Etusivu » Asunnon myyminen

ASUNNON MYYMINEN

Oletko harkitsemassa asuntosi myymistä? Tähän on syytä valmistautua huolella. Väärillä valinnoilla voi menettää näin suuren kaupan tapauksessa tuhansia, jopa kymmeniätuhansia euroja. Lue tästä, mitä onnistunut asunnon myyminen edellyttää.

 

MILLOIN ASUNTOA EI KANNATA MYYDÄ?

Asuntoa ei kannata yleensä laittaa myyntiin juuri ennen hiljaista kautta eli juhannusta tai kesälomia. Tällöin asuntoilmoituksen uutuusarvo ehtii haihtua ennen hyvää myyntisesonkia, joka sijoittuu loppukesälle ja syksylle.

Ylipäätään kannattaa tarkkailla asuntomarkkinoiden tilannetta. Yhdenkin vuoden sisällä asuntojen menekki voi vaihdella suuresti vuosineljänneksestä toiseen. Talouslehdet uutisoivat säännöllisesti asuntomarkkinoiden tilasta, samoin Asuntolaina.org.

Asunto-osakeyhtiön tapauksessa ei kannata myöskään myydä kämppää aivan suuren remontin, kuten putkisaneerauksen tai julkisivuremontin, alla. Suuret remontit rajaavat ostajien joukkoa. Remontit lisäävät myös yleistä epävarmuutta, jonka ostajat saattavat kokea mörkönä. Asuntoa myyvän on kannattavaa odottaa kärsivällisesti remonttien yli. Tämä on hyvä vaihtoehto etenkin silloin, kun remontista aiheutuvat kustannukset ovat matalat. Matalista remonttikustannuksista huolimatta voit mainostaa asuntoa jälkikäteen esimerkiksi vast’ikään putkiremontoituna.

VERTAA VÄLITYSPALKKIOT ILMAISEKSI!

Tässä palvelussa voit vertailla välityspalkkiot ilmaiseksi. Löydä paikkakuntasi edullisin välittäjä helposti ja nopeasti.

Vertaa tästä

MITÄ VÄLITTÄJÄ TEKEE?

Asunnonvälittäjän tehtäviin sisältyy:

  • Asunnon hinnan arvioiminen
  • Välityssopimuksen laatiminen
  • Asuntoesitteiden laatiminen
  • Yhteydenpito isännöitsijään
  • Ilmoittelu netissä
  • Ostajatarjokkaiden kyselyihin vastaaminen ja tarjousten vastaanottaminen
  • Asuntoesittelyjen järjestäminen. Ostajat luottavat usein helpommin välittäjään kuin yksityishenkilönä myyvään.
  • Kauppakirjojen laatiminen 
  • Valtakirjan avulla asunnonvälittäjä voi jopa allekirjoittaa kauppakirjan asiakkaan puolesta.

 

VÄLITYSPALKKIO

Välittäjä perii työstään välityspalkkion. Palkkio määräytyy tyypillisesti toisella seuraavista tavoista:

  1. Provisiopalkan tapauksessa palkkion suuruus on yleensä muutama prosentti, esimerkiksi 4 %, asunnon myyntihinnasta. Arvokkaiden asuntojen tapauksessa kiinteistönvälittäjä perii tällä tapaa huimaa ylihintaa. Esimerkiksi 600 000 euron arvoisen asunnon kohdalla palkkioksi tulisi peräti 24 000 euroa.
  2. Toinen tapa on markkinoita viime aikoina mullistanut kiinteä välityspalkkio. Esimerkiksi yksiön myymisestä voidaan periä 1500 euroa + alv ja kaksion myymisestä 3 000 euroa + alv. Kiinteä välityspalkkio koituu yleensä myyjälle edullisemmaksi. Toisaalta voidaan ajatella, että siihen ei sisälly samanlaista kannustinta kuin provisiopalkkaan.

 

VÄLITTÄJIEN KANNUSTIMIIN LIITTYY ONGELMIA

Välittäjien kannustimet saattavat kuitenkin toimia myyjää vastaan. Ensinnäkin välittäjä haluaa saada asunnon myydyksi, olipa hinta millainen tahansa. Esimerkiksi 600 000 euron asuntokaupassa välityspalkkion suuruus voi olla 24 000 euroa, mutta jos välittäjä neuvottelee hinnaksi vain 500 000 euroon, on hänen välityspalkkionsa edelleen mukavat 20 000 euroa. Sinun kukkarosi kevenee miltei 100 000 eurolla, välittäjän kukkaro vain 4 000 eurolla.

