Etusivu » Ensiasunnon ostajan opas

Ensiasunnon ostajan opas

Ensiasunnon ostajana pääset nauttimaan monista eduista. Tässä artikkelissa esittelemme kaikki ensiasunnon ostajan edut vuonna 2018.

Lukemalla tämän artikkelin pääset hyvin alkuun ja tiedät, mistä eduista nautit ensiasunnon ostajana. Tämän lisäksi kannattaa tutustua myös alla oleviin linkkeihin.

KUN HAET ASUNTOLAINAA

Lue tämä kattava opas ja selvitä, miten asuntolainaa haetaan ja miten saat edullista lainaa.

Lue lisää

ASUNTOLAINALASKURI

Kokeile asuntolainalaskurilla, minkä kokoiseen asuntolainaan teillä olisi tällä hetkellä varaa.

Lue lisää

KILPAILUTA ASUNTOLAINASI!

Edullisin asuntolaina kilpailuttamalla – yhdellä hakemuksella monta tarjousta.

Täytä hakemus

MIKSI KANNATTAA OSTAA ASUNTO?

Omistusasunnossa asumisen etu vuokra-asumiseen nähden on ensisijaisesti se, että asuntolainan lyhennykset päätyvät viime kädessä asukkaan omaan kukkaroon, eivät vuokraisännälle. Valtio myös tukee asunnonostajaa monilla tavoilla, etenkin nuorta ensiasunnon hankkijaa:

 

ENSIASUNNON OSTAJAN VARAINSIIRTOVERO

Ensimmäisestä omaksi kodiksi ostetusta asunnosta ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos seuraavat ehdot täyttyvät:

Normaalisti varainsiirtovero on asunto-osaketta hankittaessa 2,0 % ja omakotitaloa hankittaessa 4,0 % vuonna 2018. Huomioi, että vaikka ostaja olisi vapautettu varainsiirtoverosta, asuntokaupasta on silti tehtävä ilmoitus verottajalle.

 

ASUNTOLAINAN KORKOVÄHENNYS

Vuonna 2018 maksettavista, oman vakituisen asunnon hankkimiseen otetun asuntolainan koroista 35 % on vähennyskelpoista. Vuonna 2017 vähennyskelpoista oli 45 % ja sitä edeltävänä vuonna 55 %. (Lähde.)

Jos sinulla ei ole pääomatuloja, laske vähennys seuraavalla periaatteella:

Huomaa, että näin vähennettynä vähennyksen enimmäismäärä on 1400 euroa per henkilö ja 2800 euroa per pariskunta.

Koska esimerkissämme on kyseessä ensiasunnon ostajan ottama laina, normalai 30 prosentin alijäämähyvitykseen saa 2 %-yks. korotuksen, josta syystä vähennys on 32 prosenttia. Tämä korotus on voimassa ensimmäiset yhdeksän vuotta asunnon ostovuodesta. Tästä johtuen vuonna 2018 myös ensiasunnon ostajalla vähennyskelpoista on 35 % asuntolainan koroista, mutta vähennyksestä saatava hyöty on enemmän. Esimerkiksi tuhannen euron koroista hyöty on 112 euroa, jolloin verovähennys huomioon ottaen koroista jää ensiasunnon ostajan maksettavaksi 888 euroa.

Jos sinulla on pääomatuloja, voidaan korot vähentää suoraan niistä. Jos vähennät korkoja pääomatuloista, ei vähennyksille ole ylärajaa eli voit säästää huomattavasti enemmän. Jos maksat korkoja esimerkiksi 2000 euroa, voit vähentää pääomatulon verotuksessa koko potin eli 2000 x 35 % eli 700 euroa.

Alijäämähyvityksen enimmäismäärä on 1400 euroa veronmaksajaa kohden. Lisäksi yhden lapsen perheen saama enimmäishyvitys on vielä 400 euroa tätä korkeampi ja useamman kuin yhden lapsen perheen saama hyvitys vielä 800 euroa enemmän. Kahden lapsen pariskunta voi siis saada enintään 3600 euroa hyvitystä.

Asuntolainan korkovähennyksestä nauttivat kaikki asuntovelalliset. Korkovähennystä ollaan ajettu vuosi vuodelta alas. Vuonna 2012 asuntolainan korkokuluista kaikkien oli mahdollista vähentää 85 % pääomatulon verotuksessa, mutta vuonna 2013 vain 80 %. Vuonna 2014 vain 75 % koroista on vähennyskelpoisia ja vuonna 2015 taso laski 65 prosenttiin. Nyt ollaan enää 35 prosentissa.

