenlaisille ihmisille. Silti kannattaa pitää mielessä, että sijoittaminen kuin sijoittaminen vaatii paljon opiskelua. Et ole koskaan täysin ammattilainen, joten olit sitten suunnitellut ostavasi yhden tai useamman sijoitusasunnon, sinun ei kannata lopettaa aiheen opiskelua.

Opiskelu on tärkeä tapa aloittaa sijoittaminen, mutta se ei tietenkään kerrytä varojasi. Pääomatuloja ei tule ennen kuin olet soveltanut vinkkejämme käytännössä. Opit siis ostoprosessin aikana enemmän kuin koskaan muuten.

Käytä teknologiaa tukenasi

Nettivahdit. Tietysti ensimmäinen askel on aloittaa asuntoilmoitusten läpikäyminen esimerkiksi nettivahtien avulla. Näin voit valita sinulle sopivan sijainnin ja hinnan.

Asuntosijoittaminen velkarahalla: laskurit. Sinulla on käytössäsi useita laskureita, joiden kanssa voit laskea asuntosijoituksen kannattavuutta omien henkilökohtaisten kriteeriesi avulla. Voit myös kokeilla asuntolainalaskurillamme, minkälaiseen lainanmaksuun sinulla on varaa, ja mitä sijoitusasunnon käytöltä siinä tapauksessa vaaditaan.

Omien Excel-taulukoiden laatiminen. Jos osaat käyttää edes jokseenkin Exceliä, sinun kannattaa kokeilla sen kautta asuntosijoittamisen visualisointia. Voit myös katsoa jo valmiiden laskureiden kautta, mitä sinun kannattaa asuntosijoituksien pääoman kanssa ottaa huomioon.

Laskentakaavat. Opiskele taulukoiden ja välittäjien käyttämiä laskukaavoja, ettet lankea valheellisiin tuloksiin. Laskentakaavaa voidaan helposti manipuloida esimerkiksi valheellisilla vuokratuloilla tai arvonnousulla niin, että vuokratuottoprosentti on houkuttelevan positiivinen.

Verkostoituminen. Löytämäsi sivustot, josta asuntoilmoitukset löytyvät, löytävät myös kaikki muut asuntomarkkinoita seuraavat. Siksi on erittäin tärkeää, että käytät energiaasi myös verkostoitumiseen. Näin voit löytää sijoituskohteita, jotka eivät ole myynnissä julkisesti. Verkostoitumisen kautta voit löytää kohteita, jotka alittavat markkinahinnat.

Sosiaalinen media. Asuntosijoittaminen voi tuntua niin hurjalta, että helpoimmat vaihtoehdot jäävät hyödyntämättä. Useilla ei tule mieleen tarkistaa myös sosiaalisen median kanavoita, joita muissa tarkoituksissa hyödynnetään päivittäin.

Tapahtumat ja koulutukset. Useat ammattilaiset järjestävät tapahtumia, joihin osallistuminen voi ensin tuntua turhan kalliilta. Kaikki eivät kuitenkaan ole niin hintavia. Jos päätät säästää koulutusmaksuissa tai tilaisuuksien pääsymaksuissa, voit joutua maksamaan myöhemmin pitkän pennin huonosta sijoituskohteesta. Harkitse myös siis tätä vaihtoehtoa.

Asuntosijoittaminen – Airbnb vai pitkäaikaisvuokralaiset?

Asuntosijoittamista harkitsevan kannattaa käydä myös läpi, mitä mahdollisuuksia asuntosijottaminen airbnb -muodossa voisi tuoda mukanaan. Airbnb asuntosijoittaminen eroaa monelta osin perinteisestä asuntosijoittamisesta, jossa asuntoa vuokrataan pitkäaikaisvuokralaisille. Tässä kappaleessa käymme läpi muutamia yleisimpiä ajatuksia, joita asuntosijoittamista harkitsevan kannattaa pohtia.

Airbnb asuntosijoittamisen ja perinteisen vuokranantamisen yleisimmät erot:

• Airbnb asuntosijoittaminen vaatii enemmän työtä. Kalusteiden hankinta, jokaisen vieraan vastaanottaminen, asunnon siivoaminen, ilmoitusten tekeminen, kalenterin päivittäminen, tulojen seuranta verotusta varten – kaikki nämä teetättävät enemmän työtä verrattuna pitkäaikaisvuokraamiseen liittyviin asioidenhoitoon.
• Airbnb asuntosijoittaminen voi tuottaa enemmän. Tämä on myös totta, vaikka airbnb-vuokramisessa on oma riskinsä aikakausille, jolloin asunnolle ei ole löydy kysyntää, niin yleisesti airbnb:llä saadut tulot voivat olla suurempaa luokkaa.
• Sijoittamismielessä perinteinen asuntosijoittaminen on helpompaa, juuri pienemmän työmäärän takia. Henkilö, jonka tavoitteena on sijoittaa useampaan kohteeseen, on helpompaa hallinnoida yhtäaikaisesti useamman kohteen pitkäaikaisvuokraamiseen liittyvät asiat.
• Pitkäaikaisvuokraamisen ehdoton etu on turvattu tuotto pidemmälle ajalle. 
• Airbnb asuntosijoittaminen sopii paremmin henkilölle, joka haluaa työllistää itsensä. On hyvä pohtia sitä, kuinka mielekkäästi pystyy itse hoitamaan Airbnb hostaamiseen liittyvät asiat. Vai olisiko asuntosijoittaminen ajatuksena  enemmänkin sellainen asia, jota pystyy oman päivätyön lisäksi tekemään, eikä sille tarvitse uhrata liikaa ajatusta, eikä se vaadi hirveästi työtä.

Suomessa ammattimaiseen airbnb asuntosijoittamiseen liittyy paljon säädöksiä, joista on hyvä olla perillä, jos ammattimainen asuntosijoittaminen airbnb -tyyppisesti on se tapa, jolla haluaa saada tuottoa.

On hyvä muistaa, että asioista voi, ja kannattaakin ottaa selvää etukäteen, mutta tärkeimmät opit tulevat vasta matkan varrella!

Usein kysytyt kysymykset

Muita sijoittamiseen liittyviä oppaita ja työkaluja