Allekirjoittaneella on omakohtainen kokemus siitä, kuinka ison välitysfirman välittäjä yritti taivutella hyväksymään lähes jokaisen tarjouksen – pelotellen sillä, että asunto voi jäädä muuten kokonaan myymättä. Toisessa tapauksessa, ollessani ostajana, myyjä kertoi välittäjän kanssa laskeneensa myyntihinnan aavistuksen verran väärin, jolloin asuntokauppa jäi hankintahintaan nähden tappiolliseksi. Välittäjä kuittasi tämän sanomalla ”ei se mitään, koska saatiin tehdä kaupat ja kaupanteko on aina mukavaa”. Myyjä kärsi noin 1 000 euron tappiota ja välittäjä pokkasi noin 2 500 euron välityspalkkion.

Huomaa myös, että välittäjä haluaa myydä asunnon sellaiselle ostajalle, joka on muuttamassa omistusasunnosta toiseen. Näin välittäjä saa uuden potentiaalisen asiakkaan itselleen ja lisää välitettävää. Juuri tästä syystä vuokralta omistusasuntoon muuttavat saavat välittäjiltä toisinaan huonoa palvelua: he katkaisevat välittäjien oman välitysketjun.

Mikäli olet noviisi asuntomarkkinoillavoit pyytää välittäjän valitsemisessa avuksesi ystävän tai sukulaisen, jolla on asiasta enemmän kokemusta. Juristin palkkaaminen Suomessa on harvinaista, mutta ei mitenkään huono idea – varsinkin jos kyseessä on arvokiinteistö. Juristi huolehtii siitä, ettei välittäjä tai ostaja huijaa sinua. Muutamien tuhansien eurojen palkkiolla voit säästää runsaasti euroja.

ASUNNON HINNAN ARVIOIMINEN

Käytitpä välittäjää tai et, voit aina pyytää välittäjältä arviota asuntosi arvosta ja mahdollisesta myyntihinnasta. Välittäjä pystyy antamaan suosituksensa pyyntihinnasta sekä arvion siitä, millä hinnalla asunto saattaa mennä kaupaksi. Myyntihinta on arviolta 2-5 % pyyntihintaa alhaisempi, tosin varaudu ottamaan vakavien neuvottelujen pohjaksi myös tarjouksia, jotka ovat jopa 10 % alle pyyntihinnan.

Hinta-arviota kannattaa kysyä usealta välittäjältä. Näin vältät yhden välittäjän virhearviot, olipa arvio liian korkea tai liian matala. Myyntihinnan laskeminen ei kuitenkaan ole kvanttifysiikkaa, ja voit itsekin arvioida myyntihinnan netin asuntoportaalien avulla. Ympäristöministeriön ylläpitämä nettipalvelu on erityisen suuri apu tässä työssä.

Ei ole olemassa yhtä ja ainoaa oikeaa pyyntihintaa. Mikäli asetat pyyntihinnan houkuttelevalle tasolle, mutta et kuitenkaan liian matalaksi, voit saada helpon ja nopean kaupan käypään hintaan. Tällöin jälkikäteen voi kuitenkin jäädä kalvamaan epäilys: olisiko asunnolla voinut tienata enemmän?

Jos taas asetat asuntosi pyyntihinnan korkealle, se vähentää ostajatarjokkaiden määrää ja myyntiaika venyy. Tällöin sinulla on kuitenkin mahdollisuus saada enemmän rahaa. Voi myös olla, että jos pyydät asunnostasi aluksi korkeaa hintaa, voit joutua tinkimisen jälkeen tyytymään joka tapauksessa samaan hintatasoon kuin ensimmäisessä skenaariossa.

ENNEN ASUNTOESITTELYÄ

Asunnon stailaamisella on tarkoitus saada asunto näyttämään houkuttelevammalta. Stailaaminen saattaa kuulostaa naurettavalta, mutta todellisuudessa moni ostopäätös tehdään tunteella, ei järjellä. Kevyt stailaaminen on helppo hoitaa itse. Henkilökohtaiset tavarat piilotetaan kaappeihin ja laatikoihin. Roikkuvat lenkkivaatteet siivotaan vaatekaappeihin ja kylpyhuone tyhjennetään papiljoteista ja terveyssiteistä. Suursiivous on paikallaan. Lopuksi voit käydä ostamassa tulppaaneita ikkunalaudalle.

Stailaamisen jälkeen ota asunnostasi valokuvia. Ota kuvat kauniina, aurinkoisena päivänä – etenkin ulkokuvat. Panosta kuvien tekniseen laatuun ja pyydä vaikkapa valokuvausta harrastavaa ystävääsi avuksi. Hyvät valokuvat houkuttelevat enemmän kävijöitä asuntoesittelyyn.