 

ASUNTOLAINAN VALTIONTAKAUS

Asuntolainalle on mahdollista saada valtiontakaus, jota ei rajoiteta tulo- tai varallisuusrajoin. Takaus myönnetään pankissa lainapäätöksen yhteydessä eikä sitä siis tarvitse erikseen hakea. Takauksen myöntämiseksi riittää, että lainanottaja ja pankki sopivat asiasta. Valtiontakaus on tarkoitettu ensisijaisesti tilanteeseen, jossa omat varat eivät riitä täysiin takuisiin.

Valtiontakauksen rooli on toimia ns. toissijaisena vakuutena. Käytännössä ostettava asunto-osake tai kiinteistö toimii ensisijaisena vakuutena, mutta mikäli maksuongelmien ilmetessä asunnon myyntihinta ei riitä kattamaan pankin saatavia, valtio sitoutuu suorittamaan takauskorvauksen.

Valtiontakausta voi saada lainalle, joka on enintään 85 % asunto-osakkeen, kiinteistön tai omakotitalon hankintahinnasta tai omakotitalon rakentamisen arvioiduista kustannuksista. Omaa varallisuutta tai lainaa muusta lähteestä tarvitaan siis ainakin 15 % asunnon hinnasta. Takauksen osuus on maksimissaan 20 % asuntolainasta, mutta enintään 50 000 euroa asuntoa kohti. Laina-aika voi valtion takaamissa asuntolainoissa olla enintään 25 vuotta.

Huomaa, että valtio perii takauksesta 2,5 % takausmaksun. Takausmaksua ei peritä, jos valtio maksaa lainalle korkotukea.

Mitä takaus maksaa ja paljonko se kattaa?

Tässä vuoden 2018 tilanne maksujen ja kattavuuden suhteen.

Asunnon hankintahinta100 000€
Omistusasuntolaina 85 % asunnon hinnasta85 000 €
Valtiontakauksen määrä enint. 20 % asuntolainasta17 000 €
Takausmaksu 2,5 % * 17 000 €425 €

 

ASP-KORKOTUKILAINA

ASP-korkotukilaina on pankilta otettava asuntolaina, jonka pohjalla ovat vähintään kahden vuoden säästöt erityiselle ASP-tilille. Säästöjen tulee kattaa 10 prosenttia asunnon ostohinnasta. Säästöjen perusteella pankki myöntää asiakkaalle valtion korkotukemaa asuntolainaa. ASP-korkotukilainan maksuaika on 10-25 vuotta. Korkotuettuna laina-aikana voi ottaa enintään kaksi lyhennysvapaata vuotta.

Ensimmäisen 10 vuoden ajan valtio maksaa osan ASP-lainan koroista, jos korko nousee tietyn tason yläpuolelle. Korkotukea maksetaan 70 % lainasta perittävän koron siitä osasta, joka ylittää 3,8 % jäljellä olevasta lainapääomasta. Esimerkiksi:

Lainan kokonaiskorko on 5,8 %.
5,8 prosentin ja 3,8 prosentin erotus on 2 %.
Tästä 70 % on 1,4 %.
Valtio tarjoaa 
1,4 prosenttiyksikön korkotuen.

ASP-lainaa ei voi saada enempää kuin 90 % asunnon hinnasta. Ehdoton enimmäismäärä riippuu kuitenkin asuinkunnasta:

 

PARISKUNNAN ENSIASUNTO

Pariskuntien kannattaa hankkia ensiasuntonsa harkiten hyötyäkseen kaikista tarjolla olevista eduista. Koska ensiasunnon ostajan edut ovat tarjolla ainoastaan henkilölle, joka ei ole koskaan omistanut 50 % asunnosta, pariskunnan kannattaa jakaa ensiasunnon omistajuus muulla tavoin kuin suhteessa 50/50. Tällöin myös seuraavaa, todennäköisesti kalliimpaa, asuntoa ostaessaan pariskunta pääsee hyödyntämään ensiasunnon ostajan edut.

ASP-lainalla kannattaa rahoittaa niin suuri osa asunnon hankinnasta kuin mahdollista. Jotta ASP-lainaa voisi hyödyntää mahdollisimman tehokkaasti, kannattaa asunnon omistusosuus jakaa niin, että pääomistaja ottaa kaiken mahdollisen ASP-lainan. Tämä voi tarkoittaa, että asunnon kannattaa olla miltei yksinomaan pariskunnan toisen osapuolen omistuksessa.