Ennen esittelyä isännöitsijältä on hyvä pyytää taloyhtiön viimeisin tilinpäätös, yhtiöjärjestys sekä isännöitsijäntodistus. Lisäksi voit suullisesti tiedustella esimerkiksi lähikuukausien ja -vuosien näkymiä sekä mahdollisia remontteja – pieniä ja suuria. Näitä tietoja ostajatarjokkaat tulevat sinulta kysymään.

 

ORGANISOI ASUNNON VAIHTAMINEN NÄIN!

Yllä olevien vinkkien avulla pystyt arvioimaan, haluatko hoitaa itse asunnon myymisen vai turvaudutko välittäjään. Asunnon vaihtamiseen liittyy kuitenkin vielä eräs suuri kysymys, joka jokaisen on ratkaistava itse oman elämäntilanteensa mukaisesti. Miten siirtymä vanhasta asunnosta uuteen järjestetään?

  1. Myy ensin vanha asunto, osta uusi vasta sitten
  2. Osta ensin uusi asunto, myy vanha vasta sitten
  3. Pidä vanha asunto ja laita se vuokralle

 

1. MYY ENSIN VANHA ASUNTO, OSTA UUSI VASTA SITTEN

Myydessäsi asuntoasi joudut päättämään, aiotko myydä ensin vanhan asuntosi pois ja haet seuraavaa kotia vasta tämän jälkeen, vai onko sinulla mahdollisuus ostaa uusi asunto ennen vanhan myymistä. Mikäli myyt asuntosi pois ennen uuden etsimistä, on sinulla vapaata pääomaa iskeä suoraan kiinni uuteen asuntoon.

Jos myyt vanhan asuntosi pois ennen uuden ostamista saatat ajautua tilanteeseen, jossa uutta asuntoa ei löydykään ennen kuin asuntosi uudet omistajat ovat jo oikeutettuja muuttamaan sisään. Varasuunnitelmana kannattaa varautua asumaan hetki vuokralla. Tämä tietenkin aiheuttaa lisäkustannuksia ja vaivaa, sillä joudut vuokranmaksun lisäksi muuttamaan kahdesti.

Vaihtoehto vuokralle muuttamiselle voi olla se, että sovit kotisi uuden omistajan kanssa tarpeen vaatiessa uuden muuttoaikataulun. Todennäköistä kuitenkin on, että tällä tavoin ostat aikaa korkeintaan muutamia kuukausia, joten kovin rauhassa et ehdi asuntoa etsiä.

 

2. OSTA ENSIN UUSI ASUNTO, MYY VANHA VASTA SITTEN

Asunnon ostaminen ennen vanhan myymistä on ennen kaikkea taloudellinen haaste. Olennainen kysymys on, myöntääkö pankki sinulle väliaikaisen asuntorahoituksen uuden kodin hankkimiseksi. Mahdollisuus saada väliaikaista rahoitusta riippuu muun muassa…

Kysele rahoitusmahdollisuuksia pankeilta.

 

3. PIDÄ VANHA ASUNTO JA LAITA SE VUOKRALLE

Kolmas vaihtoehto on pitää vanha asunto omistuksessasi ja vuokrata sitä eteenpäin. Tämä on hyvä vaihtoehto, jos taloutesi sietää sekä uuden asuntolainan että mahdollisen vanhan asuntolainan.

Tässä vaihtoehdossa on monta hyvää puolta. Vuokralainen maksaa vähitellen asuntolainaasi pois ja jos myyt asunnon vaikkapa vasta 5- 10 vuoden päästä, on laina jo todennäköisesti ehtinyt lyhentyä sen verran, että käteesi jää voittoa (asunnon myyntihinta miinus laina). Myös asunnon arvo on tässä ajassa luultavasti kasvanut. Jos vuokralainen ehtii lyhentää asuntolainasi kokonaan pois, jää sinulle puhdasta voittoa. Ehkä asunto on myös sellainen, johon sinä tai lapsesi voisivat joskus muuttaa vielä takaisin?

Asunnon vuokraamiseen liittyy kuitenkin monta avointa kysymästä, jotka on hyvä käydä mahdollisimman tarkasti läpi ennen asuntosijoittajaksi ryhtymistä:

Vuokraamisessa on myös oma vaivansa – etenkin jos satut löytämään huonon vuokralaisen, joka tuhoaa keittiösi ja jättää vuokrat maksamatta. Varaudu näkemään vaivaa asunnon pitämiseksi tuottavana.

 

Katso myös:

Asunnon myyminen (Kuluttajavirasto)
Asunnon myyminen (Verohallinto)
Asuntojen hintatiedot